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1、西藏大型商業(yè)項目營銷策劃方案、報告摘要縱觀拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場，一方面，拉薩房地產(chǎn)市場是一個新興的產(chǎn)業(yè)，而未來市場將面臨“井噴式”的發(fā)展態(tài)勢，各種商業(yè)形態(tài)將層出不窮；另一方面，拉薩房地產(chǎn)的啟動與發(fā)展，帶動了冶金、化工、建材、輕工、家電、汽車等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著拉薩旅游業(yè)不斷升級趨勢，對于推動拉薩商業(yè)市場的繁榮是一個長期利好消息，市場前景看好?？梢哉f，拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場是壓力與機遇并存。因此，在研究拉薩商業(yè)經(jīng)營的基礎上，尋求產(chǎn)品經(jīng)營的差異性與產(chǎn)品經(jīng)營的創(chuàng)新，將成為本商業(yè)項目經(jīng)營權銷售成功的關鍵。拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但
2、相對于她的商業(yè)經(jīng)貿(mào)功能，其配套服務仍然顯得相對滯后。隨著拉薩旅游旺季的到來，國內(nèi)外大量旅游人群的涌現(xiàn)，使得現(xiàn)有商業(yè)配套如雨后春筍出現(xiàn)，但始終不具備具有權威效果的大型商業(yè)娛樂中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商業(yè)配套并使其有機互動組合，形成不同檔次、錯位經(jīng)營，已經(jīng)被提上了拉薩進一步發(fā)展的議事日程。因此，本項目的突破點在于跳出拉薩現(xiàn)有小商業(yè)模式與產(chǎn)品形式，更多的與國內(nèi)商業(yè)經(jīng)營市場發(fā)展趨勢接軌，結合城市發(fā)展目標，充分考慮新經(jīng)濟時代下投資者和消費者對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)的更高需求，對目前所存在的市場需求進行高度概括與提升。通常的策劃過程是通
3、過基本的市場調查，然后直接提出項目定位。本報告采用全新的分析方法，在全面、詳實的市場調查的基礎上，對市場供求關系進行深入分析，并找到市場飽和點，進而剖析目前產(chǎn)品經(jīng)營的局限性，從而找到市場空白點，再通過市場空白點，分析出可以為本項目所用的市場機會點，并通過全新的項目分析論證模式——“NMN矩陣分析模型”，找到項目的突破點，同時通過我們創(chuàng)造性的勞動，策劃出拉薩首個商業(yè)市場經(jīng)營產(chǎn)權銷售的引領型物業(yè)，并旨在通過切實可行的新概念的提出，引起拉薩投資型商業(yè)經(jīng)營模式的革命，最終達到項目成功銷售的目的。?三、市場現(xiàn)狀調查1、調查綜述1.1.調
4、查目的對拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場及區(qū)域商業(yè)情況進行針對性的調查研究分析，最終形成分析成果，旨在為本項目的定位論證提供決策參考依據(jù)。1.2.調查原則客觀、全面、深入、有效。1.3.調查范圍■區(qū)域范圍：北京路片區(qū)、林廊路片區(qū)、江蘇路片區(qū)、朵深格路片區(qū)。1.4.調查方式實地考察、目標訪談。1.5.調查周期■前期調查：2005年3月18日至3月21日。21■后續(xù)調查：2005年4月5日至4月10日。2、拉薩商業(yè)市場整體現(xiàn)狀分析2.1.相對而言的滯后性拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但相對于她的商業(yè)經(jīng)貿(mào)功能，其配套服務仍然顯得相對滯后。隨著拉薩
5、旅游旺季的到來，國內(nèi)外大量旅游人群的涌現(xiàn)，使得現(xiàn)有商業(yè)配套如雨后春筍出現(xiàn)，但始終不具備具有權威效果的大型商業(yè)娛樂中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商業(yè)配套并使其有機互動組合，形成不同檔次、錯位經(jīng)營，已經(jīng)被提上了拉薩進一步發(fā)展的議事日程。2.2.地塊增值帶動商鋪升值眾所周知，地塊的增值則將延續(xù)至整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場，則使得區(qū)域內(nèi)的商鋪價值的飆升。目前，大量的旅游投資建設使得拉薩旅游與商業(yè)的聯(lián)系愈加緊密，尤其是布達拉宮的后期形象工程再建，毫無置疑將使拉薩城市中心地塊價值再度強勁上揚。而對于寸土寸金的拉薩環(huán)內(nèi)區(qū)域而言，其地塊的增值
6、程度勢必明顯高于周邊區(qū)域，這對拉升其區(qū)域的商業(yè)價值的增長起到了極佳的催化作用。2.3.宇拓路步行街—新拉薩商業(yè)區(qū)域帶動地段增值除去布達拉宮前臨北京路的金融經(jīng)貿(mào)，象征拉薩商業(yè)繁華的就是宇拓路步行街。目前，拉薩百貨大樓、國貿(mào)大廈、賽康大廈……“炙手可熱的商業(yè)焦點、得天獨厚的黃金地塊”使得本區(qū)域形成了拉薩最為成熟的商業(yè)配套、高尚的商業(yè)氛圍與經(jīng)營高檔次高品位商品的拉薩傳統(tǒng)商業(yè)中心。隨著北京路、林廊路、江蘇路地塊商業(yè)設施的不斷完善，以北京東路為中心的“新拉薩商業(yè)區(qū)”已初具雛形。在自治區(qū)政府大力扶植下，拉薩核心商業(yè)中心正呼之欲出。結論：這
7、說明了各投資者對商業(yè)市場前景的預測是好的，這與近年中心區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設的刺激作用有關，也與城市建設的進程相吻合，眾聯(lián)風行認為是一種正常的市場反映。???????????????????????????????????????????????????2.4.商鋪投資市場現(xiàn)狀2.4.1.小面積商鋪市場接受度高從去年舉辦的成渝兩地2場房展中的客戶意向調查統(tǒng)計明顯可見，目前拉薩商鋪需求面積集中在50平方米左右，多以投資客作為主要購買群體。一些業(yè)內(nèi)人士指出，商鋪中的“小戶型”與發(fā)達城市小戶型白領公寓的熱銷原理相同：在單價逐漸走高的時候，
8、控制面積降低總價、降低支付風險不失為投資的可取之道。2.4.2.投資對象較單一21據(jù)我司調查數(shù)據(jù)反映，目前的商鋪投資主要集中于城市中心區(qū)域的臨街小商鋪，這類商鋪一般面積較小、總價相對較低。而大型的商場主要以聯(lián)合經(jīng)營為經(jīng)營手段，出售投資現(xiàn)象目前在拉薩非常少見。2.4.3.獲益方
