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1、合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營(yíng)銷策劃報(bào)告6月2006綠地“和創(chuàng)”營(yíng)銷策劃報(bào)告HOWWhatWhoHow怎么樣目前寫字樓市場(chǎng)怎么樣是什么我們是什么樣的產(chǎn)品是誰(shuí)我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)怎么樣我們?cè)趺礃幼プ∧繕?biāo)客戶市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析客戶群分析營(yíng)銷策略“和創(chuàng)”的項(xiàng)目?jī)r(jià)值在哪里？這些價(jià)值吸引了哪些客戶，客戶從哪些市場(chǎng)信息的判斷選擇了和創(chuàng)？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、客戶需求價(jià)值的對(duì)接，則完成了我們對(duì)和創(chuàng)的思考。價(jià)值對(duì)接關(guān)于“和創(chuàng)”的思考市場(chǎng)分析國(guó)家宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展合富觀點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大前提，上海近年來(lái)發(fā)展迅猛，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，
2、這為房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)租金預(yù)期再漲，預(yù)計(jì)2006年市中心零售物業(yè)的平均租金將會(huì)有8%-10%的增長(zhǎng)辦公樓市場(chǎng)的租金及售價(jià)預(yù)計(jì)將有10%-12%的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)高端住宅市場(chǎng)今年將是盤整期，由于投資者持觀望態(tài)度，高端住宅市場(chǎng)的售價(jià)將可能會(huì)持續(xù)向下調(diào)整的趨勢(shì)。宏觀房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r04年8月—06年4月寫字樓新增供應(yīng)量、成交量及成交均價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)描述◇寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)有限，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)活躍。◇由于可供應(yīng)較少，甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)上揚(yáng)，租金同期上升近1.4%?！笊虾＜准?jí)寫字樓銷售市場(chǎng)的不成熟，導(dǎo)致了甲級(jí)寫字樓的售價(jià)微跌，售價(jià)同期下跌約2
3、.5%。市場(chǎng)縱覽寫字樓租金持續(xù)上漲，帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)式寫字樓供應(yīng)增加98年—05年上海6區(qū)寫字樓市場(chǎng)租金走勢(shì)◇2000年到06年初，上海市寫字樓整體租金上漲115%，而其中甲級(jí)寫字樓租金上漲80%?！?000年到06年初，上海市寫字樓整體售價(jià)上漲23%。合富總結(jié)1、對(duì)比甲級(jí)寫字樓的收益情況，自持經(jīng)營(yíng)收益比短期套現(xiàn)，更能體現(xiàn)利潤(rùn)最大化；2、針對(duì)目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況整體趨好的情況下，銷售周期長(zhǎng)比快速去化能獲得更多利潤(rùn)。市場(chǎng)租金分析存量新增供應(yīng)量單位：百萬(wàn)平米97年—06年上海甲級(jí)寫字樓存量及新增供應(yīng)量至06年一季度，上海全市甲級(jí)寫字樓存量已達(dá)到約380萬(wàn)平米；◇0
4、6年一季度，上海市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量約58800平米；目前上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各區(qū)占有率存量和供應(yīng)空置率目前全市甲級(jí)寫字樓空置率保持在6%以下。其中黃浦的空置率為3.2%，靜安的空置率約為2.3%。未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)06年全年供應(yīng)量將控制在30萬(wàn)平米以下，比去年同期有一定幅度下降。市場(chǎng)特點(diǎn)通過(guò)對(duì)05年全年的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)交易行為進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)◇對(duì)成本敏感的跨國(guó)公司尋找新的商務(wù)區(qū)域；◇整個(gè)市場(chǎng)供給緊缺，預(yù)租行為活躍；◇大租戶為能夠獲得所需空間，相互爭(zhēng)搶新落成項(xiàng)目。空置率及市場(chǎng)特點(diǎn)商圈名稱主力售價(jià)（元/平方米）主力租金（美元/平方米/天）代表樓盤南
5、京西路商圈/1-1.5梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)中信泰富廣場(chǎng)靜安寺商圈22000-300000.6-1中華企業(yè)大廈人民廣場(chǎng)商圈23000-400000.8-1.5來(lái)福仕廣場(chǎng)淮海路商圈/0.7-1.5香港廣場(chǎng)瑞安廣場(chǎng)◇持續(xù)不斷的穩(wěn)定需求使上海甲級(jí)寫字樓的平均成交租金不斷上升?！竽壳叭屑准?jí)寫字樓的平均租金為每天每平米0.95美金?！笃渲徐o安、黃浦租金最高，分別為每天每平米1.17美金及1.03美金。◇預(yù)計(jì)06年上海寫字樓市場(chǎng)仍有很高的上漲空間。部分商圈租售行情06年3月，國(guó)稅局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征企業(yè)所的稅。06年5月，九部委聯(lián)合下發(fā)國(guó)六條。人民幣升值預(yù)期加大美聯(lián)
6、儲(chǔ)利率上升開(kāi)發(fā)成本有所提高，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加公平。住宅市場(chǎng)監(jiān)管嚴(yán)厲，部分投資資金轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。海外資金大量流入，06年海外投資上海地區(qū)大宗物業(yè)超過(guò)60億人民幣，總面積達(dá)32萬(wàn)平米中小基金投資謹(jǐn)慎從政策面看上海地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制住宅投機(jī)成為主旋律。而商用物業(yè)的持續(xù)加熱以及大環(huán)境的烘托，使未來(lái)的上海甲級(jí)寫字樓行情更為看好。政策走向小陸家嘴人民廣場(chǎng)南京西路淮海中路徐家匯綠地和創(chuàng)區(qū)位示意綠地和創(chuàng)項(xiàng)目處于武寧路、曹楊路之間，是上海市著名的城市走廊，向西對(duì)接滬寧線，從而輻射整個(gè)蘇南平原。項(xiàng)目所處于的點(diǎn)位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，整體形象有待改善。區(qū)位示意普陀區(qū)概況：為上海西區(qū)物貿(mào)中
7、心，陸上交通門戶、工業(yè)基地、人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，功能定位為商貿(mào)流通、居住休閑、生產(chǎn)加工、旅游服務(wù)。真北商務(wù)圈規(guī)劃成江浙兩省中小企業(yè)商務(wù)辦公的主要集中地區(qū)，總體規(guī)劃面積將達(dá)100萬(wàn)平方米。長(zhǎng)壽商業(yè)圈將建成一個(gè)區(qū)域性的休閑購(gòu)物樂(lè)園。長(zhǎng)風(fēng)旅游圈充分利用該區(qū)沿蘇州河的地域優(yōu)勢(shì)，在蘇州河沿岸建造親水平臺(tái)、露天濱水酒吧等。武寧文化圈滬西文化宮改造為集影視文化、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型休閑中心———西宮。以西宮為核心，武寧區(qū)域在普陀區(qū)整體規(guī)劃中定位為高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的區(qū)域性商業(yè)、商務(wù)、文化娛樂(lè)中心。道路規(guī)劃：形成“八橫八縱”的城市道路網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)規(guī)劃：兩大市級(jí)商圈，四大區(qū)域中心。普
8、陀區(qū)概況及規(guī)劃長(zhǎng)壽路商圈：中小型發(fā)展企業(yè)及少數(shù)新近搬遷于此外資企業(yè)，產(chǎn)品以小面積
