行業(yè)分析報(bào)告-年度房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告

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1、2002-2003年度房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告導(dǎo)言在市場經(jīng)濟(jì)條件下，各行業(yè)都經(jīng)歷復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化，房地產(chǎn)業(yè)恐怕也逃不出這樣的發(fā)展規(guī)律。作為房地產(chǎn)投資的決策者、政府監(jiān)管部門，在密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期長短、起伏的同時(shí)，更需要對(duì)房地產(chǎn)冷暖的變化認(rèn)真研究，正確把握市場形勢，及時(shí)調(diào)整市場策略，保持使市場的持續(xù)發(fā)展。為此，亞太博宇通過對(duì)去年房地產(chǎn)一年運(yùn)行情況的跟蹤，總結(jié)了這樣一篇約20萬字的年度報(bào)告，以饗讀者。經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰曾經(jīng)預(yù)言：2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七八月份最嚴(yán)重。此說雖未得到房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)同，但他們還是比較贊成這樣的觀點(diǎn)：“2002年對(duì)部分

2、開發(fā)商來說，可能是冬天，但就整個(gè)市場而言應(yīng)該是春天?！比欢荒晗聛?，“嚴(yán)冬”并未來臨，“崩盤”也沒出現(xiàn)，“泡沫”仍在舌辯。而且，在停止實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化、住房金融服務(wù)進(jìn)一步完善、我國住宅建設(shè)完成了由計(jì)劃型向市場型的重大轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，2002年，中國房地產(chǎn)業(yè)又走過了高速發(fā)展的一年，并成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ?。不過，“泡沫問題”、“房價(jià)問題”、“結(jié)構(gòu)調(diào)整”、“信用問題”確實(shí)值得關(guān)注。因?yàn)?，我們目前更為看重的是未來幾年，幾十年中國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展，千萬別重蹈93年房地產(chǎn)泡沫的覆轍。那么，這個(gè)時(shí)候我們的開發(fā)商應(yīng)該做什么？政府監(jiān)管部門應(yīng)該做什么？為此，我們亞

3、太博宇站在2002年歲末、2003年初始，評(píng)點(diǎn)過去一年中國房地產(chǎn)向前發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種熱點(diǎn)問題、熱點(diǎn)事件。值得一提的是，在總結(jié)與分析這些熱點(diǎn)的時(shí)候，我們愈來愈清楚地看見，2002年從年頭至年尾，中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)始終是在爭議中逐漸規(guī)范，在規(guī)范中飛速發(fā)展，因此，“在爭議中規(guī)范，在規(guī)范中發(fā)展”也便構(gòu)成了2002年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題。與此同時(shí)，在梳理今年行業(yè)運(yùn)行狀況之時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，2003年行業(yè)發(fā)展的一些新特點(diǎn)漸漸展現(xiàn)在我們眼前……123目錄第一篇：爭議篇（問題篇）一、房價(jià)問題3二、結(jié)構(gòu)問題9三、空置問題12四、泡沫問題14五、產(chǎn)品問題18六、入世問題28七、精裝問題29

4、八、物管問題34第二篇：規(guī)范篇一、體制改革40二、宏觀調(diào)控51三、行政規(guī)范56四、法制規(guī)范58五、行業(yè)自律61第三篇：發(fā)展篇一、行業(yè)運(yùn)行66二、區(qū)域發(fā)展76三、產(chǎn)品掃瞄87四、二手市場104五、相關(guān)概念108六、前景預(yù)測117附：1、2002北京十大影響力樓盤2、2002北京樓市之最第一篇：爭議篇（問題篇）中心言論：如果說2002123年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上一個(gè)耀眼的亮點(diǎn)的話，那么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則無疑是中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)陣容中一個(gè)至關(guān)重要的角色。實(shí)際上，到目前為止，無論是從國家有關(guān)部門傳來的信息，房地產(chǎn)業(yè)界的動(dòng)態(tài)，還是老百姓設(shè)身處地的體會(huì)，無一不顯示了在當(dāng)前以及今

5、后一段時(shí)期內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)越走越快的步伐和越來越光明的前景。但與此同時(shí)，爭議也成了2002年中國房地產(chǎn)市場的另一大特點(diǎn)。2002年，中國房地產(chǎn)在健步前行的過程中，不斷出現(xiàn)懸而未決、各執(zhí)一詞的爭論焦點(diǎn)。這當(dāng)中爭議最多的恐怕便是房地產(chǎn)泡沫問題了，圍繞泡沫問題又衍生出一系列相關(guān)的話題。如房價(jià)問題、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡問題、商品房空置率問題、誠信問題。從這些備受爭議的問題不難發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)在快速發(fā)展的過程中仍存在著諸多不利健康持續(xù)發(fā)展的因子，需要我們加備防范。一、房價(jià)問題1、房價(jià)偏離百姓需求，市場呼喚經(jīng)濟(jì)房種種數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，值得關(guān)注的是，一方面

6、新開工樓盤大幅增長，另一方面，空置率又逐年上升；同時(shí)，老百姓還在呼喊“沒房住”。這種現(xiàn)象在內(nèi)陸城市尤為突出。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因主要在于，目前房地產(chǎn)市場的供過于求并非真正意義上的供過于求。關(guān)鍵是房價(jià)偏高，中低收入者買房困難。市民的住房消費(fèi)啟動(dòng)不起來，房地產(chǎn)業(yè)就很難實(shí)現(xiàn)真正的良性循環(huán)。北京經(jīng)濟(jì)適用房每次一推出便被搶光充分說明，市場需要“經(jīng)濟(jì)房”，市場也呼喚“經(jīng)濟(jì)房”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前需要買房又買不起房的人為數(shù)不少。在市場經(jīng)濟(jì)下，我們對(duì)商品房價(jià)的過高及上漲無法進(jìn)行太多指責(zé)。但有關(guān)部門應(yīng)該為那些中低收入者考慮安居問題。二手房市場的放開解決了一部分中低檔房源，但最根本的途徑是加大經(jīng)

7、濟(jì)適用房的建設(shè)力度，讓虛高的房價(jià)降下來。同時(shí)，市場也需要更多的開發(fā)商來關(guān)注這個(gè)巨大的供應(yīng)缺口，政府和開發(fā)企業(yè)共同努力，讓更多的普通百姓?qǐng)A上“康居夢”。（1）北京低價(jià)位房源稀缺北京房價(jià)太高已是老調(diào)重談。據(jù)了解，2002年下半年舉辦的第二屆中低價(jià)位商品房展一個(gè)明顯的特征就是，房源不足、低價(jià)位商品房稀缺。業(yè)內(nèi)人士推測，低價(jià)位商品房的缺乏恐怕也是低價(jià)位商品房展更名為中低價(jià)位商品房展的原因。據(jù)組委會(huì)提供的一份資料，上屆展會(huì)的問卷調(diào)查反映，將近半數(shù)的居民希望購買20萬-30萬元之間的低價(jià)位住房(44.1%)，超過半數(shù)的居民希望購買105平方米以內(nèi)的住房(56.8