項目投資融資決策項目周期

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1、盈虧平衡分析示例某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。單位產(chǎn)品變動成本盈虧平衡產(chǎn)量盈虧平衡價格盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本經(jīng)營杠桿設項目固定成本占總成本的比例為S，則固定成本銷售利潤當銷售量變化時，S越大，利潤變化率越大。盈虧平衡分析的擴展某項目的NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素當NPV＝0時，有可解得，能使NPV≥0的項目壽命期的臨界值約為10年敏感性分析例:不確定因素變動對項目NPV的影響0變動率＋－變動率投資額產(chǎn)品價格經(jīng)營成本＋10％－10％NPV項目凈現(xiàn)值的概率描述假定A、B、C

2、是影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有l(wèi)、m、n種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則項目現(xiàn)金流有k＝l×m×n種可能的狀態(tài)。根據(jù)各種狀態(tài)所對應的現(xiàn)金流，可計算出相應的凈現(xiàn)值。設在第j種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為NPV（j）,第j種狀態(tài)發(fā)生的概率為Pj,則項目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為:概率分析示例概率樹兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹PA1PA2PA3PB1PB2PB1PB3PB2PB3PB1PB2PB3A1A2A3B2B1B1B3B3B1B2B2B31＝A1∩B1；P1＝PA1??PB13＝A1∩B3；P3＝PA1??PB34＝A2∩B1；P4＝PA2??PB15＝A2∩B2；

3、P5＝PA2??PB26＝A2∩B3；P6＝PA2??PB37＝A3∩B1；P7＝PA3??PB18＝A3∩B2；P8＝PA3??PB29＝A3∩B3；P9＝PA3??PB32＝A1∩B2；P2＝PA1??PB2各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率A1∩B1A1∩B2A1∩B3A2∩B1A2∩B2A2∩B3A3∩B1A3∩B2A3∩B3投資項目風險估計上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標準差假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出該項目凈現(xiàn)值大于或等于0的概率為各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率A2∩B3A1∩B2A1∩B3A2∩B1A2∩B2A1∩B1A3∩B1A3∩B2A3∩B3項目風險估計

4、的圖示法六、技術(shù)改造項目財務評價技術(shù)改造項目費用與效益的識別“有無法”與“前后法”沉沒成本技術(shù)改造項目費用與效益的計量邊際分析原理增量分析法機會成本、追趕成本七、房地產(chǎn)項目投資分析房地產(chǎn)投資考慮的因素投資盈利性方面的因素投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可帶來的收益；投資安全性方面的因素投資的安全性取決于項目自身的風險和投資者所作的財務和法律等方面的安排；其他因素企業(yè)目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標。房地產(chǎn)項目的費用和收益財務收益租售收入財產(chǎn)升值收益折舊蔽稅收益非財務收益開發(fā)階段費用土地費用建設費用財務費用銷售費用經(jīng)營階段費用出租費用維護、管

5、理費用財務費用房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成土地費用前期工程費基礎(chǔ)設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費用管理費用銷售費用其它費用稅費基本預備費漲價預備費建設期利息工程建設投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金開發(fā)項目總投資折舊的蔽稅作用經(jīng)營成本60萬元20萬元帳面虧損額年總收入萬元年折舊額萬元總會計成本萬元利息30萬元16090180年凈收益萬元100年債務支出稅后凈現(xiàn)金流年凈收益萬元10066.6萬元6.6萬元70萬元利息30萬元本金償還10萬元蔽稅收入稅前凈現(xiàn)金流60萬元房地產(chǎn)項目初步財務分析過程框圖×單位面積年租金水平529.5元/m2可出租面積640m2×最高

6、毛收入338880元空房損失和經(jīng)營費用占毛收入的比例0.07+0.45=0.52最高毛收入338880元空房損失和經(jīng)營費用176218元－凈經(jīng)營收入162662元年債務支出125125元－÷凈經(jīng)營收入162662元償債能力比1.3÷年債務支出125125元抵押貸款常數(shù)(K)0.10÷稅前權(quán)益報酬現(xiàn)金流37537元權(quán)益投資目標收益率12％+抵押貸款額1251250元最高權(quán)益投資額312808元＝最高可支付價格(項目價值)1564058元參數(shù)調(diào)整后的初步財務分析×單位面積年租金水平600元/m2可出租面積640m2×最高毛收入384000元空房損失和經(jīng)營費用占毛收入的比例0.05

7、+0.45=0.5最高毛收入384000元空房損失和經(jīng)營費用192000元－凈經(jīng)營收入192000元年債務支出153600元－÷凈經(jīng)營收入192000元償債能力比1.25÷年債務支出153600元抵押貸款常數(shù)(K)0.1066÷稅前權(quán)益報酬現(xiàn)金流38400元權(quán)益投資目標收益率11％+抵押貸款額1441506元最高權(quán)益投資額349091元＝最高可支付價格(項目價值)1790597元抵押貸款常數(shù)計算公式：式中：r為年利率，n為貸款年限示例：房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流分析模型現(xiàn)金流分析房地產(chǎn)擁有期間各年的現(xiàn)金流量擁有期