頂級(jí)寫字樓新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)6e

《頂級(jí)寫字樓新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)6e》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、頂級(jí)寫字樓新的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不得不承認(rèn)，到目前為止，何謂頂級(jí)寫字樓仍然沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這確實(shí)給開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中增加了模糊空間。與5A寫字樓不同，頂級(jí)寫字樓更像是一種約定俗成的統(tǒng)稱，有如住宅市場(chǎng)上的豪宅，缺乏剛性指標(biāo)為之厘定。作為地產(chǎn)晴雨表的寫字樓市場(chǎng)，對(duì)投資與投機(jī)的分析需要在諸如頂級(jí)、甲級(jí)、智能、5A中分組來(lái)定量和加權(quán)，而目前這些稱謂呈現(xiàn)重疊和互相交織的局面，缺乏區(qū)格的結(jié)果是使得分析數(shù)據(jù)缺乏說(shuō)服力，有沒(méi)有泡沫也就因此會(huì)喋喋不休地爭(zhēng)論下去。單就頂級(jí)寫字樓，我們近期仔細(xì)研究了佳程廣場(chǎng)，并同佳程廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人王哲一起

2、深入探討、總結(jié)，認(rèn)為至少要滿足下面六個(gè)條件，才能稱之為頂級(jí)，這些指標(biāo)盡管沒(méi)有全部量化（也不可能全部量化，時(shí)代在前進(jìn)，建筑的標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空間中提供一個(gè)相對(duì)清晰的參照系。我們把這6個(gè)指標(biāo)依據(jù)其關(guān)鍵詞稱為6E，即Essentialbusinesslocation、Elegantbuilding、Excellentfacilityandservice、Extraordinarytenant、Exactplaceforbusiness、Exceptionofsale。1．Essential

3、businesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）毫無(wú)疑問(wèn)，地段是頂級(jí)寫字樓的首要標(biāo)準(zhǔn)，頂級(jí)寫字樓必須位于成熟的大型商務(wù)區(qū)之中，遠(yuǎn)離城市商務(wù)區(qū)的寫字樓再豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級(jí)寫字樓。因?yàn)椋蛔鶎懽謽切枰兄苓叚h(huán)境的輔助，包括商務(wù)氛圍、交通狀況、產(chǎn)業(yè)鏈條是否完整等等。評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開(kāi)的整體。作為頂級(jí)寫字樓而言，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，作為頂級(jí)寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。同時(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)

4、鏈條的完整性上。因此，容納頂級(jí)寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿足頂級(jí)寫字樓的用戶對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。因此頂級(jí)寫字樓與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間。在地點(diǎn)選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個(gè)“4M”的標(biāo)準(zhǔn)，亦即把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低，包括勞動(dòng)力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管

5、制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等等；把機(jī)會(huì)最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。而在大規(guī)模的商務(wù)區(qū)內(nèi)，對(duì)于頂級(jí)寫字樓的潛在需求者來(lái)說(shuō)，4M標(biāo)準(zhǔn)完全可以在某些程度上達(dá)到最優(yōu)配比。寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來(lái)說(shuō)，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為頂級(jí)寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛以及相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，一定是其頂級(jí)價(jià)值的重要支撐。2．Elegantbuilding（有品位的

6、建筑）有品位，是頂級(jí)寫字樓的建筑語(yǔ)言。不但如此，頂級(jí)寫字樓還要充當(dāng)所在商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑的角色。標(biāo)志性建筑讓人們聯(lián)想起的不僅僅只是其建筑本身，往往還讓人們很自然地聯(lián)想到它的地位、作用、藝術(shù)價(jià)值等等。這類建筑已經(jīng)不再僅僅是磚木鋼砼的簡(jiǎn)單堆積和砌筑，它的形成匯聚了某個(gè)時(shí)期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空間區(qū)域具有獨(dú)特之處，具有定位和指向作用，從而成為歷史的寫照，或是時(shí)代的象征，或是精神的凝聚，具有高度的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。在今天，能夠作為區(qū)域標(biāo)志性建筑的頂級(jí)寫字樓，更加強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)代商業(yè)精神的代表性，這一點(diǎn)在大型商務(wù)區(qū)

7、體現(xiàn)尤為突出。無(wú)論從國(guó)際還是從國(guó)內(nèi)來(lái)看，成為大型商務(wù)區(qū)的新地標(biāo)已經(jīng)成為頂級(jí)寫字樓的必備要素。如位于美國(guó)芝加哥的西爾斯大廈和日本橫濱的里程碑大廈。更多時(shí)候，頂級(jí)寫字樓的有品位是其之所以成為標(biāo)志性建筑的有力支撐，這些寫字樓多為國(guó)際建筑大師設(shè)計(jì)，能最大限度地彰顯個(gè)性，彰顯現(xiàn)代商業(yè)精神，并保證了頂級(jí)寫字樓在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)被新建筑潮流所淘汰。比如1931年建成的克萊斯勒大廈至今仍然被認(rèn)為是紐約市裝飾派藝術(shù)雍容華貴之最了不起的代表。深具設(shè)計(jì)魅力的頂級(jí)寫字樓在傳遞設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思想的同時(shí)，也在間接傳遞入駐企業(yè)的品牌價(jià)值和價(jià)值取向

8、。因此，很多在這樣的寫字樓里辦公的企業(yè)通常會(huì)把這一特點(diǎn)作為其自身品牌價(jià)值的建筑載體，并深以為傲。3．Excellentfacilityandservice（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）頂級(jí)寫字樓的超一流硬件設(shè)施更多的是由一些可供量化的指標(biāo)所支撐。并且，頂級(jí)寫字樓必須滿足的硬件要求還必須是當(dāng)下寫字樓市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)的融合和提高，比如5A（OA，辦公智能化；BA，樓宇自動(dòng)化；CA，通