鳳凰御景園別墅營銷推廣方案

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1、鳳凰御景園別墅營銷推廣方案阜陽盛世麒麟房地產(chǎn)營銷有限公司2007年11月20日前言如何通過宣傳推廣，在較短時間內(nèi)，讓更多的目標(biāo)消費(fèi)者關(guān)注、知曉、了解鳳凰御景園，并對鳳凰御景園有一個良好的項目印象，購買別墅首選鳳凰御景園，最終促進(jìn)鳳凰御景園的快速銷售；是我們本案所要分析和解決的事情。目錄一、現(xiàn)況分析二、競爭分析三、SWOT分析四、目標(biāo)消費(fèi)者分析及描述五、項目定位六、項目賣點分析及界定七、整合營銷推廣方案現(xiàn)況分析現(xiàn)況分析項目建造現(xiàn)況御景園一期18棟別墅主體已完工；二期28棟別墅建造尚未開始；項目景觀營造、水系營造及綠化營造尚未開始；項目現(xiàn)整體形象為半完工工地，形象較差?，F(xiàn)況分析項目推廣宣傳現(xiàn)況

2、項目從2005年開始建設(shè)，至今宣傳推廣開展有：項目賀卡針對界定客戶郵遞（2000張），清河路潁州路西南交叉口200平米戶外廣告牌宣傳，潁州晚報報紙廣告宣傳，房展會項目展示及宣傳單頁散發(fā)，售樓部正常接待宣傳，項目工地墻體廣告宣傳等。項目推廣宣傳時間已經(jīng)2年，但力度一直較弱，且宣傳上形象模糊，賣點不突出、清晰；現(xiàn)阜陽市區(qū)居民約有90％以上不知道鳳凰御景園，阜陽周邊縣城居民基本上都不知道鳳凰御景園；鳳凰御景園知名度較差，已知道鳳凰御景園客戶，對鳳凰御景園印象不深刻，較模糊?，F(xiàn)況分析項目營銷現(xiàn)況項目一年多來，僅銷售4－5套別墅（定金預(yù)定），銷售狀況較差。項目經(jīng)歷了代理公司代理銷售自己銷售的過程；原

3、代理公司在營銷推廣上力度較差，且對阜陽了解不足，項目賣點定位不準(zhǔn)確，形象包裝不力；現(xiàn)自己銷售僅為簡單的售樓部自然接待，主動銷售及各類營銷動作均未有效實施。這些都是項目銷售狀況較差的直接原因?，F(xiàn)況分析項目整體質(zhì)素評估項目集合了德國、法國、英國、加拿大、中國等各國別墅類型；別墅類型選擇面較寬，但同樣也造成了整體別墅區(qū)風(fēng)格不統(tǒng)一，較雜亂的狀況?，F(xiàn)建成別墅施工較粗糙，許多細(xì)節(jié)處理不佳，如外立面顏色、大門顏色整體上搭配不太協(xié)調(diào)，項目的整體檔次不能得到較高體現(xiàn)。項目東側(cè)有南北走向高壓走廊通過，南側(cè)是食品工廠，且項目占地面積不大，規(guī)模較小，整體外圍環(huán)境抗性較大。項目整體質(zhì)素評價為中等。競爭分析競爭分析名

4、仕豪園地址：開發(fā)區(qū)一中東區(qū)西側(cè)建筑面積：１６萬平米建筑類型：獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅宣傳廣告語：一生一棟銷售均價：３６８０元／平米（獨(dú)立），３２００元／平米（聯(lián)排）銷售狀況：一期剩余４套，二期銷售完畢，三期剩余１０套，四期剛開盤，剩余１２套。整體質(zhì)素綜合評價：純別墅區(qū)，景觀營造較好、整體風(fēng)格優(yōu)美觀大方，中等偏上質(zhì)素。競爭分析聚隆美墅地址：開發(fā)區(qū)經(jīng)二路建筑面積：10萬平米建筑類型：獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅多層宣傳廣告語：精英之墅銷售均價：3100元／平米（獨(dú)立），2400元／平米（聯(lián)排）銷售狀況：別墅已銷售完畢，現(xiàn)銷售臨路多層住宅。整體質(zhì)素綜合評價：外立面、景觀、整體風(fēng)格均一般，中等偏下質(zhì)素。競爭分析

5、如意豪庭地址：開發(fā)區(qū)經(jīng)三路與商業(yè)街交叉口建筑面積：總共22萬平米建筑類型：獨(dú)立別墅聯(lián)排復(fù)式多層宣傳廣告語：“風(fēng)惠水靈如意人生”“領(lǐng)尚名宅純美生活”銷售均價：獨(dú)立別墅3880元／平米，銷售狀況：一期別墅已銷售完畢，二期尚未銷售（20套聯(lián)排別墅），預(yù)計在2008年年初開盤。整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，景觀、外立面尚可，中等質(zhì)素。競爭分析上海大花園地址：開發(fā)區(qū)管委會東500米建筑面積：18．7萬平米建筑類型：聯(lián)排別墅多層宣傳廣告語：“２８８畝大型園林水景社區(qū)”銷售均價：２８８０元／平米（聯(lián)排）銷售狀況：尚未銷售，本月２５日計劃內(nèi)部認(rèn)購。整體質(zhì)素綜合評價：景觀、小區(qū)設(shè)施、整體風(fēng)格尚好，

6、中等質(zhì)素。競爭分析天筑逸景地址：潁州路與三環(huán)路東南交叉口建筑面積：總共１８萬平米建筑類型：聯(lián)排復(fù)式多層宣傳廣告語：水岸休閑居所　健康度假生活銷售均價：聯(lián)排別墅約５０００元／平米，銷售狀況：聯(lián)排別墅一期開１８套，因價位較高，尚未銷售完畢。整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好，景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。競爭分析萬霖花園地址：潁州路與三環(huán)路西南交叉口建筑面積：總共１７．７萬平米建筑類型：聯(lián)排多層小高層宣傳廣告語：陽光、綠色、健康銷售均價：聯(lián)排別墅原３６００元／平米，現(xiàn)約５９００元／平米。銷售狀況：因數(shù)量較少，基本銷售完畢。整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好，景觀、外立面尚

7、可，中等偏上質(zhì)素。競爭分析西苑世紀(jì)名門地址：清河西路６６號建筑面積：總共４０萬平米建筑類型：聯(lián)排多層宣傳廣告語：買別墅　送轎車銷售均價：聯(lián)排別墅３８００元／平米銷售狀況：一期銷售完畢，二期銷售過半。整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好（大學(xué)區(qū)），景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。競爭分析電力明園地址：人民西路延長線三優(yōu)中學(xué)對面建筑面積：總共２０萬平米建筑類型：聯(lián)排多層宣傳廣告語：阜陽電力　實力矩獻(xiàn)銷售均價：聯(lián)排別墅