北京xx項目房地產(chǎn)價格評估報告

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1、www.fdcsky.cn北京××項目房地產(chǎn)價格評估報告北京國地不動產(chǎn)咨詢中心報告摘要此報告是為委托方核實房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營。在估價時考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性而選擇了兩種估價路徑：成本途徑的基本思路為首先利用重置成本法來評估建筑物的價格，然后利用市場比較法來測算毛地價，最后加上拆遷費即為委估房地產(chǎn)的綜合價格；收益途徑是通過充分的調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的費用，再將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年純收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值，然后扣除需補交的土地出讓金即為評估結(jié)果。致委托方函北京××項目有限公司：受

2、貴公司委托，我中心對貴公司所屬位于北京市××區(qū)××的北京××項目現(xiàn)時的市場價格進行了客觀、公正的評估。我們確定該房地產(chǎn)項目建筑面積為69671.62平方米，土地面積為14036.05平方米，土地產(chǎn)權(quán)為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應上繳政府地價款后于估價時點二○○一年十二月三十一日的市場價格為人民幣：127344.79萬元，大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整。上述價格不包括劃撥土地使用權(quán)補辦土地出讓手續(xù)時應繳納給政府的地價款。我們估算補繳的地價款總額為4412.01萬元，大寫金額為人民幣肆仟肆佰壹拾貳萬零壹佰元整。評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見《估價結(jié)果報告》及《估

3、價技術(shù)報告》。北京國地不動產(chǎn)咨詢中心　二○○二年元月二十日　www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn估價師聲明（同房地產(chǎn)估價規(guī)范）估價的假設(shè)和限制條件一、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國國有土地使用證》[京市××澳臺國用××號]中的記載內(nèi)容，北京××項目位于××區(qū)××，用地總面積為14036.05平方米，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合(旅游業(yè))，土地使用者為××項目有限公司。根據(jù)委托方提供的國家計劃委員會《關(guān)于在京修建××項目的復函》[計資××號]文件中的記載內(nèi)容，北京××項目用地被批準為建造客房、出租辦公樓、以及俱樂部和信息中心等。根據(jù)委托方提供的《土地使用合同》中的記

4、載內(nèi)容，北京××項目用地的土地用途為酒店、寫字間、公寓、展覽廳、商業(yè)服務(wù)等。北京××項目用地的土地實際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途，此次評估我們設(shè)定土地用途為綜合。根據(jù)我國有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，××項目有限公司擁有該土地的使用權(quán)，但不能進行轉(zhuǎn)讓，只有在與有關(guān)土地管理部門簽訂土地出讓合同，補交土地出讓金后才能擁有對上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市××澳臺字第××號]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為××項目有限公司，房屋座落在××區(qū)××號，地號為××,產(chǎn)別為港澳臺產(chǎn)，北京××項目共有房屋１幢（包括主樓、附1、附2和地下室），結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，總層

5、數(shù)為17層，總建筑面積為69671.62平方米，其中地上建筑面積為54903.06平方米，地下建筑面積為14768.56平方米，總?cè)莘e率為4.96，地上容積率為3.91。三、本次評估中，我們將委估宗地的土地用途設(shè)定為綜合用途（酒店、辦公、公寓），根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》[京政發(fā)[1993]34號]規(guī)定，綜合用途的法定最高使用年期為50年；根據(jù)委托方提供的資料，北京××項目的建成時間為1991年，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年，委估房屋剩余經(jīng)濟耐用年限為50年；在此次評估中，估價師假設(shè)估價對象所有者可持續(xù)經(jīng)營五十年，土

6、地使用權(quán)的估價設(shè)定年限為50年，土地使用用途為綜合（酒店、辦公、公寓），土地剩余使用年限自估價時點起計算，我們確定估價對象的剩余使用年限為綜合用途法定最高使用年期50年。四、本次估價的評估值為從完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價格中扣除應向土地管理部門上繳的地價款。地價款應由政府部門核定，本報告中的數(shù)據(jù)來源于該區(qū)域市場情況，僅供參考。五、根據(jù)委托方提供的資料，北京××項目主要包括酒店、寫字樓和公寓三部分，其中酒店部分經(jīng)國家旅游局評審，定為五星級涉外酒店，寫字樓部分的設(shè)計標準和實際水平具備頂級寫字樓的標準，公寓部分的設(shè)計標準及市場定位是按照酒店式高檔公寓標準進行設(shè)施配置及管理的，本次估價中我們分別按照五星

7、級涉外酒店、頂級寫字樓和酒店式高檔公寓標準進行評估。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn六、在本次評估中，我們假設(shè)估價對象均沒有抵押權(quán)、租賃權(quán)、擔保權(quán)等他項權(quán)利，評估結(jié)果不受他項權(quán)利狀況的影響。七、在估價對象評估過程中，假設(shè)其未來純收益每年不變，房地產(chǎn)綜合還原利率每年不變。利率（r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風險報酬率3%，即房地產(chǎn)綜合還原利率為8.85%。八、本次估價中估