002成功商業(yè)案例分析---廣州正佳廣場(chǎng)

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1、百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之二——正佳廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)——亞洲體驗(yàn)之都???正佳廣場(chǎng)和天河城在上世紀(jì)90年代初都是作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的、在廣州設(shè)立的兩個(gè)中外合資商業(yè)零售試點(diǎn)單位。天河城至2005年已是開業(yè)的第九個(gè)年頭；而正佳廣場(chǎng)因?yàn)橘Y金原因，一度作為爛尾樓，擱置在天河最繁華的地段。???如今，正佳廣場(chǎng)幾經(jīng)坎坷，終于以“亞洲首個(gè)體驗(yàn)游樂(lè)園”的巨無(wú)霸姿態(tài)與世人見面。雖然正佳廣場(chǎng)已是十多年前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但今天仍能超越群雄，取得亞洲購(gòu)物中心霸主地位。一度作為爛尾樓的正佳廣場(chǎng)憑什么稱霸？????本文就對(duì)正佳廣場(chǎng)的開發(fā)背景、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商推廣及后期的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行

2、了深度的解剖，以體現(xiàn)其在設(shè)計(jì)、策劃、經(jīng)營(yíng)等方面的成功獨(dú)到之處。正佳廣場(chǎng)概述正佳廣場(chǎng)位于天河路與體育東路交匯處,連通6萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)。在城市中軸黃金核心,是華南最大交匯點(diǎn),13米過(guò)道直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站,與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。地上七層，地下兩層半東塔樓:48層五星級(jí)酒店式公寓西塔樓:30層超甲級(jí)寫字樓。約100000個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。正佳廣場(chǎng)以體驗(yàn)式購(gòu)物為主題，采用劇場(chǎng)式的商業(yè)空間布局，設(shè)計(jì)日顧客流量80萬(wàn)人次，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體、商務(wù)于一身的超大型購(gòu)物中心。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：5.7萬(wàn)平方

3、米總建筑面積：42萬(wàn)平方米總投資額：約40億元人民幣功能定位：大型都市MALL停車位：1500個(gè)投資商：大鵬集團(tuán)發(fā)展商：廣州正佳企業(yè)有限公司物業(yè)管理：廣州市正佳物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：美國(guó)捷得建筑事務(wù)所????????????????????????廣州市設(shè)計(jì)院項(xiàng)目地址：廣州市天河區(qū)天河路228號(hào)珠三角經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展1.1　珠三角經(jīng)濟(jì)格局??珠三角經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以廣州為頂點(diǎn)，東西兩翼發(fā)展，珠海、深圳為地線，南沙為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市的空間經(jīng)濟(jì)格局。向西延伸：廣州——番禺——順德——中山——珠

4、海向東管伸：廣州——東莞——深圳——惠州廣州是珠三角經(jīng)濟(jì)格局的核心，而天河區(qū)又是廣州的商業(yè)中心，由此可見，天河區(qū)在珠三角商圈占據(jù)重要的地位。1.21小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈的構(gòu)筑???根據(jù)《珠三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》構(gòu)想，珠三角將修590多公里的軌道網(wǎng)（輕鐵網(wǎng)），軌道網(wǎng)的線網(wǎng)架構(gòu)分為三部分，兩條主軸、三條放射線（接駁支線）和兩條聯(lián)絡(luò)線。按照這一線網(wǎng)布局和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，建成后的城際軌道網(wǎng)將貫通廣州、深圳、珠海等珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)九個(gè)主要城市，以廣州為中心，一小時(shí)內(nèi)分別可達(dá)珠三角九個(gè)城市。2、天河第一商圈的形成???在天河5-10年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形

5、成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以天河體育中心為軸心約10平方米公里的地區(qū)將建設(shè)成為廣州市的中央零售區(qū)，與珠江新城形成的廣州中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。???按計(jì)劃，到2010年，天河區(qū)社會(huì)商品零售總額將達(dá)279.78億元，年均增長(zhǎng)12%，因而天河區(qū)也將有實(shí)力成為華南“第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。?????正佳廣場(chǎng)處于目前廣州第一大商圈核心地，有80萬(wàn)強(qiáng)大的消費(fèi)群體支持。同時(shí)交通比較便利，也帶來(lái)了其它地方的消費(fèi)群體。在它西邊的天河城廣場(chǎng)已開業(yè)9年，從開始偶爾一天人潮超10萬(wàn)/人次，到今年春節(jié)連續(xù)七天每天人潮超60萬(wàn)/人次。9年商圈的人

6、氣積聚，為正佳廣場(chǎng)增添了商機(jī)無(wú)限的光環(huán)。3、交通成熟——八位一體交通網(wǎng)點(diǎn)???正佳廣場(chǎng)位于天河路與體育東路交匯處，與天河城比鄰，正對(duì)體育中心，西通廣州第一市民廣場(chǎng)，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。正佳廣場(chǎng)集地鐵站、公交車站、巴士站、自駕車站、停車場(chǎng)、的士站、各大明盤上落車點(diǎn)、直通飛機(jī)場(chǎng)站、火車站站點(diǎn)八大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城與珠三角。3.160多條公交線???正佳廣場(chǎng)四面環(huán)路，有60多條公交線路在廣場(chǎng)前設(shè)站，公交線路幅蓋廣州八大區(qū)，在廣州的任何地方都可以輕松到達(dá)正佳廣場(chǎng)。3.2地鐵第一大站+火車站點(diǎn)■　正佳廣場(chǎng)交通圖???正佳廣場(chǎng)西

7、面的宏城商業(yè)廣場(chǎng)將改建為下沉6米與天河體育中心連成一體的大型市民廣場(chǎng)。市民廣場(chǎng)直接連通地鐵體育西站，體育西站是地鐵一號(hào)線與三號(hào)線唯一換乘站以及地鐵三號(hào)線支線折返的第一大站，將與正佳廣場(chǎng)負(fù)一層13米寬的過(guò)道相連通，同時(shí)在廣場(chǎng)的東北面，正佳廣場(chǎng)夾層和負(fù)一層均與地鐵一號(hào)線的體育中心站及三號(hào)線支線的天河?xùn)|站直接連通，正佳廣場(chǎng)占盡地鐵方便、快捷的優(yōu)勢(shì)。3.3直通飛機(jī)場(chǎng)站點(diǎn)??在正佳廣場(chǎng)的南面是一個(gè)約700平方米的廣場(chǎng)，設(shè)置大巴、村巴上落點(diǎn)，過(guò)境大巴將廣州新機(jī)場(chǎng)、澳門新機(jī)場(chǎng)、香港新機(jī)場(chǎng)連成一體。3.4村巴廣州第一大站????廣州市郊及珠江三角洲的屋村

8、村巴也將正佳廣場(chǎng)變成到達(dá)廣州的第一站。3.5出租車站點(diǎn)???正佳廣場(chǎng)負(fù)一層在商場(chǎng)出口設(shè)有室內(nèi)出租車上落客點(diǎn)，并通過(guò)負(fù)一層完全開放，挑高至七層的中庭觀光電梯，為全場(chǎng)人群提供便利的出租車接送服務(wù)。