重慶魯能逸城全程策劃案

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1、重慶魯能逸城全程策劃案第一篇項(xiàng)目介紹本案位于重慶市渝北區(qū)北部城區(qū)東翼，總開(kāi)發(fā)面積225萬(wàn)㎡，地塊北側(cè)為重慶市規(guī)劃最大的交通樞紐—重慶市新客站，南側(cè)為重慶市未來(lái)的市級(jí)機(jī)關(guān)所在地———匯北城，西部為重慶未來(lái)的國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，東部為環(huán)境優(yōu)美的溉瀾溪沿江居住區(qū)。從項(xiàng)目用地南北向貫穿而過(guò)的五童路通過(guò)黃花園大橋與渝中區(qū)連接，距離渝中區(qū)約4km，距離南岸區(qū)約7km，向北直達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距離江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約17km。五童路與東西向穿過(guò)園區(qū)的新溉路將本案劃分為三個(gè)部分，一期用地位于園區(qū)最重要的西區(qū)地塊的東北角，五童路與新溉路交口處的西南側(cè)，以住宅為主，一期總用地面積約11.19萬(wàn)㎡，擬建5～30層的

2、住宅和會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園等少量配套分建?？偨ㄖ娣e約24.03萬(wàn)㎡。一期用地原始地貌為一個(gè)較完整的圓形山丘，最高點(diǎn)為267米，最低點(diǎn)216米。山坡為東、南、西向，無(wú)北向山坡，景觀、朝向良好，山腳下為小區(qū)內(nèi)最大的天然水面—新堰水庫(kù)。第二篇客戶定位25我們的客戶將來(lái)自于以下幾個(gè)方面：●（A類）主要購(gòu)買:兩房小三房客戶年齡:25-35歲,向上青年。從事職業(yè):國(guó)企或私企小白領(lǐng)或小主管,父母安插進(jìn)入的好單位,自己成立的小公司或自營(yíng)獨(dú)具一格的商店(精品咖啡餐飲等)。購(gòu)買背景:大學(xué)畢業(yè)的小兩口,白領(lǐng)上班族,出社會(huì)工作僅僅幾年。選擇留在家鄉(xiāng)說(shuō)明他們是依賴心較重的一群(與離家拼博的同齡青年相比)具有自己的審美

3、觀和價(jià)值觀,也有新人類的精明和迷惘,希望父母資助結(jié)婚安家費(fèi)用;有時(shí)候老氣橫秋,有時(shí)候又有著出生之犢不畏虎的傲氣。有時(shí)候心態(tài)上又覺(jué)得自己還是個(gè)愛(ài)撒嬌的大孩子;既想買房又想有輛車,應(yīng)付重慶的炎熱和高低起伏的地形。物質(zhì)欲望很大,無(wú)奈錢包卻很小,喜歡新奇創(chuàng)意的新鮮玩藝兒,卻發(fā)現(xiàn)很快的自己就必須哺育下一代,尤其是30歲以下的新婚戀愛(ài)一族,成人的軀體之下,裹著一雙嬰兒般好奇的眼光,對(duì)他們而言,浪漫和高品質(zhì)以及新潮時(shí)尚的事物,是他們永遠(yuǎn)的最愛(ài)?！瘢˙類）主要購(gòu)買:正三房四房客戶年齡:35-50歲,沉穩(wěn)中年。從事職業(yè):企業(yè)中層主管或稍高一層小領(lǐng)導(dǎo)﹑私營(yíng)中小企業(yè)主。購(gòu)屋背景:目前已經(jīng)有自己的居所,換屋的表面原因

4、是“改善居住環(huán)境”,但換屋的心態(tài)卻是“想要換一種悠哉養(yǎng)生的生活方式”。男主人出道幾十年,對(duì)人生已經(jīng)有了自己的主見(jiàn)和閱歷。隨著身分地位和財(cái)富的穩(wěn)定﹑家庭關(guān)系的平淡安定﹑孩子也漸漸大了(至少已經(jīng)念到小學(xué)五六年級(jí)),常常思考:“接下來(lái)的日子,應(yīng)該走入怎樣的人生境界?”25------屬于中年人的一種思考生活描述:工作上屬于平穩(wěn)期而非上沖期,體能雖下衰而智慧與人脈卻正屬最佳狀態(tài)﹔開(kāi)始注重養(yǎng)生,開(kāi)始閱讀歷史,開(kāi)始為了延年益壽而運(yùn)動(dòng),開(kāi)始為了健康而飲食。女主人有自己的交友小圈子,孩子和老公的成就,就是她們最大的驕傲,只要購(gòu)物逛街和生活配套都方便,房型不錯(cuò)(尤其是),鄰居素質(zhì)也高,產(chǎn)品力沒(méi)有明顯的缺陷,價(jià)格

5、合理,小區(qū)物管優(yōu)秀,安全無(wú)虞,且本案廣告投放量大----知名度高,讓她們能在親友前炫耀新居,就行了!第三篇項(xiàng)目S.W.O.T分析●S:優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)、（1）重慶市的規(guī)劃發(fā)展決定本區(qū)域發(fā)展前景看好，主要體現(xiàn)在未來(lái)的交通資源建設(shè)、人文資源的豐富、政府政策的扶持。（2）25目前重慶市大力改造城市結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致大量居民搬遷，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度本案具備的條件來(lái)看，無(wú)疑是消費(fèi)者選擇之一。（1）本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式適合整個(gè)五童路區(qū)域的建設(shè)周期。產(chǎn)品多元化的綜合居住區(qū)相對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)線利益看好。（2）城建方對(duì)五童路沿線的排水、排污、供水、供電、供氣、電信以及綠化、路燈、交通設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等的建設(shè)已近完全實(shí)施階段，現(xiàn)

6、已建成的道路下部管線已經(jīng)鋪設(shè)完畢。預(yù)計(jì)該區(qū)域主干道可于下半年尾期實(shí)現(xiàn)部分貫通。（3）地塊條件較好，自然資源豐富，地形舒緩，又毗鄰兩大公園，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯。（4）魯能集團(tuán)是一家國(guó)有特大型集團(tuán)化企業(yè)，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及能源、金融、高科技、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育等八大產(chǎn)業(yè)。不僅資金實(shí)力雄厚，更具有極高的品牌知名度。（7）2002年上半年重慶各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均以10%的速度增長(zhǎng)，顯示經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分穩(wěn)健。據(jù)了解，2002年下半年落實(shí)的重慶重點(diǎn)項(xiàng)目88項(xiàng)，年內(nèi)開(kāi)工21項(xiàng)，年度資金計(jì)劃280億元。尤其西部大開(kāi)發(fā)將直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接帶動(dòng)消費(fèi)能力的提升。（8）2002年，政府加大了讓利尺度，一季度重慶市住房交

7、易手續(xù)費(fèi)用下調(diào)，租賃手續(xù)費(fèi)下調(diào)幅度大于國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部的規(guī)定，大力啟動(dòng)較為沉寂的租賃市場(chǎng)，充分顯示了管理部門全面拉動(dòng)住房消費(fèi)的方向和決心（9）2002年2月21日開(kāi)始降低個(gè)人住房公積金貸款利率，購(gòu)房者的權(quán)益保障系數(shù)相應(yīng)提高，住房貨幣分配化有效刺激了市場(chǎng)需求，公積金貸款比例由6%提升到7%；“七橋一隧”改為統(tǒng)一收費(fèi)，打破了重慶原有的組團(tuán)布局，有利于城市的拓展與消費(fèi)的流動(dòng)，特別是江北與渝北區(qū)的房地產(chǎn)市