錦海藍灣營銷策劃報告

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1、遼寧工業(yè)大學房地產(chǎn)市場營銷課程設(shè)計（論文）題目III院（系）：管理學院專業(yè)班級：工程管理091學號：090701015學生姓名：陳順標指導教師：劉玉昌職稱:副教授起止時間：2013.01.07——2013.01.il課程設(shè)計（論文）任務(wù)及評語號學標二、陰告艮扌劃策銷營灣藍海錦課程設(shè)計(論文)任務(wù)明乩枳說1203M45指導教師評語及成績?nèi)赵?.?年成目錄第一部分市場篇11錦州市整體住宅市場情況分析11.12012年宏觀分析11.22012年微觀分析21.32013年樓市展望22競爭市場分析32」競爭板塊分析32.2競爭對手分析52.3預計同期項目分析8第二部分產(chǎn)品篇

2、103項目總體概況103」地理位置10主要經(jīng)濟技術(shù)指標11各戶型供應量11銷售目標124項目定位124」項目市場定位124.2項目發(fā)展理念定位134.3目標客戶群定位135產(chǎn)品解碼155.1項目概念設(shè)計概要155.2規(guī)劃及建筑設(shè)計分析156項目SWOT分析166.1優(yōu)勢166.2劣勢176.3機會176.4威脅186.5SWOT綜合分析18第三部分：營銷推廣篇197項目形象定位197.1項目形象定位197.2宣傳推廣主題208整合推廣策略208.1宣傳推廣策略208.2推廣階段劃分238.3媒介投放策略238.4公關(guān)活動策略258.5戶外傳播策略258.6宣傳費用

3、預算269現(xiàn)場包裝策略269.1樣板房選址269.2銷售通道279.3指示系統(tǒng)279.4樓體廣告271.1北面江岸布置271.2現(xiàn)場大型廣告牌281.3如意路及售樓部入口289.8銷售氣氛布置281價格策略2910」價格定位2910.2價格系數(shù)表3010.3價格走勢分析3010.4付款方式302營銷部署計劃312.1推售時機建議312.2現(xiàn)場工程進度要求312.3分期銷售建議322.4首期銷售方式323住宅裝修標準建議3312」裝修成本建議33裝修風格建議344藍灣策劃報告結(jié)果預期343536總結(jié)參考文獻第一部分市場篇1錦州市整體住宅市場情況分析1.12012年宏

4、觀分析＞成交量上升，供應量減少成交量（萬平米）同比增長成交金額（億元）同比增長批準預售面積（萬平米）同比增長古塔區(qū)446.75.3%199.22.5%246?&3%凌河區(qū)293.912.2%153.97.8%211?2.8%2012年上半年數(shù)據(jù)＞二手成交活躍，二次、多次置業(yè)興起成交金額（億元）同比增長成交面積（萬平方米）同比增長古塔區(qū)7520.97%2679.88%二手市場的活躍，從一定程度上反映了一手市場中，二次或多次置業(yè)的興起。不僅有房住，而且要住得更好，還可以把置業(yè)當成投資，這是錦州人二次置業(yè)的主要想法。富裕的錦州人在二次置業(yè)時更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少

5、、安靜的郊區(qū)住宅。＞錦州房地產(chǎn)市場進入大眾消費時代目前，錦州人的住宅面積已達小康水平，錦州房地產(chǎn)市場個人買家的比例已超過九成，76%的錦州人擁有自己的住宅，可以說錦州住房進入了大眾消費時代。以上幾點對樓市的影響在于：1、整體樓市有堅定的支持力。2、有利于郊外樓市的發(fā)展。1.22012年微觀分析＞古塔、凌河仍是樓市重點根據(jù)2012年上半年房地產(chǎn)信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示，古塔、凌河成交量各占總成交量的18%、19%。在廣告量及在售樓盤數(shù)量上也占有相當比例。2012年兩個“黃金周"也有不少樓盤做廣告搞促銷，但從廣告投放量上看，僅“五一”期間（五_前_周至5月第一周）就比0

6、2年同期減少2415萬元，減少24%。剔除“非典"因素的影響，春節(jié)期間做廣告宣傳的樓盤也基本與去年同期持平，發(fā)展商依靠“節(jié)日營銷”賣樓現(xiàn)象在今年樓市中已有所改變，逐漸淡化大節(jié)日，擺脫“節(jié)日營銷二＞品牌樓盤優(yōu)勢明顯隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)將不斷進行優(yōu)勝劣汰，品牌優(yōu)勢將有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。在“非典”的考驗下，大集團、知名品牌在消費者心目中的地位得到了體現(xiàn)，并體現(xiàn)到具體的購房行動中去，因此知名品牌開發(fā)商的樓盤業(yè)績相對其它開發(fā)商樓盤業(yè)績要好。＞消費者更注重居住空間的環(huán)保設(shè)計和通風性能因素“非典"的到來，加深了人們在居住空間的環(huán)保設(shè)計和空氣流通對于健康的重

7、要性上的認識。于是，在選購住房時，對樓盤的綠化率、容積率和單元坐向等因素倍加關(guān)注,同時在產(chǎn)品設(shè)計中對通風性能也提出了更高的要求。1.32013年樓市展望＞整體規(guī)模將繼續(xù)保持隨著錦州城市環(huán)境、市政、交通的改善，如小凌河兩岸工程，2013世園會展中心的建設(shè)，錦州南站再建的投入使用等，錦州樓市發(fā)展將繼續(xù)保持“高位運行”。＞開發(fā)模式同質(zhì)化目前錦州房地產(chǎn)市場開發(fā)尤其是郊區(qū)物業(yè)開發(fā)模式正趨向高度的同質(zhì)化，例如A盤建有會所興辦了學校，B盤也跟著配備；C盤開通交通車開設(shè)便利店，則D盤也會跟緊籌備。在2013年，這一問題將會更加嚴重。＞外來人口不斷增加近年錦州樓市中，外來人口購房的

8、數(shù)量不斷上