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1、太極景潤花園中庭廣場招商策劃方案重慶匯豐國聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司河南·焦作·太極景潤花園項目組二00五年四月六日目錄第一部分項目定位一、項目分析二、項目定位三、項目經(jīng)營分區(qū)策略第二部分市場招商總策略一、招商的整體原則和目標(biāo)二、租金策略三、招商政策策略四、招商執(zhí)行策略第三部分招商執(zhí)行計劃一、開業(yè)時間二、正式招商時間三、招商工作安排四、招商風(fēng)險分析五、招商中存在的問題及規(guī)避方法第四部分招商準(zhǔn)備工作一、招商資料二、媒體運(yùn)用三、相關(guān)文件第五部分銷售建議一、投資者與開發(fā)商利益平衡點分析二、銷售策略建議三、年度中旬推廣第一部分項目定位一、項
2、目分析1、項目周邊環(huán)境項目東臨焦作通往省會鄭州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。周邊商業(yè)配套情況：■焦作客運(yùn)總站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省內(nèi)各市縣的主要車站?！龉宦肪€：共有9路公交車通過本案，分別是：7路，萬方電廠至長途總站；13路，影視城至車管所；16路，閆河至龍源建材；18路，人民廣場至焦作大學(xué)新校區(qū)；20路，市旅游客運(yùn)站至蒙牛集團(tuán)；21路，李封新村至長途總站；23路，馬村西站至焦作西關(guān)建材；27路，公交汽校至車管所；37路，縫山公園至高新
3、區(qū)?！鲢y行：緊靠本案的塔南路郵電儲蓄所、塔南路與人民大道東北角商業(yè)銀行、建設(shè)銀行及農(nóng)發(fā)銀行，距本案緊30米?！鲟]局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點、聯(lián)通網(wǎng)點；位于山陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點，距本案50余米。■商業(yè)建筑：本案東對面正在籌建的摩登市商業(yè)街，南面已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的山陽商廈，東南角正在籌建的丹尼斯大賣場，西面正在籌建的五星級酒店。2、項目優(yōu)勢分析■區(qū)位地段優(yōu)勢。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未來規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長了更明確地認(rèn)識和投
4、資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢正漸漸擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來強(qiáng)大的購買力。同時，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、大型工廠的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力。■建筑規(guī)劃優(yōu)勢。本項目近1萬平米的休閑廣場，將吸引大量的娛樂、休閑、購物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營帶來相當(dāng)數(shù)量的顧客。同時，社區(qū)內(nèi)近千戶高端消費(fèi)群體相對于投資于中庭商業(yè)者而言是一個相當(dāng)?shù)恼T惑力?！錾虡I(yè)形象優(yōu)勢。隨著時間推移，工程竣工時間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費(fèi)者一個
5、直觀的感受，有利于在實物上造勢、推廣運(yùn)作?！銎放苾?yōu)勢。通過前期推廣運(yùn)作，整個太極景潤花園項目品牌為焦作人熟知，并得到消費(fèi)者的一致認(rèn)可。有利于后期商業(yè)推廣宣傳?！雠R街門面的帶動優(yōu)勢。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將對廣場內(nèi)商鋪起到有效的帶動及烘托。3、項目劣勢分析■根據(jù)“賣商鋪就是賣地段”的行業(yè)規(guī)律，中庭內(nèi)商鋪較臨街商鋪在區(qū)域地段上存在較大的先天劣勢。■區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時本案商業(yè)建筑形象還未形成，商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見到效益的物業(yè)?！?/p>
6、產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。根據(jù)我司以往對商業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗，以及對焦作及周遍城市的市場調(diào)查，從經(jīng)營者入手，了解到諸如裝飾小品店，游藝廳，工藝品店，音像圖書屋，西點屋、鮮花店，藥品店，士多店，干洗店等店面需求僅幾十平方米，而我們的產(chǎn)品大多超過了一百、甚至二百平方米，這樣，我們對商鋪內(nèi)的商業(yè)定位與經(jīng)營者對商鋪的需求存在矛盾?！鐾顿Y者對本案的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來能否形成一個成熟的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對未來廣場內(nèi)商業(yè)經(jīng)營能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。4、項目機(jī)會點分析■城市規(guī)劃機(jī)遇
7、。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準(zhǔn)入提供了低門檻。5、項目威脅分析■競爭威脅。區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)建筑興起，對本案構(gòu)成最大威脅的即是項目正對面的“摩登市商業(yè)街”。其規(guī)模較大，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)步行街，且該項目即將開始內(nèi)部認(rèn)購?！鍪袌鋈萘客{。據(jù)媒體報道，焦作市商業(yè)面積與總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過了其他大中城市，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭激烈程度勢必達(dá)到“你死我活”的境地。對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：★突出市場的地理位置，以焦作市的
8、“黃金新商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值；★突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“10000平米的購物、休閑廣場”來突出其它商業(yè)無可媲美的市場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；★突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；★前期，項目取得了市政府及市民的高度贊許與評
