工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(定稿)

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1、工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1、工業(yè)地產(chǎn)的界定工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。2.工業(yè)地產(chǎn)的基本情況2.1工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型表1：工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型種類物業(yè)特點(diǎn)分布區(qū)域未來發(fā)展政策導(dǎo)向1、物流倉儲(chǔ)選擇交通比較發(fā)達(dá)地區(qū)，一般集中建設(shè)在靠近海港、內(nèi)陸港目前主要分布于長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的主要城市及沿海開放城市未來物流倉儲(chǔ)的市場需求量在年均增長20%

2、以上，特別是陸路交通物流倉儲(chǔ)政府扶持2、工業(yè)研發(fā)樓宇選擇在經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)，一般在工業(yè)開發(fā)園區(qū)能夠形成專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化分布于北京、天津、上海、蘇州等主要城市國家鼓勵(lì)自主研發(fā)，一般以國家主導(dǎo)為主，發(fā)展?jié)摿^大政府扶持，且對(duì)高新園區(qū)有優(yōu)惠政策3、工業(yè)廠房選址無特殊要求分布比較廣泛，但在制造業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)較集中但目前政策對(duì)此類用地已限制隨著世界制造中心向中國加快轉(zhuǎn)移，市場供不應(yīng)求2.2工業(yè)地產(chǎn)的主要特征工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。表2：工業(yè)地產(chǎn)的主要特性主要特征具體表現(xiàn)1、政策主導(dǎo)為主?受國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及扶持政策影響較

3、大；?不受住宅政策調(diào)控影響；2、專業(yè)性強(qiáng)，與產(chǎn)業(yè)化程度密切有關(guān)?產(chǎn)業(yè)客戶為工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶；?工業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、整合、拓展密切相關(guān)；?區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化程度是影響工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素3、區(qū)域性強(qiáng)，趨于高端化?珠三角區(qū)域多以低端的制造型企業(yè)為主；?長三角、環(huán)渤海區(qū)域多以高端的研發(fā)、技術(shù)型企業(yè)為主；?今后工業(yè)地產(chǎn)將越來越趨于向高端發(fā)展；4、投資回報(bào)穩(wěn)定?工業(yè)物業(yè)以出租為主；?因工業(yè)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，物業(yè)租期較長，租金相對(duì)穩(wěn)定，其投資回報(bào)率較穩(wěn)定。2.3開發(fā)模式分類表3：工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式模式定義主要特點(diǎn)備注1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策

4、、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模

5、式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。4、綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)

6、模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式?？v觀目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式?如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式???如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)

7、石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。?（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式?如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出