天津大悅城公寓策劃報告

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1、2009.8.5天津大悅城—公寓階段性工作匯報天津大悅城JoyCity,Tianjin一天津市場近期發(fā)展動態(tài)二客戶與產品的對位關系三我們?yōu)榭蛻舸蛟焓裁礃拥漠a品四開盤時間調整的說明五公寓營銷定位思考六開盤前策劃工作排期七我們下一步的重點工作目錄

2、天津大悅城JoyCity,Tianjin目錄

3、01天津近期市場發(fā)展動態(tài)1、宏觀大勢2、競品分析天津2009年上半年天津共成交土地370宗，其總占地面積2417萬平米，總建筑面積2421萬平米，同比下降23%。天津2009年土地成交開局比較平穩(wěn)，1-4月份穩(wěn)定增長。3月以來，天津市土地供應及成交量也出現(xiàn)同比上漲

4、態(tài)勢。成交區(qū)域主要集中在遠郊區(qū)縣、環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)，市內六區(qū)的土地稀缺價值更加突顯。一級市場：土地市場相對較為平穩(wěn)，主要的成交區(qū)域集中在市區(qū)外，項目的城市稀缺性更加突出天津近期市場發(fā)展動態(tài)

5、宏觀大勢天津房地產市場從08年12月份的低迷中，逐漸走出，3月份維持2月份的良好趨勢，較大幅度回暖，在09年第二季度，整體交易量處于一個新高點，樓市進一步復蘇。年初支撐成交面積的基本為剛性需求，進入3月份后，改善性需求在市場回暖的帶動之下也進入房地產市場；而5月前后，在通脹預期的推動下，部分投資性需求開始進入市場，整體呈現(xiàn)量價齊升的狀態(tài)。二級市場：整體市場在調

6、整中逐漸拉升，投資需求有所回升，對公寓類項目大勢利好天津近期市場發(fā)展動態(tài)

7、宏觀大勢注：表中數據均為全市成交量、成交價格統(tǒng)計匯總而成從量價趨勢上看，全市在2009年上半年，1月量跌價升，2月量升價跌，從3月開始，實現(xiàn)了全面的量價齊升的態(tài)勢。至09年6月，銷售面積和銷售金額均達到了歷史最高水平，分別為788005平米，均價5703.5元/平米。三級市場均伴隨著二級市場的頻率波動，09年6月，銷售面積和銷售金額均達到了歷史最高水平，回暖現(xiàn)象明顯天津近期市場發(fā)展動態(tài)

8、宏觀大勢注：表中數據均為全市成交量、成交價格統(tǒng)計匯總而成天津近期市場發(fā)展動態(tài)

9、宏觀大勢【土

10、地政策】——上半年主要政策導向在于調整土地市場結構，合理控制土地市場供應，從源頭上對于房地產市場進行調控【金融政策】——新型貸款制度和一系列信貸制度的出臺，目的在于推動低谷中的房地產市場的回暖發(fā)展，金融政策上持放松態(tài)勢，助推上半年房地產市場的回暖【住房政策】——一系列住房政策惠及各個經濟層次的購買者，從各個角度拉動市場的購房需求，促進房市的發(fā)展【行政法規(guī)】——國內和本市的相關利好政策出臺，逐步放松各項購房門檻、緩解地產企業(yè)資金壓力，規(guī)范市場監(jiān)管，從行政角度完善金融、土地層面的救市政策【城市熱點】——政府加大交通軌道建設和城市規(guī)劃力度，通過對于基礎設

11、施建設的投入，進一步拉動內需，提升投資熱度政策利好：政府積極快速有效的反映，出臺了大量的政策法規(guī)，推動了房地產市場的回暖發(fā)展天津大悅城JoyCity,Tianjin目錄

12、01天津近期市場發(fā)展動態(tài)1、宏觀大勢2、競品分析海河南京路老城廂板塊科貿街商圈奧體板塊一級項目二級項目三級項目項目：津塔公寓、天津中心、君隆廣場項目特征：占據強勢地段資源、品牌開發(fā)商、4000元/平米以上精裝標準、品牌物業(yè)管理單價：18500-23000元/平米│總價：80萬~270萬單價：9000-13000元/平米總價：40萬~90萬項目：上城豪苑、金盛國際、君臨天下、上品、科

13、貿時代公寓、時代奧城項目特征：位于城市核心，多以產品品質和附加值為銷售賣點，總價對銷售情況影響作用明顯。項目：海河大道、自在中環(huán)、東家項目特征：位于非熱點商務片區(qū)、品質低端，毛坯，多以低單價低總價吸引過渡性居住客戶和低端投資人群。單價：7000-9000元/平總價：30萬~70萬小白樓板塊天津市在售公寓分布天津近期市場發(fā)展動態(tài)

14、競品分析津門津塔：津門津塔6月46707月4464總成交金額4.4億1.8億剩余套數——60套銷售的主力戶型——60平米左右津門津塔以驚人的消化速度和成交價格，已經刷新天津高端住宅市場的最高記錄。從津塔公寓的銷售情況看，60

15、平米是全盤的主力暢銷產品。從津塔的客戶看，80%-90%為投資客，10%-20%為辦公客戶；投資客中分為三類，一類為底層投資客，這類客戶看重項目的整體環(huán)境，有一定的固定資產投資知識，以證券、投資、銀行等金融業(yè)從業(yè)人員為主；第二類為具有城際視野的投資客，主要來自北京、山西等地，他們有頗豐的投資經驗，捕捉到津塔的價值，進行投資；最后一類為頂級投資客，他們通常是津門的客戶，在購買的時候順便購買津塔進行投資，這類客戶以實業(yè)家、私企業(yè)主為主；辦公客戶：國外500強實力雄厚的公司為員工福利進行購買，或是看重可注冊公司，在此購買進行辦公天津近期市場發(fā)展動態(tài)

16、競品

17、分析一期已經完成交房，共200套，現(xiàn)世邦正在對外招租，原來的三個樣板間現(xiàn)在改成供租賃客戶參觀的樣板間，二期供銷售的樣板間正