中海藍(lán)灣營(yíng)銷策劃報(bào)告

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1、中海藍(lán)灣營(yíng)銷策劃報(bào)告第一部分市場(chǎng)篇1廣州市整體住宅市場(chǎng)情況分析1.12003年宏觀分析?成交量上升，供應(yīng)量減少成交量（萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)成交金額（億元）同比增長(zhǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)廣州10區(qū)446.75.3％199.22.5％246-8.3％原8區(qū)293.912.2％153.97.8％211-2.8％2003年上半年數(shù)據(jù)?二手成交活躍，二次、多次置業(yè)興起成交金額（億元）同比增長(zhǎng)成交面積（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)廣州10區(qū)7520.97％2679.88％二手市場(chǎng)的活躍，從一定程度上反映了一手市場(chǎng)中，二次

2、或多次置業(yè)的興起。不僅有房住，而且要住得更好，還可以把置業(yè)當(dāng)成投資，這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。?廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代49目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買家的比例已超過(guò)九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說(shuō)廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。以上幾點(diǎn)對(duì)樓市的影響在于：1、整體樓市有堅(jiān)定的支持力。2、有利于郊外樓市的發(fā)展。1.12003年微觀分析?海珠、天河仍是樓市重點(diǎn)根據(jù)2003年上半年房地產(chǎn)信息中心

3、公布的數(shù)據(jù)顯示，海珠、天河成交量各占總成交量的18%、19%。在廣告量及在售樓盤數(shù)量上也占有相當(dāng)比例。隨著地鐵二號(hào)線延長(zhǎng)線的投入使用，新港西—赤崗—琶洲一帶成為后起之秀。?節(jié)日營(yíng)銷概念有所淡化2003年兩個(gè)“黃金周”也有不少樓盤做廣告搞促銷，但從廣告投放量上看，僅“五一”期間（五一前一周至5月第一周）就比02年同期減少2415萬(wàn)元，減少24%。剔除“非典”因素的影響，春節(jié)期間做廣告宣傳的樓盤也基本與去年同期持平，發(fā)展商依靠“節(jié)日營(yíng)銷”賣樓現(xiàn)象在今年樓市中已有所改變，逐漸淡化大節(jié)日，擺脫“節(jié)日營(yíng)銷”。?品

4、牌樓盤優(yōu)勢(shì)明顯隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將不斷進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，品牌優(yōu)勢(shì)將有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在“非典”的考驗(yàn)下，大集團(tuán)、知名品牌在消費(fèi)者心目中的地位得到了體現(xiàn)，并體現(xiàn)到具體的購(gòu)房行動(dòng)中去，因此知名品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤業(yè)績(jī)相對(duì)其它開(kāi)發(fā)商樓盤業(yè)績(jī)要好。49?消費(fèi)者更注重居住空間的環(huán)保設(shè)計(jì)和通風(fēng)性能因素“非典”的到來(lái)，加深了人們?cè)诰幼】臻g的環(huán)保設(shè)計(jì)和空氣流通對(duì)于健康的重要性上的認(rèn)識(shí)。于是，在選購(gòu)住房時(shí)，對(duì)樓盤的綠化率、容積率和單元坐向等因素倍加關(guān)注，同時(shí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中對(duì)通風(fēng)性能也提出了更高的要求。1.

5、12004年樓市展望?整體規(guī)模將繼續(xù)保持隨著廣州城市環(huán)境、市政、交通的改善，如珠江兩岸工程，琶洲會(huì)展中心的建設(shè)，地鐵二號(hào)線的投入使用等市政利好，廣州樓市發(fā)展將繼續(xù)保持“高位運(yùn)行”。?開(kāi)發(fā)模式同質(zhì)化目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)尤其是郊區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式正趨向高度的同質(zhì)化,例如A盤建有會(huì)所興辦了學(xué)校，B盤也跟著配備；C盤開(kāi)通交通車開(kāi)設(shè)便利店，則D盤也會(huì)跟緊籌備。在2004年，這一問(wèn)題將會(huì)更加嚴(yán)重。?外來(lái)人口不斷增加近年廣州樓市中，外來(lái)人口購(gòu)房的數(shù)量不斷上升。而廣州郊區(qū)是外來(lái)人口購(gòu)房較多的區(qū)域，外來(lái)人口數(shù)量的上升，必會(huì)

6、促進(jìn)郊區(qū)樓市的進(jìn)一步繁榮。?二手成交比例繼續(xù)上升二手房成交量的上升,意味著有大量的客戶放出原有住房進(jìn)行二次置業(yè)。?新城市中軸線基本形成新城市中軸線是指廣州東站—天河體育中心—珠江新城中心區(qū)—赤崗—49海心沙（新客運(yùn)港地區(qū)），該中軸線貫通規(guī)劃建設(shè)中的城市新區(qū)、城市交通樞紐，是一條能夠真正體現(xiàn)未來(lái)城市新貌的中軸線。2006年竣工的地鐵三號(hào)線將使城市新中軸線由景觀帶較強(qiáng)的軸線，演變?yōu)榫坝^軸和發(fā)展軸。1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.1競(jìng)爭(zhēng)板塊分析A洛溪板塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?緊鄰廣州市區(qū)，交通便利?板塊形象老化，吸引力力減弱洛溪板塊位

7、于廣州市區(qū)與番禺區(qū)的連接樞紐——洛溪大橋南岸，距離廣州市中心和番禺中心均不遠(yuǎn)，且交通便利。近年來(lái)，華南板塊的紅火無(wú)疑帶旺了洛溪板塊，但在風(fēng)頭上長(zhǎng)期處于下風(fēng)，卻也無(wú)可否認(rèn)地使得洛溪板塊的形象魅力有所減弱。?開(kāi)發(fā)較早，居住氣氛成熟?剩余開(kāi)發(fā)用地少，競(jìng)爭(zhēng)力下降洛溪板塊經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，配套設(shè)施及居住氣氛已可與廣州市區(qū)相比。洛溪板塊經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，居住用地的供應(yīng)已所剩無(wú)幾，長(zhǎng)時(shí)間缺乏旗艦型大盤或閃亮形新盤的推出，是其區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)力下降的主要原因。B華南板塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?地域發(fā)展前景極佳?市政配套相對(duì)落后，短期難以跟上?成

8、功締造了板塊形象由于近年住宅市場(chǎng)的瞬間膨脹，居住人口劇增，市政配套設(shè)施遠(yuǎn)不能滿足需求，部分小區(qū)配建設(shè)施沒(méi)能跟上。?交通條件日漸改善廣州大道拓寬、地鐵三號(hào)線、華南快速、新光快速等?居住氣氛開(kāi)始成型?缺乏宏觀調(diào)控的建設(shè)規(guī)劃指引隨著各大樓盤業(yè)主的陸續(xù)入住，華南板塊的生活氣氛日益濃厚。各發(fā)展商“諸侯割據(jù)”，各自為政搞獨(dú)立建設(shè)，為日后整個(gè)區(qū)域的功能分配和均衡發(fā)展留下隱憂。49A琶洲板塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?規(guī)劃前景提升地段形象?板塊概念還未成型琶洲板塊是以會(huì)展中