開(kāi)店選址與開(kāi)店策劃

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1、開(kāi)店選址與開(kāi)店策劃開(kāi)店選址：地段、地段、還是地段開(kāi)設(shè)店鋪，首先碰到的問(wèn)題就是選擇合適的開(kāi)店地段。可以說(shuō)，任何開(kāi)店者都期望找到一個(gè)理想中的“黃金地段”，誠(chéng)如華商巨子李嘉誠(chéng)所言，開(kāi)店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。有專(zhuān)家指出：找到一個(gè)理想的店面，開(kāi)店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。這話(huà)一點(diǎn)都不為過(guò)，開(kāi)店不同于辦廠開(kāi)公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。開(kāi)店選址包括商圈調(diào)查、商圈評(píng)估、店鋪簽約三個(gè)主要的部分。商圈調(diào)查所謂商圈，指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一

2、個(gè)圓形消費(fèi)圈，即吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物或接受服務(wù)的有效范圍。如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米（購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素），視具體狀況而定。商圈大小與店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)范圍、所處地段、商品信譽(yù)、交通條件等有密切關(guān)系，反映著店鋪的經(jīng)營(yíng)輻射能力。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對(duì)象分布、商品構(gòu)成、促銷(xiāo)方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。因此在選擇商圈時(shí)一定要慎而又慎。1。商圈范圍劃定商圈的描繪受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則外形，但按市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，商圈結(jié)構(gòu)可分為三層，并且可以用3個(gè)大小不等的同心圓來(lái)表示

3、：a。主商圈：?jiǎn)蔚陿I(yè)績(jī)的主要來(lái)源，占單店總業(yè)績(jī)的55～70%，擁有較多忠誠(chéng)率最高的顧客群；b。次商圈：占單店總業(yè)績(jī)的15～25%，相對(duì)而言，老顧客來(lái)訪(fǎng)率較低；c。輔助商圈：占單店總業(yè)績(jī)的5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。商圈范圍的劃定因行業(yè)類(lèi)別的不同而不同，一般以便利店來(lái)說(shuō)，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米。但假如是以選購(gòu)品為主的專(zhuān)門(mén)店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車(chē)程來(lái)計(jì)算。商圈基本上沒(méi)有外形，但為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形來(lái)為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之

4、范圍劃分點(diǎn)：a。商圈半徑以500米為限；b。馬路分界：凡超過(guò)40米寬的道路，四線(xiàn)道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個(gè)不同商圈；c。鐵路、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈；d。高架橋、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動(dòng)不便劃分成不同商圈；e。安全島阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈；f。大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈；g。單行道：因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈；h。人潮走向：人潮走向的購(gòu)物習(xí)慣及人潮流動(dòng)的方

5、向，使該區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立商圈；2。商圈類(lèi)型分析商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。在選擇商圈時(shí)，應(yīng)充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價(jià)位、商圈范圍大小等多種因素。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：a。商業(yè)區(qū)商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等特色。b。住宅區(qū)該區(qū)住戶(hù)數(shù)量至少須有1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買(mǎi)率較高。c。文教區(qū)文教區(qū)四周一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校

6、和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高。d。辦公區(qū)該區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等。e。工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者多為工廠治理者及打工一族，消費(fèi)水平較低，但消費(fèi)總量較大。f?；旌蠀^(qū)混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類(lèi)型，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。3。商圈調(diào)查內(nèi)容在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對(duì)預(yù)

7、選地址的商圈進(jìn)行具體的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競(jìng)爭(zhēng)店的情況。其中需要調(diào)查的要點(diǎn)具體如下：a。固定人口數(shù)：是指居住在商圈內(nèi)的住戶(hù)數(shù)量。b。人口密度：是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)。人口密度越高越適合開(kāi)設(shè)店鋪。c。人口增加率：指隨著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開(kāi)之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)有許多外流人口進(jìn)入。d。日夜人口數(shù)：由于店鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短不一，有的長(zhǎng)達(dá)24小時(shí)，因此白天的人口數(shù)量非常重要。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口數(shù)是店鋪業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內(nèi)人口就會(huì)明顯減少。

8、e。職業(yè)、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對(duì)于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費(fèi)的客單價(jià)。f。交通：交通因素亦非常重要，因?yàn)榻煌梢詭?lái)大量的流動(dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)。g。消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查：