房地產(chǎn)全程策劃營銷案

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1、房地產(chǎn)全程策劃營銷案房地產(chǎn)全程策劃營銷案現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：　　1、項(xiàng)目投資策劃營銷；　　2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷；　　3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷；　　4、項(xiàng)目形象策劃營銷；　　5、項(xiàng)目營銷推廣策劃；　　6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷；　　7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷；　　8、項(xiàng)目二次策劃營銷；第一章項(xiàng)目投資策劃營銷　　項(xiàng)目投資策劃營

2、銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍?！　№?xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見?！　∫豁?xiàng)目用地周邊環(huán)境分析　　1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查　　.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀　　2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查　　.地塊周邊的建筑物.綠化景觀自然景觀.歷史人文景觀環(huán)境

3、污染狀況　　3、地塊交通條件調(diào)查　　地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀　　4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查　　購物場所.文化教育醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂休息設(shè)施　　周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響　　二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值：　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策　　固定資產(chǎn)投

4、資總額：全國及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重　　社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)　　中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用　　2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)　　項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重　　政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)　　政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)　　短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃　　3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀　　4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異　　5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)　　6、商品住宅客戶構(gòu)成

5、及購買實(shí)態(tài)分析　　.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析　　三土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢2、項(xiàng)目地塊的劣勢3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四項(xiàng)目市場定位　　1、類比競爭樓盤調(diào)研　　類比競爭樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評判　　2、項(xiàng)目定位　　市場定位：區(qū)域定位主力客戶群定位功能定位.建筑風(fēng)格定位五項(xiàng)目價(jià)值分析　　1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：　　選擇可類比項(xiàng)目　　確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)

6、現(xiàn)中的權(quán)重　　分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征　　對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值　　根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值　　A市政交通及直入交通的便利性的差異　　B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異　　各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異　　C周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷　　A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)　　D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營銷策劃　F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素　　A經(jīng)

7、濟(jì)因素B政策因素　　2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析類比樓盤分析與評價(jià).項(xiàng)目價(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬　　1、均價(jià)的確定　　住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法　　A分析有效市場價(jià)格范圍B確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)　　2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬商品住宅定價(jià)法：　　差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）　　各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)　確定系數(shù)　確定幅度具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目

8、投入產(chǎn)出分析　　1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬　　項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　2、項(xiàng)目首期成本模擬　　成本模擬表及其說明　　3、項(xiàng)目收益部分模擬　　銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模擬表利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表　　敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響銷售價(jià)