002成功商業(yè)案例分析---廣州正佳廣場

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1、百強商業(yè)項目案例之二——正佳廣場正佳廣場——亞洲體驗之都???正佳廣場和天河城在上世紀90年代初都是作為國務院批準的、在廣州設立的兩個中外合資商業(yè)零售試點單位。天河城至2005年已是開業(yè)的第九個年頭；而正佳廣場因為資金原因，一度作為爛尾樓，擱置在天河最繁華的地段。???如今，正佳廣場幾經坎坷，終于以“亞洲首個體驗游樂園”的巨無霸姿態(tài)與世人見面。雖然正佳廣場已是十多年前的規(guī)劃設計，但今天仍能超越群雄，取得亞洲購物中心霸主地位。一度作為爛尾樓的正佳廣場憑什么稱霸？????本文就對正佳廣場的開發(fā)背景、定位、規(guī)劃設計、招

2、商推廣及后期的經營管理進行了深度的解剖，以體現(xiàn)其在設計、策劃、經營等方面的成功獨到之處。正佳廣場概述正佳廣場位于天河路與體育東路交匯處,連通6萬平方米的市民廣場。在城市中軸黃金核心,是華南最大交匯點,13米過道直駁地鐵一號線與三號線換乘站,與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網絡連為一體。地上七層，地下兩層半東塔樓:48層五星級酒店式公寓西塔樓:30層超甲級寫字樓。約100000個國內外品牌同場經營。正佳廣場以體驗式購物為主題，采用劇場式的商業(yè)空間布局，設計日顧客流量80萬人次，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、商務于一身

3、的超大型購物中心。經濟技術指標占地面積：5.7萬平方米總建筑面積：42萬平方米總投資額：約40億元人民幣功能定位：大型都市MALL停車位：1500個投資商：大鵬集團發(fā)展商：廣州正佳企業(yè)有限公司物業(yè)管理：廣州市正佳物業(yè)管理有限公司建筑設計單位：美國捷得建筑事務所????????????????????????廣州市設計院項目地址：廣州市天河區(qū)天河路228號珠三角經濟一體化的發(fā)展1.1　珠三角經濟格局??珠三角經過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經逐步形成以廣州為頂點，東西兩翼發(fā)展，珠海、深圳為地線，南沙為中心，各經濟

4、因子點狀散布著城市的空間經濟格局。向西延伸：廣州——番禺——順德——中山——珠海向東管伸：廣州——東莞——深圳——惠州廣州是珠三角經濟格局的核心，而天河區(qū)又是廣州的商業(yè)中心，由此可見，天河區(qū)在珠三角商圈占據(jù)重要的地位。1.21小時經濟商圈的構筑???根據(jù)《珠三角洲經濟區(qū)城際快速軌道交通線網規(guī)劃》構想，珠三角將修590多公里的軌道網（輕鐵網），軌道網的線網架構分為三部分，兩條主軸、三條放射線（接駁支線）和兩條聯(lián)絡線。按照這一線網布局和規(guī)劃標準，建成后的城際軌道網將貫通廣州、深圳、珠海等珠三角經濟區(qū)九個主要城市，以廣

5、州為中心，一小時內分別可達珠三角九個城市。2、天河第一商圈的形成???在天河5-10年發(fā)展藍圖上，將會形成“雙環(huán)”結構的新商業(yè)中心，即以天河體育中心為軸心約10平方米公里的地區(qū)將建設成為廣州市的中央零售區(qū)，與珠江新城形成的廣州中央商務區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結構。???按計劃，到2010年，天河區(qū)社會商品零售總額將達279.78億元，年均增長12%，因而天河區(qū)也將有實力成為華南“第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。?????正佳廣場處于目前廣州第一大商圈核心地，有80萬強大的消費群體支持。同時交通比較便利，也帶來了其它地方的

6、消費群體。在它西邊的天河城廣場已開業(yè)9年，從開始偶爾一天人潮超10萬/人次，到今年春節(jié)連續(xù)七天每天人潮超60萬/人次。9年商圈的人氣積聚，為正佳廣場增添了商機無限的光環(huán)。3、交通成熟——八位一體交通網點???正佳廣場位于天河路與體育東路交匯處，與天河城比鄰，正對體育中心，西通廣州第一市民廣場，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。正佳廣場集地鐵站、公交車站、巴士站、自駕車站、停車場、的士站、各大明盤上落車點、直通飛機場站、火車站站點八大交通功能于一體，瞬間即通達全城與珠三角。3.160多條公交線???正佳廣場四面環(huán)路，有

7、60多條公交線路在廣場前設站，公交線路幅蓋廣州八大區(qū)，在廣州的任何地方都可以輕松到達正佳廣場。3.2地鐵第一大站+火車站點■　正佳廣場交通圖???正佳廣場西面的宏城商業(yè)廣場將改建為下沉6米與天河體育中心連成一體的大型市民廣場。市民廣場直接連通地鐵體育西站，體育西站是地鐵一號線與三號線唯一換乘站以及地鐵三號線支線折返的第一大站，將與正佳廣場負一層13米寬的過道相連通，同時在廣場的東北面，正佳廣場夾層和負一層均與地鐵一號線的體育中心站及三號線支線的天河東站直接連通，正佳廣場占盡地鐵方便、快捷的優(yōu)勢。3.3直通飛機場站

8、點??在正佳廣場的南面是一個約700平方米的廣場，設置大巴、村巴上落點，過境大巴將廣州新機場、澳門新機場、香港新機場連成一體。3.4村巴廣州第一大站????廣州市郊及珠江三角洲的屋村村巴也將正佳廣場變成到達廣州的第一站。3.5出租車站點???正佳廣場負一層在商場出口設有室內出租車上落客點，并通過負一層完全開放，挑高至七層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務。