北京地鐵探索 造地養(yǎng)鐵

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1、在地鐵停車庫庫頂進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)北京地鐵探索“造地養(yǎng)鐵”(閱報(bào))《人民日?qǐng)?bào)》(2013年08月06日?10版)  在北京市南四環(huán)外地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段,除了縱橫的鋼軌,還有望不到頭的停車庫。您可能想不到,有人要在這地鐵車庫的樓頂蓋房子。京投置地聯(lián)合體(京投銀泰股份有限公司和萬科集團(tuán))已經(jīng)以招標(biāo)方式,拿下了這塊地鐵車輛段、停車場的上蓋用地,并著手開發(fā)住宅、商業(yè)設(shè)施。這就是在香港廣為人知的“地鐵上蓋開發(fā)模式”?! ∝?cái)政投資、政府舉債、銀行貸款、土地出讓、沿線開發(fā)……在這些地鐵建設(shè)融資常態(tài)化后,社會(huì)各方更加期待資金來源的多元化,這才有了讓“地鐵造地、生財(cái)養(yǎng)鐵”嶄露頭角的機(jī)會(huì)。這是解決地鐵建設(shè)巨額投資

2、需求的探索。截至目前,北京地鐵總里程達(dá)到442公里,是世界上地鐵線路最長的城市。根據(jù)《北京市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》,北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司(簡稱京投公司,為京投銀泰股份有限公司第一大股東)測算,“十二五”期間全市地鐵建設(shè)需資金3500億元?! ≡诘罔F車庫的上蓋開發(fā)房地產(chǎn),是集約用地的新模式  “每條地鐵線路都有1個(gè)車輛段,占用幾十萬平方米的土地,如果只‘住’地鐵而不住人,太可惜了。車輛段‘加蓋’的用地規(guī)劃設(shè)計(jì),實(shí)際是為了探索土地綜合利用的可行性?!必?fù)責(zé)郭公莊車輛段項(xiàng)目設(shè)計(jì)的張婷說。  郭公莊地鐵車庫與水立方規(guī)模相當(dāng),約有四五層樓高。但這座“上蓋”與普通樓房最大的不同,在于它樓頂?shù)摹吧w板”

3、本身就有一層樓厚?! 〉罔F上蓋開發(fā),說白了就是在比地面高出9米至13米的地鐵終點(diǎn)站停車庫庫頂,進(jìn)行民用建筑開發(fā)建設(shè)。這種混搭建筑由下到上是由地基、地鐵車庫、汽車車庫夾層、住宅樓層構(gòu)成的“上蓋物業(yè)”。對(duì)于用地日趨緊張的北京來說,這無疑是一種集約用地的新模式?!  疤岣咄恋厥褂眯省⒔档偷罔F投資成本、充實(shí)地鐵建設(shè)的財(cái)政資金來源,這些開發(fā)地鐵上蓋項(xiàng)目的諸多好處,是京投公司決心‘吃螃蟹’的原因?!本┩豆靖笨偨?jīng)理郝偉亞說。但京投公司的老本行是地鐵投融資業(yè)務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)并非強(qiáng)項(xiàng)。為此,京投銀泰選擇與萬科合作?! ”本┤f科副總經(jīng)理肖勁介紹,車輛段上蓋項(xiàng)目無論是從地鐵運(yùn)營安全、出口規(guī)劃、項(xiàng)目綠化、樓房減震

4、、抗噪音等方面,都要達(dá)到非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。如此一來,這種項(xiàng)目要比普通住宅或者商業(yè)項(xiàng)目成本投入更高。肖勁說:“僅就社區(qū)綠化一項(xiàng),不論是排水設(shè)施,還是灌溉設(shè)施,都比在地面建小區(qū)要復(fù)雜。”  通過地鐵車輛段上蓋項(xiàng)目,政府獲得了土地增值收益還同步配建了保障房  在北京,一條軌道交通新線的建設(shè),要由市財(cái)政先拿出相當(dāng)于投資總額40%的地鐵建設(shè)資金,地鐵業(yè)主單位京投公司需完成剩余60%的融資。  如果沒有地鐵車輛段上蓋項(xiàng)目,政府劃撥交通基礎(chǔ)設(shè)施用地是沒有土地收益的。而地鐵上蓋項(xiàng)目在為政府帶來一定土地增值收益的基礎(chǔ)上,還同步配套建設(shè)保障性住房。拿地開發(fā)商可以通過研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃,通過商業(yè)開發(fā)反哺地鐵?! ∫缘?/p>

5、價(jià)30億元的地鐵上蓋開發(fā)項(xiàng)目(類似郭公莊車輛段的體量)為例,其中有10億元為政府獲得的土地出讓增值收益,這些資金將流回到市區(qū)兩級(jí)財(cái)政的資金池,最終仍主要用于地鐵及保障房等民生領(lǐng)域;另外的20億元是為保障土地綜合利用主體(即京投公司)獲得足額補(bǔ)償?shù)摹氨5壮杀尽保禾砑榆噹祉斏w約需5億元,拆遷成本約13億元,以及相關(guān)稅費(fèi)。  成交后,土地綜合利用成本20億元返還給京投公司,京投公司再從中拿出13億元交給地鐵線項(xiàng)目公司沖減地鐵建設(shè)成本。  此外,中標(biāo)的二級(jí)開發(fā)商還需按規(guī)定配建5萬平方米保障性住房,僅此一項(xiàng)區(qū)政府便可減少約10億元的建設(shè)用地成本。   地鐵上蓋項(xiàng)目可以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供持續(xù)收益  在地鐵上

6、蓋項(xiàng)目中,不僅僅是政府收益不少,拿地開發(fā)商和當(dāng)?shù)卮迕褚哺饔蝎@益?!吧唐贩康囊淮涡凿N售金額屬于短期收入,從長期來看,地鐵上蓋項(xiàng)目還可以為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供持續(xù)收益,逐步改善居民生活條件?!北本┕ど檀髮W(xué)商業(yè)專家洪濤說?! 榇耍f地塊招標(biāo)時(shí)便已明確,中標(biāo)開發(fā)商須為郭公莊村代建3萬平方米寫字樓,后者以每平方米8952元的價(jià)格回購,用于村內(nèi)集體產(chǎn)業(yè),為村民提供長久的收入來源。而未來入住的3萬居民也是項(xiàng)目深入挖掘商業(yè)資源的強(qiáng)大動(dòng)力。為此,京投銀泰已預(yù)先聯(lián)系大型商超及寫字樓商戶,并吸納當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力就業(yè)。  根據(jù)土地出讓價(jià)格推算,郭公莊商品房的樓面地價(jià)約為1.3萬元/平方米,目前區(qū)域內(nèi)新房價(jià)格約為3.5萬元/

7、平方米。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析,該項(xiàng)目開盤銷售的凈利潤預(yù)計(jì)會(huì)超過10億元。公開資料顯示,在京投銀泰股份有限公司中,京投公司持股比例在30%左右。“所獲利潤根據(jù)股東出資比例分配,京投公司的那份仍會(huì)用于地鐵建設(shè)投資?!焙聜喺f。  初步估算,在郭公莊項(xiàng)目中,來自政府和企業(yè)的新增可利用“地鐵建設(shè)資金”約為7億元。市規(guī)劃部門有關(guān)人士透露,早年投入運(yùn)營的既有線路車輛段基本不具備改造條件,已經(jīng)向社會(huì)公示的地鐵16號(hào)線榆樹莊車輛

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