融資租賃資產(chǎn)證券化問(wèn)題研究.

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1、目錄1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總綱11.1項(xiàng)目總體思路11.2項(xiàng)目品牌支撐21.2.1產(chǎn)品趨生國(guó)際品牌21.2.2五位一體的汽車(chē)服務(wù)平臺(tái)，共創(chuàng)華南地區(qū)第一品牌22營(yíng)銷(xiāo)推廣總體策略32.1營(yíng)銷(xiāo)策略32.1.1營(yíng)銷(xiāo)階段劃分32.1.2銷(xiāo)售階段劃分依據(jù)32.1.3資金回籠計(jì)劃32.1.4分期租售推廣計(jì)劃52.2價(jià)格策略72.2.1項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位72.2.2項(xiàng)目的價(jià)格策略142.3經(jīng)營(yíng)管理建議162.3.1商戶(hù)管理162.3.2商場(chǎng)運(yùn)作管理162.3.3小業(yè)主管理172.3.4物業(yè)管理173各階段分期推廣實(shí)操細(xì)化方案183.1推貨步驟183.1.1銷(xiāo)售節(jié)奏183.1.2租賃節(jié)奏183.2

2、市場(chǎng)鋪墊期（2002年12月20日——2003年1月31日）193.2.1推廣目的193.2.2推廣主題193.2.3推廣策略203.2.4工程進(jìn)度203.2.5主要推廣事件：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《廣告推廣方案》）203.2.6租售時(shí)間安排203.2.7推出貨量203.2.8具體操作步驟213.2.9預(yù)期目標(biāo)223.2.10前期準(zhǔn)備工作223.3蓄勢(shì)待發(fā)期（2003年2月1日——2003年2月15日）243.3.1推廣目的243.3.2推廣主題253.3.3推廣策略253.3.4工程進(jìn)度253.3.5主要推廣事件：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《宣傳推廣策略》）253.3.6租售時(shí)間安排

3、253.3.7推出貨量263.3.8具體操作步驟263.3.9預(yù)期目標(biāo)273.3.10前期準(zhǔn)備工作273.4集中引爆期（2003年2月15——2003年3月31日）283.4.1推廣目的283.4.2推廣主題293.4.3推廣策略293.4.4工程進(jìn)度293.4.5主要推廣事件：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《宣傳推廣策略》）293.4.6租售時(shí)間安排303.4.7推出貨量303.4.8具體操作步驟303.4.9預(yù)期目標(biāo)323.4.10前期準(zhǔn)備工作323.5引導(dǎo)提升期（2003年4月1日——2003年6月31日）343.5.1推廣目的343.5.2推廣主題343.5.3推廣策略34

4、3.5.4工程進(jìn)度343.5.5主要推廣事件：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《廣告推廣方案》）353.5.6租售時(shí)間安排353.5.7推出貨量353.5.8具體操作步驟353.5.9預(yù)期目標(biāo)373.5.10前期準(zhǔn)備工作371項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總綱1.1項(xiàng)目總體思路本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查、主題定位、功能布置等各方面的研究，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的地位比較明顯，由于項(xiàng)目規(guī)模不大，必須走“高、精、專(zhuān)”路線(xiàn)，通過(guò)充分利用項(xiàng)目創(chuàng)新的附加賣(mài)點(diǎn)，與傳統(tǒng)的汽車(chē)項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，在市場(chǎng)上建立起自身的差異性和核心競(jìng)爭(zhēng)力。由于發(fā)展商在項(xiàng)目成本方面投入比較多，為了要滿(mǎn)足項(xiàng)目資金回籠的要求，必須采用高價(jià)值體現(xiàn)的策略，在市場(chǎng)上制

5、造熱點(diǎn)和輿論，引起轟動(dòng)，最終達(dá)到項(xiàng)目形象樹(shù)立的目的，為企業(yè)品牌形象的建立作積累。由于本項(xiàng)目具有一個(gè)特殊的個(gè)性，集展場(chǎng)和寫(xiě)字樓于一體，除了涉及租賃和銷(xiāo)售兩方面，還要充分考慮項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)狀況，因此，項(xiàng)目的招商引資工作在前期十分重要，招商引資工作不但把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，讓更多商家認(rèn)識(shí)和了解本項(xiàng)目，最重要還是展示項(xiàng)目的發(fā)展前景，利用龍頭商家的號(hào)召力，帶動(dòng)相關(guān)的小商戶(hù)進(jìn)駐，通過(guò)租賃帶動(dòng)銷(xiāo)售，以便于完成項(xiàng)目資金回籠的任務(wù)和項(xiàng)目形象的樹(shù)立?？紤]上述因素，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的總體策略采用“招商先行、以租帶售”的方式，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，通過(guò)一系列的招商活動(dòng)拉開(kāi)序幕，引入龍頭商家，在開(kāi)盤(pán)后，借助進(jìn)駐的

6、商家采用“返租回報(bào)”的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。在整個(gè)銷(xiāo)售階段中，本司建議把展場(chǎng)部分和寫(xiě)字樓部分分不同階段進(jìn)行銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓先行，如寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售額沒(méi)有達(dá)到資金回籠的要求，再考慮推出部分展場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略借鑒于品牌營(yíng)銷(xiāo)的手法，在前期的主題營(yíng)銷(xiāo)推廣思路中，主要通過(guò)前期的項(xiàng)目形象和產(chǎn)品推廣，提升整個(gè)項(xiàng)目的形象和品牌知名度，通過(guò)項(xiàng)目品牌的提升促進(jìn)銷(xiāo)售，同時(shí)利用品牌建立和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的積累，帶動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展，最終達(dá)到一個(gè)循環(huán)互補(bǔ)的效果。整體思路圖解：形象推廣產(chǎn)品推廣產(chǎn)品品牌業(yè)務(wù)拓展部信息管理部成本控制部人力資源及行政部財(cái)務(wù)部法務(wù)部公司品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)支持支持提升提升促進(jìn)促進(jìn)促進(jìn)1.1項(xiàng)目品

7、牌支撐1.1.1產(chǎn)品趨生國(guó)際品牌本項(xiàng)目地處淘金商業(yè)鬧區(qū)，背靠白云山，從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到材料、設(shè)備挑選，均從頂級(jí)的角度考慮，場(chǎng)地設(shè)計(jì)充分考慮汽車(chē)的展示性和寫(xiě)字樓的商務(wù)性，醒目的外立面與豐富的內(nèi)部功能設(shè)置內(nèi)外兼修，項(xiàng)目整體檔次比一般的汽車(chē)城項(xiàng)目起點(diǎn)高，受到項(xiàng)目規(guī)模的影響，一定要擯棄傳統(tǒng)汽車(chē)城項(xiàng)目“大而全”的觀(guān)念，以打造“精品”為核心指導(dǎo)思想，結(jié)合目前汽車(chē)市場(chǎng)的突破口，“國(guó)際品牌”的項(xiàng)目檔次定位順勢(shì)而出，同時(shí)為項(xiàng)目帶來(lái)最核心的差異性，支撐整個(gè)項(xiàng)目“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的發(fā)展體系。1.1.2五位一體的汽車(chē)服務(wù)平臺(tái)，共創(chuàng)華南地區(qū)第一品牌本項(xiàng)目在前期的主題功能設(shè)置上，提出五位一體