農(nóng)村集體建設用地使用權流轉問題研究

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1、農(nóng)村集體建設用地使用權流轉問題研究對于農(nóng)村集體建設用地，目前按照土地管理法的規(guī)定，主要有三類：一是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地；二是農(nóng)村建設住宅用地；三是鄉(xiāng)村公益設施和公益事業(yè)建設用地。在法學界，對于農(nóng)村集體建設用地使用權能否也像國有土地使用權一樣進行流轉，能否像國有土地使用權一樣建立一級市場——由農(nóng)村集體土地所有權人直接以“劃撥、出讓、租賃”的方式給使用人；或建立二級市場——由農(nóng)村集體土地所使用人以一級市場獲得土地使用權再行“轉讓、轉租”給其他使用人；或用于抵押、入股、聯(lián)營是一個是一個頗存爭議、仁者見仁、智者見智問題。本文就是對上述問題進行一下初步的探討?！　∫?/p>

2、、農(nóng)村集體建設用地使用權流轉的法律空間。9/9　　在農(nóng)村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農(nóng)村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據(jù)，是極

3、其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義?！　τ谵r(nóng)村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關規(guī)定是留有一定的法律空間的。　　我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保

4、護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。9/9　　而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)村公益設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權

5、依法發(fā)生轉移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設用地應當符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；9/9《擔保法》第三十六條“鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)

6、濟組織使用鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第四十三條“鄉(xiāng)村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地

7、建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農(nóng)建設并予以流轉。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農(nóng)村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：　　1）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設用地的主體只能是鄉(xiāng)村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權抵押權的單位及符合在農(nóng)村申領宅基地或接受房屋使用權轉移的個人；　　2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)企業(yè)，鄉(xiāng)公益設施和公益事業(yè)建設，或農(nóng)村居民建設住

8、宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和