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《金地背景朗悅項目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報版)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、理工大學(xué)項目產(chǎn)品定位報告一、市場以及客戶分析1.1區(qū)域市場情況分析1.1.1區(qū)域市場現(xiàn)狀分析從北京的西南部整體房地產(chǎn)地產(chǎn)市場發(fā)展來看，相對其他區(qū)域較為緩慢，09年之前京石沿線整個市場的供應(yīng)項目均為07年之前入市項目，局限在大寧山莊、中體奧林匹克花園以及珠江御景等早期相對低密度項目；而房山區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，依靠京石高速與城市環(huán)路連接，銷售的項目規(guī)模較大，加州水郡（110萬平米，容積率東區(qū)0.68/西區(qū)2.5）以及綠城百合（53萬平米，容積率1.12）、西棕櫚灘（22萬平米，容積率2.17）等，主要依靠區(qū)域內(nèi)的客戶，同時盡可能利用低密度的產(chǎn)品吸引一部分市區(qū)客戶到此置業(yè)，相對客戶群體輻射面較?。煌?/p>
2、時區(qū)域內(nèi)新土地供應(yīng)非常稀少，得到的市場關(guān)注較弱！09年整個房山市場從北京的價值洼地，一躍成為地產(chǎn)熱點區(qū)域；09年4月，房山線地鐵規(guī)劃方案正式出臺并開工建設(shè)，同年房山區(qū)政府規(guī)劃長陽半島居住區(qū)與CSD休閑購物區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃正式啟動，09年9月長陽居住起步區(qū)1號地在萬科拍出6497元/平米樓面地價的推動下整個房山區(qū)域尤其是長陽區(qū)域的房地產(chǎn)市場，引發(fā)了北京市場最普遍的關(guān)注。周邊在售項目價格紛紛上調(diào)價格20—40%不等，從7000/平升至10000/平，區(qū)域關(guān)注度不斷提高。隨后萬科接連獲取長陽兩塊土地，總規(guī)模共計百萬平米，同時帶動了首開、城建、綠地、中鐵等品牌開發(fā)商的關(guān)注和進(jìn)駐，隨著項目的不斷面市，C
3、SD奧特萊斯的開工建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，輕軌房山線的開通，房山購房客戶從早期由本地以及豐臺西南部工作居住客戶為主體漸漸發(fā)展為由軌道交通帶來的京西中關(guān)村、麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺總部基地等商圈的中青年白領(lǐng)，作為其首次置業(yè)和改善性需求首選之地1.1.2未來市場競爭概述從2009年9月長陽起步區(qū)市場土地供應(yīng)情況來看，多數(shù)項目已經(jīng)入市銷售或進(jìn)入推廣期。到目前為止，萬科長陽半島1號地祥云灣（2/2.2）、長陽西奧特萊斯旁的芭蕾雨.悅都（1.5/2）以及大學(xué)城區(qū)域的陽光邑上（1.6）、綠地新都會（2.6）17已入市銷售，城建徜徉集（1.8/2）、首開熙悅山（2/2.2）、中鐵建長陽國際城（2/2.2
4、，限價12500/平）、建工項目（2/2.2）均在2011年初陸續(xù)入市；2010年年底，房山大學(xué)城區(qū)域以及長陽西站均陸續(xù)有地塊出讓，項目容積率在2左右或低于2，屬中低密度項目且沿房山線各不同站點分布，各地塊從地塊條件以及地理位置相差不大，更加劇了房山區(qū)內(nèi)市場的競爭。目前區(qū)域內(nèi)總計商品住宅供應(yīng)量在230萬平米左右，區(qū)域供應(yīng)量集中同時區(qū)域熱度不斷增加。項目名稱容積率住宅總規(guī)模項目地域特征項目產(chǎn)品特征目前銷售情況或進(jìn)展階段萬科長陽半島祥云灣2、2.278萬京良路南側(cè)緊鄰房山線長陽站21-28層塔樓/80-85平米兩居9層板樓/90平米三居（精裝）三塊地中1號地正在銷售，四次開盤均當(dāng)天售罄，目前
5、塔樓1.4萬-1.6萬元/平米板樓1.7萬-1.9萬元/平米芭蕾雨.悅都1.517萬京良路南側(cè)緊鄰房山線籬笆房站9-10層板樓/80平米兩居、90平米三居12月初銷售，開盤售罄開盤價格為1.58萬/平米綠地新都會2.313萬長陽環(huán)島，距離地鐵廣陽城約2.5公里11-14層小高層/85平米兩居，110平米三居（精裝）12月18日開盤銷售，開盤價格1.6萬/平米城建徜徉集1.8/217萬萬科長陽半島南側(cè)，臨近房山線長陽站18層、9層小高層/90平米兩居、90-120平米三居預(yù)計2011年1月開盤銷售中鐵建長陽國際城2/2.223萬臨近地鐵長陽鎮(zhèn)站高層/80-90平米兩居三居12500元/平米
6、限價預(yù)計2011年1季度入市首開熙悅山2/2.240萬京良路北側(cè)緊鄰房山線長陽站產(chǎn)品信息未定預(yù)計2011年1季度入市北建工地塊216萬京良路北側(cè)緊鄰房山線長陽站產(chǎn)品信息未定預(yù)計2011年中入市萬科理工大學(xué)地塊210萬本地塊西側(cè)，緊鄰良鄉(xiāng)大學(xué)城北站最新獲取預(yù)計2011年年底入市首開長虹東路地塊2.815.5萬緊鄰良鄉(xiāng)大學(xué)城站最新獲取預(yù)計2012年上半年總計229.5萬除中鐵長陽國際城外為206.5萬平米商品住宅從上述項目特征看，良鄉(xiāng)09年之后成交的土地大多集中在長陽區(qū)域，沿京良路分布，圍繞房山地鐵長陽站鎮(zhèn)站和籬笆房站，項目容積率均在2以上，大多為18層以上小高層或高層，以兩梯三戶和兩梯四戶
7、的塔樓為主，戶型面積均集中在80-85平米兩居及90-100平米三居的中小戶型；從目前各項目的推廣進(jìn)度看，2010年下半年和2011年一季度為區(qū)域新項目集中上市時間，由此將在2011年和2012年持續(xù)銷售，自2013年開始供應(yīng)量逐步放緩。本項目預(yù)計在2011年年末入市，如何在眾多項目中凸顯自身特征，體現(xiàn)項目的高品質(zhì)將成為項目定位中主要考慮的因素。171.2客戶群體分析1.2.1房山區(qū)域客戶特征分析早期房山區(qū)域客戶住房消費特征：大多數(shù)
