廖家廟項(xiàng)目運(yùn)作方案

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1、昆明市盤(pán)龍區(qū)聯(lián)盟街道辦事處廖家廟村委會(huì)原集資建房地塊合作項(xiàng)目運(yùn)作方案1、項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介項(xiàng)目地塊為原廖家廟村委會(huì)集資建房用地，位于二環(huán)北路南側(cè)，盤(pán)江東路東側(cè)，南鄰云南英茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的臨江雅苑項(xiàng)目，東臨云南實(shí)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司實(shí)力北岸項(xiàng)目。該地塊土地面積13772.08平方米，凈用地面積10863.38平方米，現(xiàn)土地使用權(quán)性質(zhì)和用途為劃撥住宅用地。2、項(xiàng)目方案制定的基本原則本項(xiàng)目方案的基本原則是方案運(yùn)作政策上、技術(shù)上可行，最大限度地挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，保證村委會(huì)及居民的利益，開(kāi)發(fā)符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策條件和村委會(huì)及居民要求的房地

2、產(chǎn)產(chǎn)品。基于此，項(xiàng)目方案在雙方充分溝通的基礎(chǔ)上，基本思路確定為將原廖家廟村村民集資建房用地的土地性質(zhì)變更為國(guó)有出讓住宅用地，交由我公司開(kāi)發(fā)商品住宅小區(qū)，小區(qū)建成后預(yù)留171套120平方米的住宅給村委會(huì)分配給村民使用，村委會(huì)按照雙方商定的建筑安裝成本金額標(biāo)準(zhǔn)對(duì)我公司進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，剩余部分的產(chǎn)品由我公司面向市場(chǎng)出售。此運(yùn)作方案一方面滿足了村委會(huì)及村民集資建房的需要，另一方面又將原方案不能夠上市交易的集資房，變?yōu)榱四軌蛏鲜薪灰椎纳唐贩?，二者的價(jià)值差距是有目共睹的，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也可從中獲得相應(yīng)的商業(yè)機(jī)會(huì)。也就是說(shuō)如該項(xiàng)目能夠成功合作將會(huì)給村民、村委

3、會(huì)、開(kāi)發(fā)商都帶來(lái)一定的利益，與我公司客戶、成員、社會(huì)、股東3四個(gè)方面的平衡和共同發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念相吻合。3、項(xiàng)目運(yùn)作模式分析根據(jù)現(xiàn)在政府的政策規(guī)定，項(xiàng)目地塊可以有兩種方式進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)：一是由村委會(huì)向政府提交要求將劃撥住宅用地變更為出讓住宅用地的報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后繳納核定的土地出讓金，將土地性質(zhì)改變?yōu)槌鲎屪≌玫?，再將該地塊轉(zhuǎn)讓給我公司進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。二是在上一種方式行不通的前提下，由村委會(huì)出面與政府協(xié)商征地補(bǔ)償協(xié)議并辦理相關(guān)手續(xù)，采用招、拍、掛的方式供地，我公司按規(guī)定參與競(jìng)拍獲得該地塊后進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于這兩種運(yùn)作模式而言，顯然

4、第一種模式更加符合雙方的利益需求。4、項(xiàng)目的運(yùn)作流程（1）、補(bǔ)交出讓金再轉(zhuǎn)讓的方式：雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商對(duì)開(kāi)發(fā)方案取得一致簽訂土地轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議由村委會(huì)申請(qǐng)自征自用該項(xiàng)目地塊獲得同意辦理征地手續(xù)并繳納征地費(fèi)用獲取出讓批準(zhǔn)通知簽定出讓合同繳納土地出讓金及出讓契稅辦理土地登記，獲取土地證簽訂正式土地轉(zhuǎn)讓合同辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)獲取轉(zhuǎn)讓審查批準(zhǔn)通知3繳納契稅土地登記獲取土地證辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)（2）、招、拍、掛方式：雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商對(duì)開(kāi)發(fā)方案取得一致簽訂土地轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議由村委會(huì)申請(qǐng)自征自用該項(xiàng)目地塊未獲得批準(zhǔn)村委會(huì)與政府達(dá)成一致簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議政府辦理征地手續(xù)并支付征

5、地補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)入政府儲(chǔ)地計(jì)劃完成土地儲(chǔ)備采用招、拍、掛交易方式供地按規(guī)定參與競(jìng)拍、競(jìng)投、競(jìng)買競(jìng)拍成功競(jìng)拍不成功繳納成交價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用由中標(biāo)企業(yè)來(lái)實(shí)施該項(xiàng)目土地登記獲取土地證辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)云南**開(kāi)發(fā)有限公司二○○六年十一月六日3