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1、朝陽(yáng)國(guó)際公寓推廣方案一、項(xiàng)目概況1、規(guī)劃情況l建筑用地面積65,396M2l總建筑面積337,217M2，其中地上建筑面積270,257M2l住宅建筑面積267,033M2l容積率4.13l綠化面積27,882M2l綠化率42.6%l總居住戶數(shù)1,646戶l停車位1,841個(gè)，小區(qū)基本呈圍合布局，地下車庫(kù)集中設(shè)置于中央綠地之下2、建筑分期l地塊分基本三期建設(shè)，南部2、3、4號(hào)樓為一期，1、5號(hào)樓為為二期，6號(hào)公寓樓為三期，會(huì)所設(shè)于二期。一期預(yù)計(jì)于2004年5月交用。l一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由26、27-32層不等，總建筑面積130215M2
2、，共有大約848個(gè)住宅單位（不含復(fù)式），詳細(xì)情況見(jiàn)表1。?113開(kāi)發(fā)一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相當(dāng)大，占總戶數(shù)的24.1%以上，但4居面積比例則更大。?2居面積范圍97—120M2，總價(jià)范圍為60萬(wàn)—80萬(wàn)；3居室面積范圍134—141M2，總價(jià)范圍82—90萬(wàn)元；四居室面積范圍182—194M2，總價(jià)在120萬(wàn)元左右。棟號(hào)項(xiàng)目一居二居三居四居合計(jì)2#、4#樓套數(shù)420120204348面積范圍78112141182、194 3#樓套數(shù)64268168 500面積范圍44-7797-120132-139 總計(jì)套數(shù)682882
3、88204848面積范圍44-7897-120132-141182、194 套數(shù)比例8.0%34.0%34.0%24.1% 表1-1朝陽(yáng)國(guó)際公寓2、3、4號(hào)樓戶型分析l二期住宅為二座高層建筑，總建筑面積82314M2，大約有422個(gè)單位。其中2居213套、三居189套、四居20套。?開(kāi)發(fā)二期基本是2居和3居。?2居面積范圍基本在126—130M2113，總價(jià)范圍為83萬(wàn)左右；3居室面積都在150M2以上，總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，最大一套的總價(jià)大約在130萬(wàn)元左右。棟號(hào)項(xiàng)目二居三居四居合計(jì)1#樓套數(shù)19264 256面積范圍126--130173 5#樓
4、套數(shù)2112520166面積范圍144150-191206 總計(jì)套數(shù)21318920422面積范圍126--144150--191206 套數(shù)比例50.5%44.8%4.7% 表1-2朝陽(yáng)國(guó)際公寓1、5號(hào)樓戶型分析l三期公建總建筑面積81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。一、項(xiàng)目分析1、區(qū)域市場(chǎng)分析（周邊項(xiàng)目分析）(價(jià)格分布)本項(xiàng)目從表2-1中可以看出，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本分為兩類：8000、乃至10000元/平方米以上的高檔公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。113（裝修標(biāo)準(zhǔn)）高檔項(xiàng)目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標(biāo)
5、準(zhǔn)報(bào)價(jià)高達(dá)2000元/平方米，藍(lán)堡在裝修之外還配備白家電。普通公寓項(xiàng)目也有多個(gè)項(xiàng)目采用精裝修，比如遠(yuǎn)洋天地一半毛坯、一半精裝；精裝修是珠江地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，珠江羅馬延續(xù)了這一作風(fēng)，其全套裝修標(biāo)準(zhǔn)與珠江駿景類似，大約在500元/平方米左右；金港國(guó)際則提供裝修套餐。（入住時(shí)間）從入住期來(lái)看有兩個(gè)高峰，一個(gè)是2003年中，一個(gè)是2003年底到2004年初。（建筑類型）從建筑類型來(lái)看，高檔項(xiàng)目中高層塔樓占了很高比例，新建項(xiàng)目棕櫚泉、珠江帝景、藍(lán)堡全部是有塔有板，老項(xiàng)目都會(huì)國(guó)際和朝陽(yáng)園則全部為塔樓；但在中檔項(xiàng)目中，板樓占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，除了遠(yuǎn)洋天地和珠江羅馬是有塔
6、有板，其它清一色為板樓。（形象定位）在形象定位上，幾乎所有的項(xiàng)目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江羅馬和遠(yuǎn)洋天地之外，每一個(gè)項(xiàng)目都采取突出一個(gè)概念的推廣手法。珠江和遠(yuǎn)洋之所以例外在與開(kāi)發(fā)商本身的品牌效應(yīng)和號(hào)召力，這兩個(gè)企業(yè)的手法是突出集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目性質(zhì)規(guī)模萬(wàn)M2入住時(shí)間均價(jià)元/m2棕櫚泉朝陽(yáng)公園南側(cè)302003年12月113外銷公寓11000（精）珠江帝景大望路現(xiàn)代城南2000米外銷公寓902004年初10000（精）都會(huì)國(guó)際朝陽(yáng)路十里鋪外銷公寓4.66共50萬(wàn)2002年9月8600（精）朝陽(yáng)園Ⅱ朝陽(yáng)路青年路外銷公
7、寓28二期2002年10月入住7800（精）藍(lán)堡公寓光華路現(xiàn)代城對(duì)面內(nèi)銷公寓202003年4月9500（精）住邦2000慈云寺橋東南角內(nèi)銷商住50一期2003年6月10700橙色時(shí)光朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)橋內(nèi)銷住宅9.4最早入住2003年6月底5500遠(yuǎn)洋天地慈云寺橋東南側(cè)內(nèi)銷住宅60板樓已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。塔樓5800板樓現(xiàn)房7250東潤(rùn)楓景亮馬橋與東四環(huán)交匯外東南角內(nèi)銷住宅35第一期已為現(xiàn)房6200113亮馬水晶亮馬橋路5號(hào)內(nèi)銷住宅4.16最早入住為2003年底6500珠江羅馬花園朝陽(yáng)區(qū)青年路內(nèi)銷住宅412003年底7000（精）
8、金港國(guó)際花園大望路現(xiàn)代城南1800米內(nèi)銷住宅282004年3月6618張寶全啤酒廠項(xiàng)目國(guó)貿(mào)橋東南，通惠河南岸
