嘉定新城項(xiàng)目前期定位報(bào)告

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1、日期：2010/1常發(fā)地產(chǎn)嘉定新城項(xiàng)目前期定位報(bào)告謹(jǐn)呈：江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司市場(chǎng)掃描項(xiàng)目背景及產(chǎn)品策略方案建議本案11號(hào)線地塊方正，距11號(hào)線嘉定新城站僅500米，地塊北側(cè)將規(guī)劃為大組團(tuán)綠地景觀，是未來(lái)可以重點(diǎn)利用提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的資源11號(hào)線嘉定新城站距離本地塊400-500米遠(yuǎn)，與市區(qū)交通無(wú)縫連接地塊北側(cè)將規(guī)劃為的大組團(tuán)綠地景觀地塊現(xiàn)狀地塊南側(cè)有一變電站，會(huì)給本案帶來(lái)一定負(fù)面影響項(xiàng)目背景地塊方正，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團(tuán)綠地景觀，距11號(hào)線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無(wú)縫鏈接。項(xiàng)目名稱溫泉路地塊出讓面積41863.6平方米容積率1.8建筑面積75353.4平方米建筑密

2、度30%限高60米樓板價(jià)12076元地塊位于嘉定新城，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團(tuán)綠地景觀，距11號(hào)線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無(wú)縫鏈接。本案為4.2萬(wàn)方，1.8容積率，地塊方正，中等規(guī)模體量，建筑密度30%，限高60米，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線以小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差。項(xiàng)目背景項(xiàng)目建筑面積7.5萬(wàn)方中等體量，容積率1.8，限高60米，建筑密度不大于30%，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差本案11號(hào)線項(xiàng)目背景嘉定新城近年各大開發(fā)商拿地樓板價(jià)近期嘉定地價(jià)持續(xù)升溫，樓板價(jià)已在12000元/平米以上，而各大開發(fā)商近年來(lái)在嘉定早已有了一定的土地儲(chǔ)備，前期拿地樓板價(jià)僅在2000元/平

3、米左右，攤低了整體成本，其后續(xù)開發(fā)及操作有較大靈活性。本案為嘉定地王項(xiàng)目，樓板價(jià)偏高，為12076元/平米，體量較小，為7.5萬(wàn)方。本案為嘉定新城地王項(xiàng)目，相比其他開發(fā)商，操作性上存在較大劣勢(shì)項(xiàng)目名稱樓板價(jià)（元/平方米）新地塊樓板價(jià)（元/平方米）保利置業(yè)保利湖畔陽(yáng)光苑2400嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊11148嘉寶嘉寶紫提灣2400嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)B10地塊6501新城新城西尚海金郡2216嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊13200龍湖龍湖驪城2090嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊12200盤古盤古天地1336嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊12586項(xiàng)目背景開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目

4、2010年底動(dòng)工，2011年上半年上市兩大使命常發(fā)首次進(jìn)入上海，意義非凡利潤(rùn)企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目背景常發(fā)地產(chǎn)首次進(jìn)入上海，項(xiàng)目肩負(fù)著品牌形象的成功塑造和利潤(rùn)創(chuàng)造的使命11項(xiàng)目背景08年下半年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球，從10月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策12上海市自07年“9·27新政”出臺(tái)，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動(dòng)，整體成交低迷，直至08年“10·28新政”出臺(tái)及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”。09年1-11月，商品住宅累計(jì)成交1688萬(wàn)㎡，與08年同期相比增加106.6%，超過08年全年的成交面積（08年全年成交897.8萬(wàn)㎡

5、）；11月全市商品住宅成交227萬(wàn)方，成交均價(jià)高達(dá)14725元/平方米。二套房政策出臺(tái)，打壓樓市政府救市政策出臺(tái)08年市場(chǎng)調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場(chǎng)主力，09年1-11月，商品住宅累計(jì)成交1688萬(wàn)㎡，成交量同比激增106.6%項(xiàng)目背景13樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來(lái)的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊項(xiàng)目背景國(guó)務(wù)院研究樓市調(diào)控政策改“抑制”為“遏制”國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作。會(huì)議指出，市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)是在保持政

6、策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題。14國(guó)土部重拳打擊囤地細(xì)查“批而未用”土地11月20日，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于開展第二次全國(guó)土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》，對(duì)“批而未用”土地展開核實(shí)。中央調(diào)控政策密集出臺(tái)樓市降溫序幕拉開而進(jìn)入十二月，繼國(guó)務(wù)院九日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、十四日“國(guó)四條”出臺(tái)之后，十七日財(cái)政

7、部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。十七日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。三十日，上海貫徹“國(guó)四條”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。自2010年1月1日起，本市將收緊多項(xiàng)稅收政策，營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的個(gè)人才能享受1%的契稅稅率，恢復(fù)收取個(gè)