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1、重賓_保利國際廣場營銷項目管理第三章重賓.保利國際廣場項目介紹3.1項目背景3.1.1總體概況重賓.保利國際廣場項目是中國保利集團即保利高爾夫花園、保利香檳花園、保利國際影城、保利江上明珠之后在重慶打造的又一力作，該項目是集超甲級寫字樓、香格里拉國際五星級酒店和國際商務配套為一體的超高層建筑，也是重慶解放碑CBD最有影響力的地標性建筑之一，坐落在重慶渝中區(qū)民生路235號，是老重慶賓館的原址上拆除重建的重慶市重點工程項目，由重慶旅游控股集團旗下的重慶賓館有限公司和沉重國保利集團聯(lián)合開發(fā)，于2007年6月6日奠基，經(jīng)歷了3年的主題結構施工建
2、設后，于2010年6月18日封頂，整個項目建筑高度為地上58層290米，總建筑面積超過18萬平方米，是重慶乃至整個中國西部已建成的最高建筑，是解放杯中央商務區(qū)的地標建筑。整個建筑造型為金屬飾面，大玻璃落地窗為主外立面橢圓式，在塔樓側面形成一個類似大拇指的形狀，號稱“山城拇指”。項目的7—28層為酒店客房，1—6樓則為酒店大堂、酒店配套及頂級商業(yè)中心，為此，項目引進了亞洲最大的豪華酒店集團——香格里拉鉑金五星級酒店。負六層至負二層，為停車庫，停車位超過700個，44—45層設計為寫字樓的空中大堂，提供商務陽光花房的功效，兼具城市景觀陽臺。
3、3.1.2營銷項目投資環(huán)境分析近年隨著城市“梯度發(fā)展”，重慶作為西部城市，與成都、西安一起構成中國“第四極”對國家經(jīng)濟發(fā)展起著重要的作用，重慶城市各項指標各年均穩(wěn)定增長?，F(xiàn)階段重慶商業(yè)發(fā)展水平與成都和上海相比，在商業(yè)規(guī)模以及人均商業(yè)面積上的差距也呈現(xiàn)“梯度特征”，重慶商業(yè)市場在整體經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，以及城市規(guī)模和人口不斷擴大的支撐下，具有較大的發(fā)展空間。1．重慶市主城區(qū)寫字樓總體市場分析隨著城市的南北縱向發(fā)展，重慶市寫字樓主要分布在渝中片區(qū)、北部片區(qū)和南部片區(qū)，其中渝中區(qū)寫字樓主要集中在解放碑中心板塊和兩路口-上清寺板塊；北部片區(qū)主要
4、集中在觀音橋板塊、紅旗河溝板塊和新牌坊板塊；南部片區(qū)主要集中在南坪中心區(qū)域，如圖3.1所示。全市甲級寫字樓項目主要集中在重慶市渝中區(qū)，約占60%，其次為北部片區(qū)，占30%，而南部片區(qū)目前投入使用的甲級寫字樓僅有一個。除甲級寫字樓供應外，渝中區(qū)解放碑板塊和北部片區(qū)以中檔和中高檔寫字樓為主，而南部片區(qū)和兩路口-上清寺板塊則主要以中檔和中低檔次為主。由于地段和寫字樓檔次不同，故不同片區(qū)不同地段的價差較大，中心區(qū)域板塊寫字樓出售均價在11000～15000元/㎡（建筑面積，清水房）之間，次中心板塊寫字樓的平均售價在9000～13000元/平方米
5、之間（建筑面積，清水房），三個區(qū)域的售價水平相差約5000～6000元/㎡（建筑面積，清水房），每個區(qū)域內的差價在3000～4000元/平方米之間（建筑面積，清水房），如表3.1所示。均屬第一，寫字樓以高檔和中檔供應為主。高檔寫字樓，以33-56層的高層和超高層為主，建筑立面為全玻璃幕墻或與部分高級石材組合設計，突出高檔形象；在設施配置上，大堂和公共區(qū)域全做精裝修處理，電梯一般為6-8部分高低區(qū)設置，均為國內和國際品牌高速電梯，如大都會商廈為日本原裝進口日立牌等，室內為中央空調分戶設計；在服務配套上，一般提供24小時保安服務，大堂和公共
6、區(qū)域保潔服務，部分寫字樓做到公共衛(wèi)生間保潔、清洗地毯等服務。中檔寫字樓，多為25-30層寫字間設計，一般為普通玻璃窗的形式設計；在設施配置上，大堂和公共區(qū)域全做裝修處理，僅為一般裝修，大堂未做挑空處理，室內無中央空調，由入住客戶自行安裝分戶空調，電梯一般為4-6部未分高低區(qū)設置，均為國內品牌電梯；在服務配套上，提供24小時保安服務，大堂和公共區(qū)域保潔服務，部分寫字樓做到公共衛(wèi)生間保潔服務。解放碑板塊租金水平位居全市第一，平均為60-120元/㎡·月之間，最高達到120-160元/㎡·月。售價水平，2001年前后，解放碑周邊寫字樓的平均售
7、價在5000元/㎡左右，進入2003年售價大幅增加，甲級寫字樓重慶世貿(mào)、重慶國貿(mào)中心、重慶國際商務中心售價均在7000-10000元/㎡左右，目前在售的新華國際售價高達15000元/㎡。出租率水平,已投入使用寫字樓整體入住率較高，平均達85%以上，特別是大都會商廈達100%。3.周邊環(huán)境分析兩路口-上清寺片區(qū)與解放碑臨近，是重慶市政府所在地，又是連接其他區(qū)域的重要通道，因此有著重要的行政地位和交通樞紐作用，這些促使其形成了傳統(tǒng)的商務辦公集中區(qū)，其寫字樓集中密度緊次于解放碑片區(qū)，寫字樓起步時間早，整體供應檔次較低，如表3.3所示。達12個
8、，總建筑面積30余萬㎡，但整體除希爾頓商務大廈為高檔寫字樓外，其余均為中檔和中低檔次。租金水平,片區(qū)租金相比同區(qū)域解放碑片區(qū)低很多，租金范圍25-110元/㎡/月。其中，70%的寫字樓租金在30-50元/㎡
