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《商業(yè)地產(chǎn)項目策劃案》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、關(guān)于市場市場背景分析清新縣,連續(xù)三年廣東省縣級GDP總量增長第一名,是清遠市最具增長潛力和發(fā)展的區(qū)域清新縣2002-2006年全縣GDP增長圖06年GDP增長32.6%,其中房地產(chǎn)業(yè)增長26.3%。06年固定資產(chǎn)投資增長50.6%,其中房地產(chǎn)開發(fā)增長80%06年商品房銷售面積30.24萬平米,增長6.4%,其中住宅增長13.1%,商品房銷售額3.41億元,增長23.8%,其中縣城住宅價格增長近30%。清遠市區(qū)清新縣城清新縣城與清遠市區(qū)緊密相連,距廣州60多公里,境內(nèi)107國道,京廣復(fù)線,清連一級公路
2、,清四一級公路貫通全縣,在清遠市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢。隨著城市規(guī)劃發(fā)展,清新縣與清遠市區(qū)的關(guān)系越來越密切,可能成為另一個“禪桂”。清新概況市場戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園②恒信·凱旋華庭③帝景花園④御峰⑤駿豪城⑥金色家園⑦美林宏景新城⑧龍泉花園⑨怡德居⑩陽光麗居⑾中山麗景⑿百合華園清新縣城區(qū)以清和大道和清新大道為兩條中軸線,以清和大道為界,北面為老城區(qū),南面為新城區(qū),目前大多數(shù)項目都集中在老城區(qū),新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿€很大。本案107國道清新縣在售項目多,市場處于初級發(fā)展階段,基本上本地
3、消化為主,外力的作用還沒有顯現(xiàn)12編號項目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房172的四房2400健康家園、成就未來2凱旋華庭約2萬多層114-130的三房154-180的四房1700新銳地標、精英領(lǐng)地3帝景花園約1萬多層85-116的三房130-139的四房157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地,原味Townhouse5駿豪城6.2萬多層/小高層124-160的三房159-196的四房260-3
4、40的頂樓復(fù)式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬多層/小高層140-151的三房160-175的四房多層1900小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景多層/小高層76-85的二房99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬多層120-138的三房147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房156的四房1400住理想舒適的房子、過怡然自得的日子10陽光麗居約2萬多層120多的三房140多的四房1400幸福的日子總有陽光清新
5、市場開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤,將整個市場價格水平突破2000元,價值提升明顯,但仍以多層為主,小高層已經(jīng)出現(xiàn),但未形成主流。市場總況案例分析1瑞楓花園戶型設(shè)計較方正實用,目前的小高層是項目價值最大的單位,但整個小區(qū)規(guī)劃建筑密度大,樓間距小,園林設(shè)計簡單,地上停車位,缺乏品質(zhì)感。瑞景馨庭盈楓人家縣城區(qū)普通住宅的典范,客戶主要是本地公務(wù)員,周邊生意人,項目接近尾期,在清新市場有一定的影響力。案例分析2純山地,原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復(fù)制產(chǎn)品,清新市場最具影響力的項目,景觀資源優(yōu)越。在清新市場
6、上首次推出Townhouse的概念。清新房地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者。目前主推連排別墅,4、6連排為主,定價100萬左右/套,市場接受度較好。但別墅產(chǎn)品花園面積偏小。另則清遠本地人不看好該項目位置的風水??蛻舯镜毓珓?wù)員,私企老板,廣州等外地投資客戶,第二居所。御峰案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設(shè)計是本項目的亮點:清新首創(chuàng)入戶花園設(shè)計、外飄窗臺60cm、三房三洗手間、首層帶私家花園約60平米、復(fù)式三花園。清遠首個小區(qū)商業(yè)步行街設(shè)計。產(chǎn)品豐富,戶型面積從124-360平米,沒有兩房??蛻糁饕潜镜毓珓?wù)員、清
7、新的原住民。120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主力面積范圍御峰瑞楓花園駿豪城金色家園美林宏景凱旋華庭龍泉花園怡德居陽光麗居10080清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖單位:平方米帝景花園中山麗景主流產(chǎn)品:120-150m2市場主流戶型單價超2000元的面積偏大發(fā)展趨勢:清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大,一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn),但受外來力量的影響還比較小??蛻糈厔荩夯旧弦员镜氐墓珓?wù)員,私營業(yè)主為主,外地客戶還沒有顯示出明顯的增加趨勢,這與本地樓盤檔次偏低,投資潛力不高
8、有關(guān)。價格趨勢:以御峰,瑞楓,駿豪,金色,美林為代表的一批中高檔樓盤的單價超過2000元大關(guān),價格拉升明顯,資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價格優(yōu)勢。市場的大背景產(chǎn)品趨勢:市場上絕大部分產(chǎn)品為多層,面積區(qū)間在120-150平米,產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。小高層開始出現(xiàn),并顯示出強勁的勢頭,在價格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢,小高層即將成為市場的主流。關(guān)于地塊地塊價值挖掘107國道項目指標本項目位于新城核心區(qū),地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國道,交通便利。占地:1