西安浐灞市場研究報告12113621

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1、浐灞房地產(chǎn)市場研究報告佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司2008年7月28目錄一．浐灞社會經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)31.地理位置與資源條件32.經(jīng)濟(jì)運行情況63.經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響7二.浐灞發(fā)展規(guī)劃9三．浐灞房地產(chǎn)市場分析101.房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析101.1供需狀況101.2價格走勢131.3未來預(yù)測212.重點樓盤分析223.總結(jié)2928一．浐灞社會經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)1.地理位置與資源條件n地理區(qū)位西安市位于黃河流域中部關(guān)中平原，南和東南以秦嶺山脈主脊為界，與漢中市、商洛市相鄰；西以太白山及青化臺原為界，與寶雞市接壤；西北以渭河為界，與咸陽市隔河相望；東以零

2、河和灞塬山地為界，與渭南市相接。浐灞生態(tài)區(qū)位于西安市主城區(qū)東部，包括浐河、灞河兩河四岸的南北向帶形區(qū)域，地跨未央、灞橋、雁塔三區(qū)，北起灞河入渭口，南抵繞城高速與長鳴公路立交，西起西銅公路及幸福路，東至西康鐵路。規(guī)劃總面積約129K㎡。n地形地貌浐灞生態(tài)區(qū)總的地勢南高北低，南北地形高差達(dá)80m，灞河岸邊地勢較高，河床寬坦。?規(guī)劃區(qū)域南部和中部影響本區(qū)的主要地貌特征有鳳棲塬、少陵塬、白鹿塬和銅人塬四塬，形成對規(guī)劃區(qū)域的半包圍態(tài)勢，浐河灞河從少陵塬、白鹿塬和銅人塬之間切穿而過，形成豐富地貌景觀特征，是構(gòu)建山水景觀城市的良好地貌基礎(chǔ)。n氣象氣候浐灞

3、生態(tài)區(qū)所在的西安地區(qū)氣候?qū)贉嘏瘞О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)氣候區(qū)，四季冷暖干濕分明，冬夏溫差大，冬季寒冷干燥、雨雪偏少；春季升溫迅速，氣溫波動大，常出現(xiàn)干旱、大風(fēng)、霜凍等自然災(zāi)害；夏季炎熱、高溫、日照強烈；秋季溫和濕潤，時有陰雨，亦有秋旱出現(xiàn)，多年平均氣溫13.30C。年降水主要集中在七、八、九、十這四個月內(nèi)。2828282.經(jīng)濟(jì)運行情況2.1歷年GDP表現(xiàn)2007年西安市生產(chǎn)總值實現(xiàn)1763.73億元，人均GDP實現(xiàn)21339元，按平均匯率計算,達(dá)到2824美元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段。浐灞生態(tài)區(qū)跨了灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)三區(qū)，這三個區(qū)的GDP總和

4、為542.7億元，占總西安市的31%。這三個區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)梯級狀態(tài)，浐灞生態(tài)區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2007年西安市市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1763.73億元，比上年增長14.7%，增長速度創(chuàng)下11年來新高。第一產(chǎn)業(yè)增加值82.51億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值772.51億元，增長16%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值596.6億元，同比增長16.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值908.71億元，增長14.6%。282.3在崗職工平均工資西安市在崗職工平均工資水平每年快速增長，而近年更達(dá)到15%以上，反映消費能力水平也在不斷提高。3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影

5、響n房地產(chǎn)開發(fā)需要良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，近年來，西安的社會經(jīng)濟(jì)處于不斷上升的階段，有利于促進(jìn)社會的安定與團(tuán)結(jié)，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)開發(fā)投資及消費者的購房行為。n近年西安各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均保持雙位數(shù)的高速增長，城市展現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢頭。人均GDP近3000美元，房地產(chǎn)業(yè)將步入快28速發(fā)展階段。n第二、三產(chǎn)業(yè)都是西安重要經(jīng)濟(jì)增長面，尤其市第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，比例不斷加大，將會壯大白領(lǐng)階層并且?guī)硪恍└呤杖肴耸?，為房地產(chǎn)業(yè)提供堅實的客戶基礎(chǔ)。28二.浐灞發(fā)展規(guī)劃n區(qū)域布局整個生態(tài)區(qū)區(qū)域呈“一心三翼”的布局。????一心是指：以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心

6、區(qū)域，總面積約為2850平方公里。????三翼包括：繞城高速以北至灞河入渭口、總面積約34平方公里的北翼（灞河下游段）；????隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交，長約9.4公里、面積約25平方公里的南翼；????隴海線路至西康鐵路的灞河段，全長約4.8公里，總面積約18.3平方公里的東南翼。????浐灞生態(tài)區(qū)計劃通過流域綜合治理、生態(tài)重建和開發(fā)建設(shè)，逐步在生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)建成若干城市組團(tuán)。預(yù)計到2020年，人口達(dá)到55萬人，基本建成集生態(tài)、會展、商務(wù)、文化、居住等功能為一體的新城區(qū)，從而使得浐灞生態(tài)區(qū)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人與自然高度和諧，“宜居

7、宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城。n區(qū)域定位???浐灞生態(tài)區(qū)的定位是“四區(qū)”、“四帶”?！八膮^(qū)”即新型城區(qū)、生態(tài)區(qū)、商務(wù)區(qū)、景觀區(qū)，四帶及生態(tài)帶、景觀帶、旅游帶、經(jīng)濟(jì)帶。???生態(tài)——到規(guī)劃期末，浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)會形成2萬畝綠地、2萬畝水面及濕地，成為城市中心的中央公園。???文化——浐灞河既是自然的河流，更是文化的河流。從半坡先民到灞柳風(fēng)雪，文化傳承不斷，唐代更有"浐灞之間，三輔勝地"之說。???現(xiàn)代——浐灞作為生態(tài)新區(qū)，在風(fēng)格上不復(fù)古，不崇洋，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格。區(qū)域特色上與古城和其他新區(qū)體現(xiàn)差別，錯位發(fā)展。三．浐灞房地產(chǎn)市場分析1.房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析1

8、.1供需狀況n西安樓市5月信息28四月，西安樓市逐步走出年初走弱的陰影，伴隨市場觀望情緒減弱，樓市銷量穩(wěn)步回升，樓市回暖跡象日漸顯化，但5.12日汶川發(fā)生里氏8.0級強震，全市部