開店選址與策劃

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1、開店選址與策劃開店選址與開店策劃(2009-03-0116:13:42)開店選址：地段、地段、還是地段開設(shè)店鋪，首先遇到的問題就是選擇合適的開店地段?？梢哉f，任何開店者都期望找到一個理想中的“黃金地段”，誠如華商巨子李嘉誠所言，開店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。有專家指岀：找到一個理想的店面，開店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。這話一點都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重耍，它往往直接決定著店鋪的成敗。開店選址包括商圈調(diào)查、商圈評估、店鋪簽約三個主要的部分。商圈調(diào)查所謂商圈，指

2、以店鋪坐落點為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個圓形消費圈，即吸引消費者前來購物或接受服務(wù)的有效范圍。如徒步區(qū)的店對能是方圓3()()米,鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1(X)()米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。商圈大小與店鋪的經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營范圍、所處地段、商品信譽、交通條件等有密切關(guān)系，反映著店鋪的經(jīng)營輻射能力。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對象分布、商品構(gòu)成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。因此在選擇商圈時一定要慎而又慎。1.商圈范圍劃定商圈的描繪受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但按市場

3、營銷學(xué)的觀點來說，商圈結(jié)構(gòu)可分為三層，并且可以用3個大小不等的同心圓來表示：久主商圈：單店業(yè)績的主耍來源，占單店總業(yè)績的55?70%,擁有較多忠誠率最高的顧客群；b.次商圈:占單店總業(yè)績的15?25%,相對而言，老顧客來訪率較低;c.輔助商圈：占單店總業(yè)績的5%,處于商圈的最外圍，游離客人多。商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50?150米，輔助商圈為150?250米。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來計算。商圈基本上沒有形狀，但為

4、了方便計劃，一?般事前規(guī)劃叮用圓形來為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點：a.商圈半徑以500米為限；b.馬路分界：凡超過40米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個不同商圈；c.鐵路、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個不同商圈；d.高架橋、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動不便劃分成不同商圈；e.安全島阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；f.大水溝：因大水溝陽?隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；g.單行道：因單

5、行道阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；h.人潮走向：人潮走向的購物習(xí)慣及人潮流動的方向，使該區(qū)形成一個獨立商圈；2?商圈類型分析商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。在選擇商圈時，應(yīng)充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價位、商圈范圍大小等多種因素。一般而言，商圈形態(tài)口J分為以下幾種:a.商業(yè)區(qū)商業(yè)行為集中的地區(qū)，英特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費習(xí)性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色。a.住宅區(qū)該區(qū)住戶數(shù)量至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習(xí)性為消費者群穩(wěn)定，

6、講究便利性、親切感，家庭用晶購買率較高。b.文教區(qū)文教區(qū)附近一般有一?所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費群以學(xué)生居多，消費金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購買率高。c.辦公區(qū)該區(qū)指辦公人樓林立的地區(qū)。一棟辦公人樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一兩千人，尤其其屮的上班族外食比例非常高。其消費習(xí)性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。e?工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費者多為工廠管理者及打工一族，消費水平較低，但消費總量較人。f.混合區(qū)混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一

7、個商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬多元化的消費習(xí)性。3.商圈調(diào)查內(nèi)容在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對預(yù)選地址的商圈進行詳細(xì)的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競爭店的情況。其中需要調(diào)查的要點具體如下：久固定人口數(shù)：是指屈住在商圈內(nèi)的住戶數(shù)量。b.人口密度：是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)。人口密度越高越適合開設(shè)店鋪。c.人口增加率：指隨看城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會有許多外流人口進入。d.日夜人口數(shù):由于店鋪經(jīng)營時間長短不一,有的長達(dá)24小時,因此白天的人口數(shù)量非常重要。

8、通常在辦公區(qū)或T業(yè)區(qū)，其白天人I」數(shù)是店鋪業(yè)績的主要來源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內(nèi)人口就會明顯減少。e.職業(yè)、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人們支出額度及丿占鋪消費的客單價。f.交通：交通因素亦非常重耍，因為交通可以帶來大量的流動人口，提高商圈內(nèi)的消費能力。換言Z,