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1、中原湖南星沙東南新城新項目前期定位方向初Codeofthisreport
2、*??CopyrightCentalineGroup,2010領跑星沙東南新城新豪宅-----項目前期定位方向初探湖南中原事業(yè)三部部HuNan.12.2010*Codeofthisreport
3、*??CopyrightCentalineGroup,2010匯報說明基于與貴司的前期溝通,本案將以“穩(wěn)中求勝”的思考原則,通過對項目的客觀分析,著重針對項目整體發(fā)展戰(zhàn)略進行研判。我們的一切研究都必須現(xiàn)實條件為基礎,通過差異化的定位,創(chuàng)建貴司在地產業(yè)的品牌價值。*Codeofthisreport
4、*??Co
5、pyrightCentalineGroup,2010目標解析利潤目標>力求通過項目價值的重塑創(chuàng)造10%以上的毛利形象目標>奠定開發(fā)商品牌,為后續(xù)進一步進入房地產打下堅實的基礎速度目標>3年完成約40萬平米去化目標Codeofthisreport
6、*??CopyrightCentalineGroup,2010報告結構項目審視市場研判客戶分析策略推導基于目標下的項目自身審視,判斷項目自身優(yōu)劣因素以及目標實現(xiàn)難度未來市場發(fā)展趨勢與項目目標實現(xiàn)的相互關聯(lián)客戶情況分析,有的放矢完成目標制定相關策略完成既定的目標Codeofthisreport
7、*??Copyri
8、ghtCentalineGroup,2010報告結構項目審視市場研判客戶分析策略推導基于目標下的項目自身審視,判斷項目自身優(yōu)劣因素以及目標實現(xiàn)難度未來市場發(fā)展趨勢與項目目標實現(xiàn)的相互關聯(lián)客戶情況分析,有的放矢完成目標制定相關策略完成既定的目標Codeofthisreport
9、*??CopyrightCentalineGroup,2010本案位于星沙東南角,隸屬星沙片區(qū)的金邊銀角位置,與主城城市價值對接較為匱乏長沙主城區(qū)星沙片區(qū)Codeofthisreport
10、*??CopyrightCentalineGroup,2010長沙均價在5800元/平米徘徊,價量雙高!Code
11、ofthisreport
12、*??CopyrightCentalineGroup,2010星沙整體均價在4000元/平米徘徊,與長沙主城價格相差約2000元/平米,成為距離長沙主城最近且完善配套的價格洼地3500-44003800-48003900-50003500-42005000-5500本項目Chart136253930430043004350星沙各版塊均價Sheet1恒基凱旋門幸福里鵬基諾亞山林458040004300中鐵國際明天一城三景國際博雅湘水灣3800380035003400蘋果社區(qū)尚都花園城楚天世紀城時代星城430037003800紅樹灣山水灣圓夢完美生
13、活恒大雅苑3800360034006600東南新城板塊中心板塊開元東路板塊星沙大道北板塊萬家麗北板塊36253930430043004350Sheet100000星沙各版塊均價Sheet2Sheet3Codeofthisreport
14、*??CopyrightCentalineGroup,2010*板塊分析:星沙重點集中在西部、北部,未來城市北漂現(xiàn)象將成為星沙的主力發(fā)展方向本項目5大板塊中,各個板塊價值較為明顯萬家麗北板塊、中心板塊、中南板塊的核心價值為對接長沙主城的價格洼地開元東路核心價值為松雅湖未來前景和星沙主干道的繁華便捷東南星城板塊以星沙價格洼地作為核心價值點。*
15、*Codeofthisreport
16、*??CopyrightCentalineGroup,2010配套:板塊內教育資源豐富,交通可達性較好教育資源交通資源以項目為核心,5分鐘生活圈內涵蓋長郡未來試驗學校、縣一中、華夏中學、泉塘小學、泉塘中學、現(xiàn)代物流學院等近13所中高等院校,依附教育所衍生的各類消費將在本區(qū)域內匯集區(qū)域內共有6路公交貫穿;地鐵2A號線途經;離黃花機場15分鐘車程;汽車東站規(guī)劃地Codeofthisreport
17、*??CopyrightCentalineGroup,2010配套:靠近板塊中心商圈,交通較便利,可達性較好。但由于板塊整體開發(fā)檔次低、配套低端,
18、無法形成較高的溢價。整體板塊位于星沙“內陸”,被工業(yè)區(qū)分隔,暫處于自主經營消費階段;板塊商業(yè)開發(fā)落后,以住宅底商為主,沒有大型的、有檔次的集中型消費場所;市政設施落后,政府暫未在該區(qū)域設置公共休閑、娛樂的公園、廣場;隨著住宅區(qū)的開發(fā),引入了多條公交線路:808、102、114等,可達性較高。中心商圈生活配套Codeofthisreport
19、*??CopyrightCentalineGroup,2010項目四至S:出讓地、安置區(qū)空置地空置地宿舍工廠Codeofthisreport
20、*??CopyrightCentalineGroup,201