合約規(guī)劃、目標成本及動態(tài)成本管理的相互關系(上海-拈字-合約)20

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1、合約規(guī)劃、目標成本及動態(tài)成本管理的相互關系——上海-拈字-合約本來要講地產成本管理，必須先講一些基礎管理的事情。特別是要講可交付成果管理。因為這個基本原理對于我后面講管理，是有很大的鋪墊作用。但這次因為時間和打字的原因，就直接省略。但大家要有個思想準備，即我講合約規(guī)劃、成本目標、動態(tài)成本管理等，是以管理為主傾向的，項目層次的管理工作，有一項非?；A的工作，就是工作結構分解。地產管理工作不象是很多生產企業(yè)，生產線一成形，就可以重復生產萬個數(shù)萬個數(shù)百萬個一模一樣的產品。相對于數(shù)百萬產品，只要在第一件產品生產時理順產品線，理論上后面這幾百萬個產品都

2、可以不用再理會生產線過程流的事情。但工程項目不行，工程項目都是單件的。所以在工程項目開展的最早期，就得把這個生產流重新梳理一遍。而且這個梳理，還必須是從成果流進行。這個與基于供應鏈管理理論的生產線企業(yè)，以物料供應為主進行梳理管理的過程完全不同。一、地產管理WBS和成本管控各階段主要工作：既然要從成果流開始梳理最基礎的工作，那就需要對地產基礎的WBS開始，先梳理清楚地產的工作內容，然后才能梳理這張表比較基礎，我上傳到群里，這個也是一個管理工具，我先簡要說一下這個管理工具的應用，從管理角度，這個首先是管理工作WBS，分三級。大家可以看到表格中我已

3、經標明了一二三級。一級管理節(jié)點，是地產公司對項目公司的責任要求，也是項目公司必須承擔的節(jié)點要點。是項目公司直接績效考核點；二級管理節(jié)點，是項目公司對公司部門的管理要求，也是項目公司職能部門對公司的任務承諾。這個節(jié)點是項目公司職能部門直接績效考核點。因為現(xiàn)在地產大多使用矩陣制管理架構，所以這個考核實際是隱含了對集團公司各職能部門成果條件的要求在內的。這個非常重要，因為地產最頭疼的管理問題，就是項目公司和集團職能部門之間能夠產生適合項目需要的可交付成果；三級管理節(jié)點，是項目公司職能部門內部的管理節(jié)點，是部門對小組/個人的要求，也是小組/個人對部門

4、的工作承諾。這個是小組/個人的績效考核點；所以本表的前三項，一二三級列項工作，就是地產管理工作拆分到個人一級的WBS，后面第四列加入完成時間，這個就成了地產開發(fā)進度計劃的主要內容；后面再附加主責部門和協(xié)辦部門，這個就是地產責權分工的明確表。我個人很喜歡這種用簡單的表示，表明重要管理事項的工具。加了一列，一項重大的管理事項，就得以落實，很討厭很多公司用大本大本的指引、制度、文件等，對員工提出要求。有時候拿著那些大本大本的東西，你會覺得自己似乎又要再去談一遍研究生，然后才能開始工作；其實根本沒有必要。一二張表，完全可以把管理要求明確出來，你只要有

5、本事把這張表搞得定，你就可以完成管理工作。關于地產WBS，這里不做過多的介紹。一個是這個WBS與項目與地產公司管理方式，密切相關。另一個是這個WBS與項目開發(fā)計劃，基本上不是成本條線的產生的。都是由公司協(xié)同多部門，在公司層面產生。當然大部分公司，都是以工程計劃為龍頭，而且大多是以時間點為要求來編制出來。以時間點要求編制WBS，有很大的問題，這里不做探討。當然，如果你所在的公司，對于這個WBS抓得不緊，另外形成這個WBS的能力也比較弱的話，成本條線的工作就會多少有點麻煩。這個時候，可能需要成本條線主動地去推進這份工作。這個時候你就不能單純算是成

6、本人員了。至少你應該是地產運營管理人員。但很多時候，這個是沒辦法的事，做成本的人要推進自己的工作，可能就不得不利用一些手段。比如我前面這個管理工具，來推動別的部門，甚至是整個公司的工作。以產生自己需要的管理成果。?關于三級可交付成果管理，我上付一份文件，二個文件合并處理一下，就可以產生比較完整的WBS表，成本三級WBS對成本條線管理比較實在。WBS：工作分解結構（Work?Breakdown?Structure）?創(chuàng)建WBS：創(chuàng)建WBS是把項目可交付成果和項目工作分解成較小的，更易于管理的組成部分的過程。WBS表最大的管理效應，是讓參與者明白

7、，在項目的任何一個階段，都會有哪些事發(fā)生。這些事又應該按什么樣的技術和管理邏輯來排列。這樣什么階段做什么事，事情又應該做到什么地步，就了作為一個管理者，這個思路理清楚之后，可以說工作已經成功了一半。這個是WBS，是你要做多少工作的分析表。關于這個WBS的作用，我這里簡單說明一下。比如在方案階段，有很多的產品定位論證。這里涉及策劃公司、設計院、設計部門等出成果，然后成本條線去摸排成本情況和資源情況的工作，每一版方案圖出來后，成本條線都需要快速進行測算。甚至是第一反應的直接進行成本評估；這些測算有些是有經驗數(shù)據(jù)積累，有些卻是要去摸排市場的。這樣，

8、在產品定位論證工作階段，地產策劃、銷售、設計等部門主要達成什么樣的成果，而成本又要相應產生什么樣的成果?；蛘哒f成本條線要做哪些工作，就清楚了。這個清楚了，工作就好安