北京項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

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1、32北京××項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要此報(bào)告是為委托方核實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)值所制作的，委估房地產(chǎn)為一個(gè)綜合性建筑，土地使用權(quán)現(xiàn)狀為劃撥，目前用于租賃經(jīng)營(yíng)。在估價(jià)時(shí)考慮了委估房地產(chǎn)的特殊性而選擇了兩種估價(jià)路徑：成本途徑的基本思路為首先利用重置成本法來(lái)評(píng)估建筑物的價(jià)格，然后利用市場(chǎng)比較法來(lái)測(cè)算毛地價(jià)，最后加上拆遷費(fèi)即為委估房地產(chǎn)的綜合價(jià)格；收益途徑是通過(guò)充分的調(diào)查研究，確定公寓、寫(xiě)字樓和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的費(fèi)用，再將委估房地產(chǎn)未來(lái)收益年限中的年純收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地出讓金即為評(píng)估結(jié)果。致委托

2、方函北京××項(xiàng)目有限公司：受貴公司委托，我中心對(duì)貴公司所屬位于北京市××區(qū)××的北京××項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了客觀、公正的評(píng)估。我們確定該房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積為69671.62平方米，土地面積為14036.05平方米，土地產(chǎn)權(quán)為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應(yīng)上繳政府地價(jià)款后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格為人民幣：.79萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整。上述價(jià)格不包括劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納給政府的地價(jià)款。我們估算補(bǔ)繳的地價(jià)款總額為4412.01萬(wàn)元，大寫(xiě)金

3、額為人民幣肆仟肆佰壹拾貳萬(wàn)零壹佰元整。評(píng)估過(guò)程、結(jié)果及有關(guān)說(shuō)明詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》及《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。3232估價(jià)師聲明（同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范）估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》[京市××澳臺(tái)國(guó)用××號(hào)]中的記載內(nèi)容，北京××項(xiàng)目位于××區(qū)××，用地總面積為14036.05平方米，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載用途為綜合(旅游業(yè))，土地使用者為××項(xiàng)目有限公司。根據(jù)委托方提供的國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于在京修建××項(xiàng)目的復(fù)函》[計(jì)資××號(hào)]文件中的記載內(nèi)容，北京××項(xiàng)目用地被批準(zhǔn)為建造客房、出租

4、辦公樓、以及俱樂(lè)部和信息中心等。根據(jù)委托方提供的《土地使用合同》中的記載內(nèi)容，北京××項(xiàng)目用地的土地用途為酒店、寫(xiě)字間、公寓、展覽廳、商業(yè)服務(wù)等。北京××項(xiàng)目用地的土地實(shí)際用途為酒店、辦公和公寓等綜合用途，此次評(píng)估我們?cè)O(shè)定土地用途為綜合。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，××項(xiàng)目有限公司擁有該土地的使用權(quán)，但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，只有在與有關(guān)土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金后才能擁有對(duì)上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市××澳臺(tái)字第××號(hào)]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為××項(xiàng)目

5、有限公司，房屋座落在××區(qū)××號(hào)，地號(hào)為××,產(chǎn)別為港澳臺(tái)產(chǎn)，北京××項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附1、附2和地下室），結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，總層數(shù)為17層，總建筑面積為69671.62平方米，其中地上建筑面積為54903.06平方米，地下建筑面積為14768.56平方米，總?cè)莘e率為4.96，地上容積率為3.91。三、本次評(píng)估中，我們將委估宗地的土地用途設(shè)定為綜合用途（酒店、辦公、公寓），根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》[京政發(fā)[1993]34號(hào)]規(guī)定，綜合用途的法定最高使用年期為50年；根據(jù)委

6、托方提供的資料，北京××項(xiàng)目的建成時(shí)間為1991年，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，委估房屋剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年；在此次評(píng)估中，估價(jià)師假設(shè)估價(jià)對(duì)象所有者可持續(xù)經(jīng)營(yíng)五十年，土地使用權(quán)的估價(jià)設(shè)定年限為50年，土地使用用途為綜合（酒店、辦公、公寓），土地剩余使用年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)算，我們確定估價(jià)對(duì)象的剩余使用年限為綜合用途法定最高使用年期50年。四、本次估價(jià)的評(píng)估值為從完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格中扣除應(yīng)向土地管理部門(mén)上繳的地價(jià)款。地價(jià)款應(yīng)由政府部門(mén)核定，本報(bào)告中的數(shù)據(jù)來(lái)源于該區(qū)域市場(chǎng)情況

7、，僅供參考。五、根據(jù)委托方提供的資料，北京××項(xiàng)目主要包括酒店、寫(xiě)字樓和公寓三部分，其中酒店部分經(jīng)國(guó)家旅游局評(píng)審，定為五星級(jí)涉外酒店，寫(xiě)字樓部分的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際水平具備頂級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，公寓部分的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)定位是按照酒店式高檔公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)施配置及管理的，本次估價(jià)中我們分別按照五星級(jí)涉外酒店、頂級(jí)寫(xiě)字樓和酒店式高檔公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。3232六、在本次評(píng)估中，我們假設(shè)估價(jià)對(duì)象均沒(méi)有抵押權(quán)、租賃權(quán)、擔(dān)保權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，評(píng)估結(jié)果不受他項(xiàng)權(quán)利狀況的影響。七、在估價(jià)對(duì)象評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)其未來(lái)純收益每年不變，房地產(chǎn)綜合還原利率每年不

8、變。利率（r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3%，即房地產(chǎn)綜合還原利率為8.85%。八、本次估價(jià)中估價(jià)師是采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)格會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。九、我們對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的預(yù)測(cè)、未來(lái)投資的預(yù)測(cè)等技術(shù)操作依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)