房地產(chǎn)全程策劃營銷案

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1、房地產(chǎn)全程策劃營銷案房地產(chǎn)全程策劃營銷案現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場,結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案",他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程,逐步實施。其核心內容包括:  1、項目投資策劃營銷;  2、項目規(guī)劃設計策劃營銷;  3、項目質量工期策劃營銷;  4、項目形象策劃營銷;  5、項目營銷推廣策劃;  6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;  7、項目服務策劃營銷;  8、項目二次策劃營銷;第一章項目投資策劃營銷  項目投資策劃營銷是

2、全案最為關鍵的環(huán)節(jié),反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程,這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié),這個過程操作好了,就意味著項目成功了一半,在這個過程中多下功夫,以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍?! №椖客顿Y策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示,還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見?! ∫豁椖坑玫刂苓叚h(huán)境分析  1、項目土地性質調查  .地理位置.地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質.七通一平現(xiàn)狀  2、項目用地周邊環(huán)境調查  .地塊周邊的建筑物.綠化景觀自然景觀.歷史人文景觀環(huán)境污染狀況

3、  3、地塊交通條件調查  地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃.項目的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀  4、周邊市政配套設施調查  購物場所.文化教育醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務.郵政服務娛樂、餐飲、運動.生活服務.娛樂休息設施  周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響  二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷  1、宏觀經(jīng)濟運行狀況國內生產(chǎn)總值:  第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量  房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策:貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策  固定資產(chǎn)投資總額:全國

4、及項目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重  社會消費品零售總額:居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)  中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用  2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)  項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重  政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)  政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)  短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃  3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀  4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異  5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)  6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 

5、 .各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析  三土地SWOT(深層次)分析1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點四項目市場定位  1、類比競爭樓盤調研  類比競爭樓盤基本資料.項目戶型結構詳析項目規(guī)劃設計及銷售資料.綜合評判  2、項目定位  市場定位:區(qū)域定位主力客戶群定位功能定位.建筑風格定位五項目價值分析  1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念商品住宅價值分析法(類比可實現(xiàn)價值分析法):  選擇可類比項目  確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重  分析可

6、類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征  對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值  根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價類比可實現(xiàn)價值決定因素:類比土地價值  A市政交通及直入交通的便利性的差異  B項目周邊環(huán)境的差異:自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異  各種污染程度的差異社區(qū)素質的差異  C周邊市政配套便利性的差異項目可提升價值判斷  A建筑風格和立面的設計、材質B單體戶型設計C建筑空間布局和環(huán)藝設計  D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營銷策劃 F發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素  A經(jīng)濟因素B政策因素  2、

7、項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價.項目價值類比分析:價值提升和實現(xiàn)要素對比分析項目類比價值計算六項目定價模擬  1、均價的確定  住宅項目均價確定的主要方法:類比價值算術平均法有效需求成本加價法  A分析有效市場價格范圍B確保合理利潤率,追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價  2、項目中具體單位的定價模擬商品住宅定價法:  差異性價格系數(shù)定價法(日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù))  各種差異性價格系數(shù)的確定:確定基礎均價 確定系數(shù) 確定幅度具體單位定價模擬七項目投入產(chǎn)出分析  1、項目經(jīng)濟

8、技術指標模擬  項目總體經(jīng)濟技術指標首期經(jīng)濟技術指標  2、項目首期成本模擬  成本模擬表及其說明  3、項目收益部分模擬  銷售收入模擬:銷售均價假設銷售收入模擬表利潤模擬及說明:模擬說明利潤模擬表  敏感性分析:可變成本變動時對利潤的影響銷售價

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