房地產(chǎn)市場調(diào)控-關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

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1、房地產(chǎn)市場調(diào)控:關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考房地產(chǎn)市場調(diào)控:關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考［摘要］近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時奏效？對宏觀調(diào)控的政策和措施本身進行反思尤為重要。［關(guān)鍵詞］宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證一、問題的提出2006年初以來，中國的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國來看，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資

2、7694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長的態(tài)勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委

3、列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個月的時間了，宏觀調(diào)控也進行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場的價格走勢已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調(diào)控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟政策實施的可行性分析及評價問題，結(jié)合現(xiàn)行政策進行一些初步的探討。任何一個單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不

4、開大量的市場調(diào)研和實證分析論證、實施中的實時監(jiān)控和事后的評價。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，面對比單個項目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場，則更(轉(zhuǎn)載于:wWw.zW2.cn愛作文網(wǎng):房地產(chǎn)市場調(diào)控:關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考)需要進行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關(guān)專家及智囊團的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟的作用。二、房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)（一）供求

5、均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價格取決于供求，如果供求不均衡，則市場價格機制會自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應(yīng)，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市

6、場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應(yīng)是市場供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產(chǎn)市場價格的內(nèi)部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價格統(tǒng)計指數(shù)的不斷上漲，從地價、建材到各項開發(fā)成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高；需求市場上的投機風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟的迅速發(fā)展致使資金市場的流動性增強，投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的

7、失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房價上漲的重要前提，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關(guān)利益集團的博弈等等原因。市場機制并非萬能機制，市場機制在某些時候可能會失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。當(dāng)政府對住房市場進行政策調(diào)控時，如果調(diào)控目標(biāo)不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房價變動的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下

8、波動。（二）調(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)針對房地產(chǎn)市場的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進行如下分析。1.源于自身住房的消費需求。以廣州為例，從