連鎖商圈調(diào)查與選店方案

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1、連鎖商圈調(diào)查與選店開設連鎖店首先遭遇到的課題，就是選點（選擇合適的設店地點），而房地產(chǎn)的價位一直高居不下，尤其是具有潛力的商業(yè)區(qū)地帶，也到了寸士寸金的地步，因此房產(chǎn)價值、租金，其漲幅比例、租期年限……等等，都影響了業(yè)者在投資策略中的開發(fā)定位，也攸關營業(yè)額的預估和軟硬件投資的成本風險，所以談到開店，尤其是開發(fā)策略的正確與否，將左右近五成以上的經(jīng)營命運。好的開發(fā)策略將領導整個企業(yè)邁向成功之路，因此企業(yè)總部必須擁有或能掌控整個營業(yè)地點不動產(chǎn)動向，在將經(jīng)營權交給加盟者之前，公司必須完成開拓新點的開發(fā)作業(yè)。在永續(xù)經(jīng)營的投資策略里，如果能夠延長租約期限，自然相對地可投入較佳的營運系統(tǒng)及設備

2、，如此才能確保展店品質(zhì)的穩(wěn)定與產(chǎn)值的提高。本章內(nèi)容：1商圈調(diào)查的標的2　商圈調(diào)查的方法2-1商圈范圍劃分確定2-2商圈簡圖2-3　抽樣點及發(fā)ＤＭ點之選擇確定2-4商圈特征2-5人潮狀況＜實地抽樣方式＞2-6消費特征與人口特征2-7商圈類型2-8預估收入、支出與可能凈利2-9建議地點之確定2-10商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論2-11幻燈片、投影片之制作方式及目的3商圈調(diào)查報告方式4立地要素4-1立地點所在街道評估4-2立地點本身之評估4-3門店預定點之選定224-4　挖掘金店面4-5屋主之探查4-6租屋談判需知4-7租貸契約要件1商圈調(diào)查的標的商圈是活的，而商圈內(nèi)的人口是門店賴以生存的

3、衣食父母，因此對于商圈內(nèi)的構成因素就是在經(jīng)營商圈前所應了解的要項。所謂商圈，就是吸引消費者前來購物的有效范圍。然而，隨著距離之遠近，商圈吸引力也有所不同。通常依門店預定之遠近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。主商圈是距離門店最近的商圈，也是門店最主要的業(yè)績來源。通常戰(zhàn)業(yè)績55-70%。主商圈是連鎖企業(yè)首要目標，也是忠誠率最高的顧客群。次要商圈占業(yè)績15-25%，相對的老顧客來店率也低。輔助商圈是商圈的最外圍，只占業(yè)績的5%，所吸引到的也都是游離客人。而在商圈調(diào)查中所需探討的如下數(shù)據(jù)：1)固定人口數(shù):固定人口是指居住在商圈內(nèi)的住戶。2)人口密度:人口密度是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)

4、除以土地面積所得出之每平方公里居住人口數(shù)。密度越高愈適合開設門店。3)社會增加率:指隨城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會納入許多外流人口進入。4)日夜人口數(shù):由于門店經(jīng)營是一整天，有的更達24小時，因此對于白天流入之人口就非常重要。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口是門店業(yè)績的主要來源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈內(nèi)人口就明顯的減少了許多。5)年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結(jié)構，其對于商品需求偏好角度亦有不同。同樣的教育程度也有此情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人民支出額度及門店消費的客單價。6)交通:交通因素與地區(qū)考量同等重要，因為交通可以帶來大量的流

5、動人口，提高商圈內(nèi)的消費能力。換言之，便捷的交通關系著人潮，也關系著業(yè)績的成長。7)大樓種類:不同的大樓有著不同的客戶。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，購買力高。百貨公司及休閑娛樂場所及其營業(yè)面積、價格、時間、情況及受雇人口數(shù)，代表其所能吸引的顧客，亦即集客力的高低及消費狀況，可作為企業(yè)門店經(jīng)營的互動指標。2　商圈調(diào)查的方法222-1商圈范圍劃分確定商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50--150米，輔助商圈為150-250米。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，擇期商圈范圍之估算可用車程來計算。商圈基本上是沒有形狀的，然而為了

6、方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點：1)商圈半徑以500公尺為限。2)馬路之分界、凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。3)鐵路、平交道之阻隔:因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。4)高架橋、地下道阻隔:因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。5)安全島之阻隔:因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6)大水溝:因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7)單行道:因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8)人潮走向:由于人潮走向之購物習慣與

7、人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。2-2商圈簡圖商圈簡圖的繪制目的在于能一目了然所欲調(diào)查的商圈范圍與面貌，通常在繪制簡圖會標示下列地貌；1)周邊五百公尺簡圖。2)標出重要建筑物及樓別＜金融大樓，辦公大樓＞。3)著名門店及影響生活形態(tài)之地段特征＜戲院、百貨公司＞。4)人潮匯集之地段門店群及大型集客場所＜超級市場娛樂區(qū)··之同等類＞。5)標出競爭店或同性質(zhì)門店所在之位置、抽樣點之所在位置。6)可與本企業(yè)連鎖店有互補作用之門店。7)政府重要之行政中心。8)車站、加油站、學校、停車場、市場、公園