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《造地養(yǎng)鐵 北京探索》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、造地養(yǎng)鐵北京探索“地鐵上蓋開發(fā)模式”簡介:日前,京投置地聯(lián)合體已經(jīng)以招標(biāo)的方式,拿下了南四環(huán)路外地鐵9號(hào)線郭公莊這塊地鐵車輛段、停車場的上蓋用地,并著手開發(fā)住宅和商業(yè)設(shè)施,這就是在香港廣為人知的“地鐵上蓋開發(fā)模式”?! ≌驹诒本┦心纤沫h(huán)路外地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段,除了能看到縱橫的鋼軌,還能看到望不到頭的停車庫。人們可能想不到,有人要在地鐵車庫樓頂蓋房子了。日前,京投置地聯(lián)合體(京投銀泰股份有限公司和萬科集團(tuán))已經(jīng)以招標(biāo)的方式,拿下了這塊地鐵車輛段、停車場的上蓋用地,并著手開發(fā)住宅和商業(yè)設(shè)施,這就是在香港廣為人知的“地鐵上蓋開發(fā)模式”?! ∝?cái)政投資、政府舉債、
2、銀行貸款、土地出讓、沿線開發(fā)……在這些地鐵建設(shè)融資常態(tài)化的背后,社會(huì)各方更加期待資金來源的多元化。正是在這樣的背景下,才有了“地鐵造地、生財(cái)養(yǎng)鐵”模式發(fā)展的機(jī)會(huì),這是解決地鐵建設(shè)巨額投資需求的探索。截至目前,北京地鐵總里程已達(dá)442公里,是世界上地鐵線路最長的城市。根據(jù)《北京市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》,北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司(簡稱京投公司)測算,“十二五”期間,北京市地鐵建設(shè)需要資金3500億元。地鐵上蓋項(xiàng)目效果圖 在地鐵車庫上開發(fā)房地產(chǎn)是集約用地的新模式?! 懊織l地鐵線路都有1個(gè)車輛段,占用幾十萬平方米的土地,如果只‘住’地鐵而不住人,太可惜了。車輛
3、段‘加蓋’的用地規(guī)劃設(shè)計(jì),實(shí)際是為了探索土地綜合利用的可行性?!必?fù)責(zé)郭公莊車輛段項(xiàng)目設(shè)計(jì)的張婷說?! 」f地鐵車庫與水立方規(guī)模相當(dāng),約有四五層樓高。但這座“上蓋”與普通樓房最大的不同,在于其樓頂?shù)纳w板本身就有一層樓厚?! 〉罔F上蓋開發(fā),實(shí)際就是在比地面高出9—13米的地鐵終點(diǎn)站停車庫庫頂,進(jìn)行民用建筑開發(fā)建設(shè)。這種混搭建筑由下至上是由地基、地鐵車庫、汽車車庫夾層、住宅樓層構(gòu)成的“上蓋物業(yè)”。對(duì)于用地日趨緊張的北京來說,這無疑是一種集約用地的新模式。 “提高土地使用效率、降低地鐵投資成本、充實(shí)地鐵建設(shè)的財(cái)政資金來源,這些開發(fā)地鐵上蓋項(xiàng)目的諸多好處,是京投公
4、司決心‘吃螃蟹’的原因?!本┩豆靖笨偨?jīng)理郝偉亞說。但京投公司的主營業(yè)務(wù)是地鐵投融資,房地產(chǎn)開發(fā)并非強(qiáng)項(xiàng)。為此,京投銀泰選擇與萬科合作?! ”本┤f科副總經(jīng)理肖勁介紹,車輛段上蓋項(xiàng)目無論是從地鐵運(yùn)營安全、出口規(guī)劃、項(xiàng)目綠化,還是從樓房減震、抗噪音等方面,都要達(dá)到非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。如此一來,這類項(xiàng)目要比普通住宅或者商業(yè)項(xiàng)目成本投入更高。肖勁說:“僅就社區(qū)綠化這一項(xiàng),不論是排水設(shè)施,還是灌溉設(shè)施,都比在地面上建小區(qū)要復(fù)雜?!薄 〗ㄔO(shè)地鐵上蓋項(xiàng)目,政府在獲得土地增值收益的同時(shí),還能同步配建保障房?! ≡诒本粭l軌道交通新線的建設(shè),要由市財(cái)政先拿出相當(dāng)于投資總額40%
5、的地鐵建設(shè)資金,地鐵業(yè)主單位京投公司需完成剩余60%的融資?! ∪绻麤]有地鐵車輛段上蓋項(xiàng)目,政府劃撥交通基礎(chǔ)設(shè)施用地是沒有土地收益的。而地鐵上蓋項(xiàng)目在為政府帶來一定土地增值收益的基礎(chǔ)上,還同步配套建設(shè)保障性住房。拿地開發(fā)商可以通過研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃,通過商業(yè)開發(fā)“反哺”地鐵?! ∫缘變r(jià)30億元的地鐵上蓋開發(fā)項(xiàng)目(類似郭公莊車輛段的體量)為例,其中有10億元為政府獲得的土地出讓增值收益,這些資金將流回到市區(qū)兩級(jí)財(cái)政的資金池,最終仍主要用于地鐵及保障性住房等民生領(lǐng)域的建設(shè);另外的20億元是為保障土地綜合利用主體(京投公司)獲得足額補(bǔ)償?shù)谋5壮杀荆禾砑榆噹祉斏w約需5
6、億元,拆遷成本約13億元,以及相關(guān)稅費(fèi)。 成交后,土地綜合利用成本20億元將返還京投公司,京投公司再從中拿出13億元交給地鐵線項(xiàng)目公司沖減地鐵建設(shè)成本?! 〈送?,中標(biāo)的二級(jí)開發(fā)商還需按規(guī)定配建5萬平方米保障性住房,僅此一項(xiàng),政府便可減少約10億元的建設(shè)用地成本。 地鐵上蓋項(xiàng)目可以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供持續(xù)收益。 在地鐵上蓋項(xiàng)目中,不僅政府收益不少,拿地開發(fā)商和當(dāng)?shù)卮迕褚哺饔蝎@益。“商品房的一次性銷售金額屬于短期收入,從長期來看,地鐵上蓋項(xiàng)目還可以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供持續(xù)收益,逐步改善居民的生活條件。”北京工商大學(xué)商業(yè)專家洪濤說?! 榇?,郭公莊地塊招標(biāo)時(shí)便已明確,中
7、標(biāo)開發(fā)商須為郭公莊村代建3萬平方米的寫字樓,后者以每平方米8952元的價(jià)格回購,用于開發(fā)村內(nèi)集體產(chǎn)業(yè),為村民提供長久的收入來源。而未來入住的3萬居民也是項(xiàng)目深入挖掘商業(yè)資源的強(qiáng)大動(dòng)力。為此,京投銀泰已預(yù)先聯(lián)系大型商超及寫字樓商戶,并吸納當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力就業(yè)?! 「鶕?jù)土地出讓價(jià)格推算,郭公莊商品房的樓面地價(jià)約為1.3萬元/平方米。目前區(qū)域內(nèi)新房價(jià)格約為3.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析,該項(xiàng)目開盤銷售的凈利潤預(yù)計(jì)會(huì)超過10億元。公開資料顯示,在京投銀泰股份有限公司中,京投公司持股比例在30%左右?!八@利潤根據(jù)股東出資比例分配,京投公司的那份仍會(huì)用于地鐵建設(shè)投資。
8、”郝偉亞說?! ?jù)初步估算,在郭公莊項(xiàng)目中,來自政府