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《房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、深圳市房地產(chǎn)業(yè)報告（2010年度）鵬元資信評估有限公司PENGYUANCREDITRATINGCO.,LTD.二零一一年三月摘要51.深圳市房地產(chǎn)處于過熱狀態(tài)61」房價持續(xù)處于高位且波動較大61.2新建商品住房成交規(guī)模大幅下滑61.3房價收入比和房價租金比過高81.4小結(jié)92.房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲原因分析102.1貨幣的大量供應(yīng)助推房價102.1.1貨幣供應(yīng)大幅增長102.1.2通脹預(yù)期推動購房行為112.1.3通脹預(yù)期導(dǎo)致供給緩慢112.2住房供給不足112.2.1政府控制建設(shè)用地總量122.2.2開發(fā)商大量囤地
2、132.2.3深圳市新房入市面積呈下降趨勢142.3自住型購房需求平穩(wěn)增長152.4小結(jié)173.房地產(chǎn)調(diào)控政策分析183」綜合政策183.1.1“1.7”調(diào)控183」.2“4」7”調(diào)控183」.3“9.29”調(diào)控193」.4“1.26”調(diào)控193.1.5綜合政策效應(yīng)193.2金融政策203.2.1差別化信貸203.2.2上調(diào)法定存款準備金率203.2.3加息213.2.4金融政策效應(yīng)213.3限購令213.4保障房政策223.4.1中央政府保障房建設(shè)政策223.4.2深圳保障房建設(shè)與規(guī)劃233.4小結(jié)241.20
3、11年深圳房地產(chǎn)市場預(yù)測254」房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化254.22011年市場供應(yīng)偏低254.3深圳樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展265.結(jié)束語27附錄1房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP28附錄2地方政府依賴土地財政29圖表目錄圖12010年1月至2011年2月深圳新建住房均價（元/M2）及增長率6圖22010年1月至2011年2月深圳新建住房銷售面積（萬M?）及增長率7表1深圳市歷年商品房、商品住宅、二手住宅銷售面積（單位:萬M?）7表2深圳市歷年房價收入比8表32005?2010年人民幣貸款新增、居民中長期貸款10表42005?201
4、0年貨幣供應(yīng)量1（）表5部分“地王”一覽表12表6歷年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積（單位:億M?）13表72010年深圳市新建商品住宅批準預(yù)售明細（單位:萬M?）14表82006?2010年新建商品住宅新開工面積15表92010年中央政府主要差別化信貸政策20表10中央政府2010年保障房建設(shè)的相關(guān)政策22表112007?2010年土地出讓收入、地方財政收入29作為一個一線城市，深圳市房地產(chǎn)市場持續(xù)處于過熱狀態(tài)。受政府調(diào)控、供給減少等因素影響，2010年以來新房成交量顯著下降；但是新房價格持續(xù)處于較高水平，并呈
5、現(xiàn)出震蕩上行趨勢，2010年全市新建商品住房均價為20,297尬12,較2009年度上漲36.70%。深圳市房價收入比和房價租金比遠遠超出合理水平。貨幣的過度供應(yīng)和住房短期供給不足，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的根本原因。過去10年中國M2的年均增速為18%,累計上漲4.5倍以上；而CPI10年累計漲幅都不超過25%,流動性過剩的結(jié)果是貨幣流向以房地產(chǎn)為首選的“資產(chǎn)池”。2008年以來深圳市新建商品住宅新開工面積呈下降趨勢，造成住房短期供給不足。房地產(chǎn)調(diào)控措施對市場影響很大。2010年以來國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，
6、政府實行差別化的信貸政策、限購等一系列措施，主要是通過抑制投資投機需求、增加保障房供給、加強市場監(jiān)管等手段來遏制房價過快上漲。在國家和深圳市各項調(diào)控政策的作用下，深圳市房地產(chǎn)投機炒作行為得到了有效控制、房價快速上漲的勢頭得到的一定的遏制。目前市場觀望范圍濃厚，未來若房價出現(xiàn)快速上漲跡象，政府可能出臺更嚴厲的調(diào)控政策，如加息、物業(yè)稅等。房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。一方面，市場供給出現(xiàn)偏緊，需求依然旺盛，房價上漲的因素依然存在；另一方面，調(diào)控政策繼續(xù)趨緊。兩者的博弈導(dǎo)致房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。1?深圳市房地產(chǎn)處于過熱
7、狀態(tài)1.1房價持續(xù)處于高位且波動較大深圳市房地產(chǎn)近兩年處于過熱狀態(tài)，首先表現(xiàn)為房價持續(xù)處于高位。2010年雖然遭遇了嚴厲、頻繁的政府調(diào)控，但深圳新建商品住房成交均價仍然突破2萬大關(guān)創(chuàng)歷史新高。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，2010年全市新建商品住房均價為20,2977OM2,較2009年度上漲36.70%；1?4月新建商品住房均價持續(xù)在2萬元M以上；5?8月份，受市場觀望情緒影響，新建商品住房?均價有所回落；自9月份開始，新建商品住房均價再次顯著反彈。調(diào)控政策通過影響成交結(jié)構(gòu)對成交均價也造成了一定影響，即政策壓
8、制高端樓市，導(dǎo)致2?3季度整體成交均價水平呈震蕩冋落之勢，不過房價持續(xù)處于高位并于年尾呈現(xiàn)出繼續(xù)上攻趨勢。進入2011年后，1、2月份新建商品住房均價均在2萬元以上。圖12010年1月至2011年2月深圳新建住房均價（元/M?）及增長率1.2新建商品住房成交規(guī)模大幅下滑2010年5月起深圳市開始實施限購令，投資房產(chǎn)的門檻被人幅提高甚至被叫停，嚴厲的調(diào)控政策重創(chuàng)了投資和投機
