甌北羅馬商城定位方案

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1、永嘉甌北·羅馬商城【定位方案】編輯單位：溫州聯(lián)商房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)編輯時(shí)間：2010年07月15日為項(xiàng)目打造最適合和最具發(fā)展前景的商業(yè)業(yè)態(tài)，積極創(chuàng)建:顧客、經(jīng)營者、業(yè)主和投資方四贏的局面，通過專業(yè)規(guī)范的經(jīng)營，專業(yè)細(xì)致的服務(wù)、溝通、指導(dǎo)，產(chǎn)生永續(xù)商業(yè)經(jīng)營之價(jià)值源泉。打造甌北最具專業(yè)性和特色性、效益性的商業(yè)地產(chǎn)操作標(biāo)桿一、項(xiàng)目概況篇目錄1、項(xiàng)目簡介二、市場調(diào)查篇1、永嘉宏觀市場分析一、項(xiàng)目概況篇1）、區(qū)位市場概況2）、甌北鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)概況3）、宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)2、甌北鎮(zhèn)商業(yè)概況1）、商業(yè)街道調(diào)查（詳見附件一）2）、主力商家調(diào)查（詳見附件二）3）、甌北商業(yè)業(yè)態(tài)分析（見附件三）4）、

2、甌北鎮(zhèn)商業(yè)小結(jié)二、市場調(diào)查篇三、項(xiàng)目定位分析1、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位篇1）、項(xiàng)目案名定位2）、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位分析1）、定位業(yè)態(tài)項(xiàng)目內(nèi)部因素矩陣式分析2）、項(xiàng)目業(yè)態(tài)經(jīng)營戰(zhàn)略定位分析3）、定位業(yè)態(tài)“SWOT”分析和“綜合交叉分析”四、項(xiàng)目實(shí)施篇四、實(shí)施篇1、商場調(diào)整1）、動線規(guī)劃2）、工程建議2、招商策劃推廣1）、招商推廣訴求點(diǎn)2）、媒體推進(jìn)計(jì)劃3）、媒體宣傳費(fèi)用預(yù)算3、招商實(shí)施1）、招商流程2）、招商政策3）、目標(biāo)招商品項(xiàng)及招商區(qū)域4）、租金收益預(yù)測5）、招商開業(yè)工程進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃6）后續(xù)管理一、市場調(diào)查篇本篇主要是在前篇對于項(xiàng)目充分了解的基礎(chǔ)上

3、，通過對于商業(yè)經(jīng)營的宏觀和微觀市場的調(diào)查分析，從商業(yè)街道、主力店進(jìn)行梳理分析，為下一步的項(xiàng)目定位論據(jù)積極準(zhǔn)備。1、永嘉宏觀市場分析1）、區(qū)位市場概況u地理位置甌北鎮(zhèn)地處浙江中南部，浙江省永嘉縣，甌江下游北岸楠溪江與甌江交匯處，與溫州市區(qū)隔江相望。緊臨溫州機(jī)場和溫州萬噸級碼頭，橋梁、道路等交通建設(shè)。先后建成東甌大橋、楠溪江五橋，縮短了與溫州的時(shí)空距離。建成甌北客貨運(yùn)中心與甌北碼頭，環(huán)城有高速公路、在建設(shè)中的鐵路，104國道直通甌北，城區(qū)開通了公交班車，50、51、70路公交車直達(dá)溫州，這將給甌北經(jīng)濟(jì)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。u行政區(qū)劃甌北鎮(zhèn)面積136.3平方公里，人口25萬

4、，戶籍人口12萬，流動人口13萬。轄73個(gè)行政村，8個(gè)居委會。2011實(shí)現(xiàn)指標(biāo)總值（元）增長率GDP值（一、二、三生產(chǎn)總值比重3.5：62.1：34.4）201億13.1％社會固定資產(chǎn)投資總額60.2億14.6%居民人均年可支配收入2.21萬9.5%農(nóng)村居民人均純收入868814%社會消費(fèi)品零售總額70.8億14.9%2008年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)33%2）、甌北鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)概況（1）永嘉縣2008年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)（2）甌北鎮(zhèn)城市發(fā)展改革開放后，甌北生機(jī)勃發(fā)，貿(mào)、工、農(nóng)全面發(fā)展，形成了閥門、泵類、服裝、皮鞋、五金五大支柱產(chǎn)業(yè)，獲得了“中國泵閥之鄉(xiāng)”、“中國烏牛早茶之鄉(xiāng)”

5、等稱號，被譽(yù)為“溫州浦東”甌北的經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，根據(jù)甌北目前商業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃來看，甌北鎮(zhèn)的商業(yè)將專業(yè)化、規(guī)模化、特色化發(fā)展。3）、宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)（1）甌北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，躍居溫州30個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的前6位、浙江省百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)前30位，并被評為市級衛(wèi)生鎮(zhèn)、文明示范鎮(zhèn)和省級教育強(qiáng)鎮(zhèn)。（2）民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，以鞋服、閥門、五金產(chǎn)業(yè)為主，居民收入和GDP均位于溫州地區(qū)前列。（3）城市居民人均可支配收入2.21萬元，同比增長9.5%，農(nóng)村居民人均純收入8688元，增幅14%，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺（4）2010年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)33%，低于全國平均水平，表明城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于合理，也表明城鎮(zhèn)

6、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從以食品消費(fèi)為主逐漸轉(zhuǎn)變到休閑、娛樂、教育、旅游等方面。2、甌北鎮(zhèn)商業(yè)概況甌北鎮(zhèn)地處浙江中南部，浙江省永嘉縣，甌江下游北岸楠溪江與甌江交匯處，交通便利，高速及在建中的鐵路現(xiàn)已建成的東甌大橋、楠溪江大橋、碼頭及直通溫州市區(qū)的公交班車，給甌北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了更多的商機(jī)。從目前甌北鎮(zhèn)商業(yè)布局及業(yè)態(tài)配比來看，商業(yè)布局分散、規(guī)模小亂，業(yè)態(tài)分布不均衡，缺少購物中心、專業(yè)市場、百貨商場等類似的商業(yè)模式來迎合新一輪的商業(yè)發(fā)展。1）、核心商業(yè)街道調(diào)查（詳見附件一）2）、主力商家調(diào)查（詳見附件二）3）、甌北商業(yè)業(yè)態(tài)分析（詳見附件三）4）、甌北鎮(zhèn)商業(yè)小結(jié)：（1）商業(yè)零售

7、總額潛力巨大，但相比較而言，投資性支出較高，而生活性支出還有待挖掘。（2）消費(fèi)場所過于單一且及不夠集中。（3）消費(fèi)方式還較為落后，都市性和時(shí)尚以及精神性消費(fèi)目前還處于開發(fā)提升階段。（4）消費(fèi)外流情況嚴(yán)重，尤其在中高檔和大件商品以及大量支出方面，去溫州市區(qū)較多。（5）因外來人口以及本地消費(fèi)的保守，大眾化和低檔化消費(fèi)目前還有非常大的生存空間。（6）商貿(mào)業(yè)消費(fèi)目前處于大眾化和同質(zhì)化階段，特色性、豐富化、品牌化、主流化以及目標(biāo)客群細(xì)分化消費(fèi)還有進(jìn)一步發(fā)展的空間和時(shí)機(jī)。三、項(xiàng)目定位及論證分析本篇主要通過對市場宏觀分析，從商圈的街道和主力店的目前運(yùn)行情況調(diào)查，結(jié)合消費(fèi)特征等因

8、素以及外區(qū)