經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析

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1、經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析23經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析目錄第一節(jié)經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險分析2一、淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險控制2（一）什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款2（二）經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險控制的重點內(nèi)容2二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險分析及審計重點3（一）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務(wù)背景和特點4（二）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款存在的風(fēng)險4（三）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審計重點5三、小心“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”6四、商業(yè)銀行防范經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險的幾點建議9（一）經(jīng)營性物業(yè)貸款常見的風(fēng)險10（二）

2、風(fēng)險的防范措施11第二節(jié)景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析12一、旅游投資項目中的風(fēng)險評價及防范研究12（一）旅游投資項目中存在的風(fēng)險種類13（二）目前旅游投資項目風(fēng)險評價防范的現(xiàn)狀13（三）加強和提高旅游投資項目中風(fēng)險評價和防范水平質(zhì)量的建議14二、加強旅游項目風(fēng)險管理的建議對策15（一）旅游投資項目的特點15（二）旅游投資項目的風(fēng)險16（三）加強旅游投資項目風(fēng)險管理的建議對策18三、醫(yī)療健康旅游城市綜合體規(guī)劃與投資風(fēng)險管理1923經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析第一節(jié)經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險分析一、淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險控制經(jīng)營性物業(yè)貸

3、款作為一種新型融資品種，以其額度適中、期限較長、還款壓力較小等特點，為借款人盤活資產(chǎn)獲取更大收益提供了良好的平臺，正在為越來越多的客戶所關(guān)注，也已成為各金融機構(gòu)爭奪客戶的重要手段。我行自推出這一業(yè)務(wù)品種以來，客戶經(jīng)理積極營銷，已取得較好效果。但是，在審查的過程中發(fā)現(xiàn)，一些比較好的項目，由于客戶經(jīng)理對經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點把握不清，風(fēng)險分析不到位而造成多次反復(fù)，影響了營銷效率。為幫助客戶經(jīng)理準確把握經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點，有效防范風(fēng)險，根據(jù)筆者的理解，將經(jīng)營性物業(yè)風(fēng)險控制要點與大家進行交流。（一）什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向法人

4、單位發(fā)放的，以其或第三人所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他經(jīng)營收入進行還本付息的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門批準成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實行獨立核算的法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運營，并對其具有獨立的處置權(quán)。貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求。對于自行建造的物業(yè)，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金；對于購置的物業(yè)，可用于置換購置款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。（二）經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險控制的重點內(nèi)容1、物業(yè)的

5、權(quán)屬：要核實擬抵押的物業(yè)是否已竣工驗收合格、是否取得房產(chǎn)證，是否已設(shè)定抵押，是否已計入固定資產(chǎn)賬等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時還應(yīng)提供銀行認可的其他財產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。2、物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金支付方式：調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務(wù)進行了抵銷，導(dǎo)致我行屆時無法從

6、租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物。23經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析3、租約情況：調(diào)查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)以及其他權(quán)力對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要地預(yù)估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續(xù)。如未辦登記手續(xù)則租賃合同存在法律瑕疵，會影響到我行對抵押物的順利處置。4、承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況：對于承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。5、物業(yè)投保

7、情況：貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔(dān)，并指定銀行為第一受益人，且保險的有效期應(yīng)至少長于授信到期日后的三個月，投?？傤~不低于貸款本息額。6、貸款用途的真實性和合理性：確保貸款用途合法、合規(guī)。7、賬戶監(jiān)管：借款人應(yīng)與銀行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃。8、置換要求：置換他行貸款的，應(yīng)建立資金專戶，確保貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為貸款行抵押權(quán)；若他行抵押權(quán)釋放并為貸款行設(shè)定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求

8、借款人提供有效的階段性擔(dān)保9、貸款額度與期限：貸款金額最高不超過建造或購置價格（扣除折舊）的70%（含），或本行認可的評估機構(gòu)的評估價值的70%（含），以二者孰低為