房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)規(guī)范--新舊術(shù)語(yǔ)對(duì)比

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1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告–規(guī)范術(shù)語(yǔ)-需要修改的內(nèi)容一、新舊術(shù)語(yǔ)對(duì)比及報(bào)告中需要修改的地方新舊術(shù)語(yǔ)對(duì)比及修改項(xiàng)目原被告術(shù)語(yǔ)新規(guī)范術(shù)語(yǔ)舉例1現(xiàn)場(chǎng)查勘實(shí)地查勘?2估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)?3評(píng)估估價(jià)估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同4估價(jià)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)規(guī)范》GB/T50899-2013增加5估價(jià)方法及思路估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線，詳見六?6價(jià)值定義詳見二全部替換7估價(jià)原則詳見三全部替換8估價(jià)方法及公式詳見四報(bào)告中修改9（抵押）價(jià)格（抵押）價(jià)值二、價(jià)值類型本報(bào)告書提供的房地產(chǎn)價(jià)值是滿足上述假設(shè)限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，是根據(jù)

2、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)而確定，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。市場(chǎng)價(jià)值，是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。三、估價(jià)原則41、客觀、獨(dú)立、公正原則：要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。2、合法原則：要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4、替代

3、原則：要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5、最高最佳利用原則：要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。最高最佳利用：房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。6、謹(jǐn)慎原則：要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高一面的原則。（抵押用）四、估價(jià)方法1、比較法比較法原理：選取一定數(shù)量的可比

4、實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。計(jì)算公式：P=其中：P—估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格4n--選取的可比實(shí)例個(gè)數(shù)Xi--第i個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格ai、bi、ci--第i個(gè)可供比較實(shí)例的交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)。2、收益法：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。V=∑i=1n×[Ai/（1+R）n]其中：V--表示估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，即現(xiàn)值A(chǔ)i--表示未來(lái)第i年的凈收益R--表示報(bào)酬率n--表示房地產(chǎn)

5、的收益年限3、成本法：測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本和折舊，將重置成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。公式：評(píng)估值=重置成本-物資折舊-功能折舊-外部折舊=重置成本×成新率4、假設(shè)開發(fā)法：求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。P=(P完成-C后續(xù))×[1/（1+Y）n]4其中，P--

6、待估在建工程的價(jià)格n—后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期Y--折現(xiàn)率P完成--開發(fā)完成后價(jià)值C后續(xù)--后續(xù)開發(fā)的必要支出4