合富輝煌上河國(guó)際街區(qū)（住宅）營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

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1、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALL天潤(rùn)五江置業(yè)20051229上河國(guó)際街區(qū)（住宅）?營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告市場(chǎng)篇:競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析內(nèi)容華樟名府銀港水晶城上東印象地理位置萬(wàn)家麗路與人民東路交匯處東南角萬(wàn)家麗路北段晚報(bào)大道開(kāi)發(fā)商湖南長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南銀港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司湖南住友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所屬區(qū)域雨花區(qū)芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)占地面積1.2萬(wàn)平米210畝8萬(wàn)平米總建面積6.5萬(wàn)㎡35萬(wàn)㎡7.7萬(wàn)容積率4.22.682.9綠化率0.40.410.414物業(yè)類(lèi)型高層（2棟）

2、高層高層（33F）社區(qū)配套底5層為銀行、超市、休閑、美容底層游泳池、幼兒園、羽毛球場(chǎng)、超市主力戶型1房1廳、4房2廳1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳1房1廳面積(40、140)43～64、80、100、125、15040-49、70、120總戶數(shù)550(390/160)2237796銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率3100（60%）2900（30%）2700（80%）總體評(píng)價(jià)交通便捷，與市心聯(lián)系緊密；有較好的立面形象完善的小區(qū)配套和公共綠化環(huán)境，MINISOHSE概念自身配套設(shè)施不多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析華樟名府上東印象銀港水晶城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié)周邊區(qū)域小戶型公寓旺銷(xiāo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激

3、烈。缺乏完善商業(yè)配套，對(duì)銷(xiāo)售造成一定影響?？們r(jià)較低，使其正成為市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。缺乏吸引眼球的推廣包裝方式。與本項(xiàng)目產(chǎn)品相比，本項(xiàng)目在戶型上更具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品篇:規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)分析總體規(guī)劃:A1區(qū)5至22層是住宅,共548戶通過(guò)四梯二十四戶的平面組合形成,形成長(zhǎng)廊式的樓層布局,是典型的公寓設(shè)計(jì)。形成方正的建筑輪廊，既能使用地有限的臨街區(qū)得到延長(zhǎng)，爭(zhēng)取盡可能多的戶數(shù)都擁有美麗的主題園林景觀，又能表達(dá)出小戶型公寓這一主題。產(chǎn)品篇:規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)分析環(huán)境空間與景觀設(shè)計(jì):公寓層高3M以上，具有寬敞明亮的居住效果。擁有項(xiàng)目中心地帶美麗的主題園林景觀。大平臺(tái)花園設(shè)計(jì)。外立

4、面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，整體感強(qiáng)。利用簡(jiǎn)潔的直線造型，創(chuàng)造城市標(biāo)志性的國(guó)際街區(qū)生活公寓形象。戶型評(píng)析公共走道公共走道南面通風(fēng)采光北面直觀景色A戶型（單間）建筑面積：47.07B戶型（單間）建筑面積：52.29Ｃ戶型（兩廳兩房）建筑面積：106.44Ｄ戶型（一廳兩房）建筑面積：80.19主力戶型戶型評(píng)析洗手間開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)布局緊湊方正實(shí)用陽(yáng)臺(tái)可近觀主題景觀和商業(yè)街區(qū)A戶型（單間）實(shí)用面積：36.19建筑面積：47.07實(shí)用率：76.88%戶型評(píng)析寬敞的開(kāi)放式廚房布局緊湊方正實(shí)用陽(yáng)臺(tái)可近觀主題景觀和商業(yè)街區(qū)B戶型（單間）實(shí)用面積：40.20建筑面積：52.29實(shí)用率：76.8

5、8%戶型評(píng)析臥室方正實(shí)用客廳寬敞明亮臥室可近觀主題園林景色和商業(yè)街區(qū)Ｃ戶型（兩廳兩房）實(shí)用面積：81.83建筑面積：106.44實(shí)用率：76.88%戶型評(píng)析房出陽(yáng)臺(tái)視野開(kāi)闊布局緊湊實(shí)用Ｄ戶型（一廳兩房）實(shí)用面積：61.65建筑面積：80.19實(shí)用率：76.88%SWOT分析（優(yōu)勢(shì)）城市東進(jìn)。具有開(kāi)闊主題商業(yè)景觀和街區(qū)景觀。一流設(shè)計(jì)：景觀先行的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方正的建筑外立面、大型車(chē)庫(kù)、豪華公寓大堂、開(kāi)闊的景觀電梯間。創(chuàng)新戶型：南北對(duì)流、視野開(kāi)闊、觀景陽(yáng)臺(tái)、間隔方正和實(shí)用率高等極具吸引力。超大型商業(yè)配套，包括購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲和休閑等功能主力商家。SWOT分析（劣勢(shì)）項(xiàng)

6、目周邊區(qū)域目前還較雜亂，形象較差。周邊景觀欠缺。SWOT分析（機(jī)會(huì)）區(qū)域認(rèn)同逐增市政利好不斷新興住宅板塊新交通中心項(xiàng)目所在商圈有較多高質(zhì)消費(fèi)人群SWOT分析（威脅）小戶型住宅市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈長(zhǎng)沙城市發(fā)展步伐較為緩慢項(xiàng)目目前人氣尚不足，周邊入住居民不多SWOT綜合分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)高姿態(tài)切入市場(chǎng)，整合產(chǎn)品特點(diǎn)塑造標(biāo)志建筑。用媒體提高市場(chǎng)關(guān)注度。中價(jià)高走，贏得市場(chǎng)美譽(yù)度。抓住機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì)利用市政的不斷利好來(lái)轉(zhuǎn)換區(qū)域形象，化不利為有利。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅利用大市托升板塊價(jià)值。突出主題景觀、建筑設(shè)計(jì)及物管，以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)避劣勢(shì)，化解威脅突出項(xiàng)目的稀缺性相同特點(diǎn)

7、的產(chǎn)品對(duì)比，突出性價(jià)比。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝和樣板房包裝。項(xiàng)目市場(chǎng)定位主題水景和MALL景觀營(yíng)造國(guó)際風(fēng)情文化生活大型高檔樓盤(pán)（區(qū)域）打造國(guó)際精品公寓小戶型設(shè)計(jì)/超大型商業(yè)配套樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象國(guó)際精品公寓項(xiàng)目形象定位區(qū)域板塊大致共性典雅、高檔、明麗項(xiàng)目獨(dú)有的特性主題水景和MALL景觀雙重享受超大型商業(yè)配套獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)抽離之，建立獨(dú)特形象因勢(shì)利導(dǎo)，強(qiáng)化形象，營(yíng)造感覺(jué)長(zhǎng)沙標(biāo)志性國(guó)際風(fēng)情公寓案名建議街風(fēng)街雅街頌街韶匯形匯聲匯光匯彩街韻匯景目標(biāo)客戶群定位投資人士（周邊區(qū)域）他們一般選擇戶型面積小，總價(jià)低的物業(yè)，公寓是投資者樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)。周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)數(shù)量眾多，盈利能力強(qiáng)的

8、鋪主會(huì)購(gòu)買(mǎi)公寓，用于辦公、休息及接待客