關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考.doc

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1、關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考［摘要］近兩年，中國(guó)的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要?！　。坳P(guān)鍵詞］宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證　　　　　一、問題的提出　　　　2006年初以來，中國(guó)的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國(guó)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7694.59億元，同比增長(zhǎng)24.2%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)

2、格同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩，但部分城市房?jī)r(jià)依然在漲，2006年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國(guó)家發(fā)改委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的七個(gè)城市之一。從國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合發(fā)布“國(guó)十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個(gè)月的時(shí)間

3、了，宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國(guó)家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房?jī)r(jià)仍不斷上漲？我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問題，結(jié)合現(xiàn)行政策進(jìn)行一些初步的探討?！　∪魏我粋€(gè)單位或個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，無論大小，均離不開大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來考慮，作為政策的制定者，

4、面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評(píng)估。這中間需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測(cè)算工具，相關(guān)專家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時(shí)適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用?！　　　《?、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)　　　　（一）供求均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)　　政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房?jī)r(jià)還是控制房?jī)r(jià)的上漲速度；是抑制需求還是擴(kuò)大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場(chǎng)均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。6　　無論在發(fā)達(dá)國(guó)家或地

5、區(qū)還是發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格取決于供求，如果供求不均衡，則市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制會(huì)自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強(qiáng)的流動(dòng)性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)格信號(hào)迅速做出反應(yīng)，自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場(chǎng)由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等特質(zhì)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反映相對(duì)比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房?jī)r(jià)的不斷上漲，應(yīng)是市場(chǎng)供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的內(nèi)部因素即供求方面進(jìn)行分析，不難看出，房地產(chǎn)

6、商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)指數(shù)的不斷上漲，從地價(jià)、建材到各項(xiàng)開發(fā)成本的不斷走高也造成了房?jī)r(jià)的不斷提高；需求市場(chǎng)上的投機(jī)風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展致使資金市場(chǎng)的流動(dòng)性增強(qiáng)，投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房?jī)r(jià)上漲的重要前提，政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷和對(duì)土地收益的追逐及依賴，信息的不對(duì)稱，相關(guān)利益集團(tuán)的博弈等等原因。市場(chǎng)機(jī)制并非萬能機(jī)制，市場(chǎng)機(jī)制在某些時(shí)候可能會(huì)失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。　　當(dāng)政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)

7、控時(shí)，如果調(diào)控目標(biāo)不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房?jī)r(jià)變動(dòng)的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進(jìn)而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的房?jī)r(jià)上下波動(dòng)?！　　　。ǘ┱{(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策　　這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進(jìn)行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度?！　∪绻凑招枨髣?dòng)機(jī)

8、進(jìn)行市場(chǎng)分割，則市場(chǎng)需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進(jìn)行如下分析。　　1.源于自身住房的消費(fèi)需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步