水語自然車位銷售計(jì)劃

《水語自然車位銷售計(jì)劃》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、“水語自然”車位銷售初步方案一、無錫市相關(guān)規(guī)定：1、小區(qū)汽車庫(位)的權(quán)屬問題一直以來都是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)榉缮鲜冀K沒有對(duì)其進(jìn)行明確定義,加上各方觀點(diǎn)爭(zhēng)論不一,使得這個(gè)問題懸而未決。在無錫,因小區(qū)汽車庫(位)引發(fā)糾紛的案例也是層出不窮。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！钡龅骄唧w問題時(shí),這個(gè)框架性的規(guī)定仍然難于

2、操作。因此，于2010年1月1日起正式施行的《無錫市房屋登記條例》規(guī)定，只有符合下列四個(gè)條件的汽車庫(位)產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位所有:滿足規(guī)劃配置汽車庫(位)比例;滿足居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn);汽車庫(位)建筑面積沒有計(jì)入公用建筑面積分?jǐn)?不屬于人防工程。其他情況的汽車庫(位)則依法屬于全體業(yè)主共有。2、如果小區(qū)停車位登記為全體業(yè)主共有,那么只在汽車庫(位)和相對(duì)應(yīng)房屋的登記簿上予以記載,不再另外發(fā)放《房屋所有權(quán)初始登記證》。如果小區(qū)停車位登記為建設(shè)單位所有,開發(fā)商就可以將停車庫(位)進(jìn)行流通交易,即可出售、贈(zèng)與或者出租給業(yè)主。業(yè)主如果購買了汽車庫(位

3、),在對(duì)應(yīng)房屋的權(quán)屬證書上就會(huì)有相關(guān)的注記。3、汽車庫(位)的權(quán)屬與房屋是相關(guān)聯(lián)的,也就是說,要獲得小區(qū)汽車庫(位)的所有權(quán),你首先必須是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主。只有滿足了這個(gè)先提條件,才可能擁有對(duì)汽車庫(位)的處分權(quán)?！爱?dāng)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)擁有兩套(包括兩套)以上房屋時(shí),可以轉(zhuǎn)讓汽車庫(位)給同一小區(qū)的業(yè)主;如果轉(zhuǎn)讓一套附有汽車庫(位)的房子時(shí),不再擁有小區(qū)業(yè)主的身份了,這個(gè)時(shí)候,汽車庫(位)也應(yīng)當(dāng)和房屋一同轉(zhuǎn)讓?！倍?、“水語自然”及周邊項(xiàng)目車位基本情況：1、水語自然車位共為768個(gè)，其中：地上車位為265個(gè)，地下車位為503個(gè)，本社區(qū)共1024套住宅

4、，車戶比為1:0.75，基本上達(dá)到80%的家庭都有停車的地方，車位比相對(duì)較高。1、目前地下車位暫時(shí)尚未建設(shè)完畢，地上車位目前基本無銷售，租賃價(jià)位80元／月，合年收益率為960元，租賃價(jià)相當(dāng)?shù)土?、項(xiàng)目周邊“名園星都”、“金潤華庭”的地下停車場(chǎng)均未建設(shè)完畢，據(jù)其銷售人員反映地下部分均不進(jìn)行銷售，為物業(yè)長期持有，地面停車位目前均為100元／月，“金潤華庭”地下部分據(jù)說未來租金將保持在200元／月左右，“名園星都”地下部分租金目前不得而知。一、目前面臨的困境：1、根據(jù)政府相關(guān)文件，車位只能對(duì)社區(qū)購房的業(yè)主出售，客源范圍已鎖定，但目前多數(shù)購房業(yè)主

5、自身并未入住進(jìn)來，讓其購買車位有一定的難度。2、車位比為1:0.75，理論上看并不緊張，且本社區(qū)客戶多為周邊廠區(qū)高端藍(lán)領(lǐng)和中低端白領(lǐng)，他們生活規(guī)律性比較強(qiáng)，一般呈“居住處”、“工廠”兩點(diǎn)一線，交通工具多為廠區(qū)接送巴士，自備用車較少，對(duì)車位的需求不是很迫切。3、目前本區(qū)域停車位租金相當(dāng)?shù)土?0元—100元的價(jià)位相當(dāng)于每天才1、2塊錢的支出，而車位（庫）由于沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，無法單獨(dú)進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等金融活動(dòng)，也無法取得任何銀行貸款支持，一次支付對(duì)資金有一定的壓力，因此絕大多數(shù)業(yè)主都覺得車位不是必須品，沒有必要進(jìn)行購買，租賃完全可以滿足需

6、求。3、目前大形勢(shì)嚴(yán)峻，新政頻出，國家本輪調(diào)控密集度極大，尚看不出短期有松動(dòng)跡象；加上各個(gè)媒體不斷轟炸，其導(dǎo)向均是房地產(chǎn)負(fù)面信息，直接導(dǎo)致準(zhǔn)業(yè)主信心動(dòng)搖，市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，全國各城市大部量價(jià)齊跌，一片蕭條；在這種大形勢(shì)下，為了保證發(fā)展商的銷售安全，銷售部門不能再采取將車位和住宅相聯(lián)系的傳統(tǒng)“捆綁營銷”手段，否則影響到了住宅的銷售，毫無疑問就會(huì)因小失大。一、解決之道：1、租金提價(jià)，并釋放未來租金即將大幅度普漲的信息。目前的車位租賃價(jià)格太過低廉，一般根據(jù)投資回報(bào)的租售關(guān)系，客戶能夠接受的投資回報(bào)年限在15年至多不超過20年內(nèi)，如果一項(xiàng)投資需要2

7、0年以上才能收回成本，那對(duì)客戶而言，就是毫無意義的；根據(jù)這個(gè)原則，目前80元的月租金20年僅為19200元，即便是100元的月租金也僅為24000元；租賃20年也只需要2萬4千元，50年也只需要6萬元，那我們的車位想賣多少錢呢？因此，本社區(qū)的車位至少要達(dá)到120—140元的月租金，才能達(dá)到要求，對(duì)客戶也好進(jìn)行引導(dǎo)：“您140元每個(gè)月，一年交1680元，70年就需要117600元，那么我們打個(gè)4折，只要繳納50000元，這七十年的私家車位就完全屬于您啦”對(duì)于客戶，可能前期會(huì)有比較大的抗性，但是很難想象一個(gè)客戶居住在唐明園，而將車輛停放在另外一

8、個(gè)小區(qū)內(nèi)，如果停放在園區(qū)外的馬路上，也存在被盜或劃傷的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上從某種意義上說，客戶也沒有選擇權(quán)。2、加強(qiáng)物業(yè)管理力度，強(qiáng)力執(zhí)行停車規(guī)范管理：要求物業(yè)公司盡快出臺(tái)系列車位管理規(guī)