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《金地背景朗悅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議(匯報(bào)版)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、理工大學(xué)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告一、市場(chǎng)以及客戶分析1.1區(qū)域市場(chǎng)情況分析1.1.1區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀分析從北京的西南部整體房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，相對(duì)其他區(qū)域較為緩慢，09年之前京石沿線整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目均為07年之前入市項(xiàng)目，局限在大寧山莊、中體奧林匹克花園以及珠江御景等早期相對(duì)低密度項(xiàng)目；而房山區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，依靠京石高速與城市環(huán)路連接，銷售的項(xiàng)目規(guī)模較大，加州水郡（110萬平米，容積率東區(qū)0.68/西區(qū)2.5）以及綠城百合（53萬平米，容積率1.12）、西棕櫚灘（22萬平米，容積率2.17）等，主要依靠區(qū)域內(nèi)的客戶，同時(shí)盡可能利用低密度的
2、產(chǎn)品吸引一部分市區(qū)客戶到此置業(yè)，相對(duì)客戶群體輻射面較?。煌瑫r(shí)區(qū)域內(nèi)新土地供應(yīng)非常稀少，得到的市場(chǎng)關(guān)注較弱！09年整個(gè)房山市場(chǎng)從北京的價(jià)值洼地，一躍成為地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域；09年4月，房山線地鐵規(guī)劃方案正式出臺(tái)并開工建設(shè)，同年房山區(qū)政府規(guī)劃長陽半島居住區(qū)與CSD休閑購物區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃正式啟動(dòng)，09年9月長陽居住起步區(qū)1號(hào)地在萬科拍出6497元/平米樓面地價(jià)的推動(dòng)下整個(gè)房山區(qū)域尤其是長陽區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)了北京市場(chǎng)最普遍的關(guān)注。周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格紛紛上調(diào)價(jià)格20—40%不等，從7000/平升至10000/平，區(qū)域關(guān)注度不斷提高。隨后萬科接連獲
3、取長陽兩塊土地，總規(guī)模共計(jì)百萬平米，同時(shí)帶動(dòng)了首開、城建、綠地、中鐵等品牌開發(fā)商的關(guān)注和進(jìn)駐，隨著項(xiàng)目的不斷面市，CSD奧特萊斯的開工建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，輕軌房山線的開通，房山購房客戶從早期由本地以及豐臺(tái)西南部工作居住客戶為主體漸漸發(fā)展為由軌道交通帶來的京西中關(guān)村、麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)總部基地等商圈的中青年白領(lǐng)，作為其首次置業(yè)和改善性需求首選之地1.1.2未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)概述從2009年9月長陽起步區(qū)市場(chǎng)土地供應(yīng)情況來看，多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)入市銷售或進(jìn)入推廣期。到目前為止，萬科長陽半島1號(hào)地祥云灣（2/2.2）、長陽西奧特萊斯旁的芭蕾
4、雨.悅都（1.5/2）以及大學(xué)城區(qū)域的陽光邑上（1.6）、綠地新都會(huì)（2.6）17已入市銷售，城建徜徉集（1.8/2）、首開熙悅山（2/2.2）、中鐵建長陽國際城（2/2.2，限價(jià)12500/平）、建工項(xiàng)目（2/2.2）均在2011年初陸續(xù)入市；2010年年底，房山大學(xué)城區(qū)域以及長陽西站均陸續(xù)有地塊出讓，項(xiàng)目容積率在2左右或低于2，屬中低密度項(xiàng)目且沿房山線各不同站點(diǎn)分布，各地塊從地塊條件以及地理位置相差不大，更加劇了房山區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。目前區(qū)域內(nèi)總計(jì)商品住宅供應(yīng)量在230萬平米左右，區(qū)域供應(yīng)量集中同時(shí)區(qū)域熱度不斷增加。項(xiàng)目名稱容積
5、率住宅總規(guī)模項(xiàng)目地域特征項(xiàng)目產(chǎn)品特征目前銷售情況或進(jìn)展階段萬科長陽半島祥云灣2、2.278萬京良路南側(cè)緊鄰房山線長陽站21-28層塔樓/80-85平米兩居9層板樓/90平米三居（精裝）三塊地中1號(hào)地正在銷售，四次開盤均當(dāng)天售罄，目前塔樓1.4萬-1.6萬元/平米板樓1.7萬-1.9萬元/平米芭蕾雨.悅都1.517萬京良路南側(cè)緊鄰房山線籬笆房站9-10層板樓/80平米兩居、90平米三居12月初銷售，開盤售罄開盤價(jià)格為1.58萬/平米綠地新都會(huì)2.313萬長陽環(huán)島，距離地鐵廣陽城約2.5公里11-14層小高層/85平米兩居，110平米
6、三居（精裝）12月18日開盤銷售，開盤價(jià)格1.6萬/平米城建徜徉集1.8/217萬萬科長陽半島南側(cè)，臨近房山線長陽站18層、9層小高層/90平米兩居、90-120平米三居預(yù)計(jì)2011年1月開盤銷售中鐵建長陽國際城2/2.223萬臨近地鐵長陽鎮(zhèn)站高層/80-90平米兩居三居12500元/平米限價(jià)預(yù)計(jì)2011年1季度入市首開熙悅山2/2.240萬京良路北側(cè)緊鄰房山線長陽站產(chǎn)品信息未定預(yù)計(jì)2011年1季度入市北建工地塊216萬京良路北側(cè)緊鄰房山線長陽站產(chǎn)品信息未定預(yù)計(jì)2011年中入市萬科理工大學(xué)地塊210萬本地塊西側(cè)，緊鄰良鄉(xiāng)大學(xué)城北站
7、最新獲取預(yù)計(jì)2011年年底入市首開長虹東路地塊2.815.5萬緊鄰良鄉(xiāng)大學(xué)城站最新獲取預(yù)計(jì)2012年上半年總計(jì)229.5萬除中鐵長陽國際城外為206.5萬平米商品住宅從上述項(xiàng)目特征看，良鄉(xiāng)09年之后成交的土地大多集中在長陽區(qū)域，沿京良路分布，圍繞房山地鐵長陽站鎮(zhèn)站和籬笆房站，項(xiàng)目容積率均在2以上，大多為18層以上小高層或高層，以兩梯三戶和兩梯四戶的塔樓為主，戶型面積均集中在80-85平米兩居及90-100平米三居的中小戶型；從目前各項(xiàng)目的推廣進(jìn)度看，2010年下半年和2011年一季度為區(qū)域新項(xiàng)目集中上市時(shí)間，由此將在2011年和2
8、012年持續(xù)銷售，自2013年開始供應(yīng)量逐步放緩。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年年末入市，如何在眾多項(xiàng)目中凸顯自身特征，體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)將成為項(xiàng)目定位中主要考慮的因素。171.2客戶群體分析1.2.1房山區(qū)域客戶特征分析早期房山區(qū)域客戶住房消費(fèi)特征：大多數(shù)
