西安房地產(chǎn)區(qū)域研究報告浐灞173258177.doc

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1、西安房地產(chǎn)區(qū)域研究報告——浐灞目錄一、浐灞生態(tài)區(qū)概況1.1地理位置：21.2規(guī)劃面積：31.3人口規(guī)模：31.4區(qū)域規(guī)劃31.4區(qū)域定位：41.5區(qū)域功能定位：41.6區(qū)域功能板塊：51.7遠景規(guī)劃：61.8區(qū)域發(fā)展及演變71.9SWOT分析9二、區(qū)域房地產(chǎn)市場2.1區(qū)域土地市場102.2區(qū)域成交市場122.3區(qū)域客戶分析172.4區(qū)域項目戶型面積182.5區(qū)域項目綜合分析192.5區(qū)域個案分析19一、浐灞生態(tài)區(qū)概況1.1地理位置：成立于2004年9月，位于城市東北方位，浐灞生態(tài)區(qū)主體位于西安市

2、未央?yún)^(qū)和灞橋區(qū)，是西安市確定重點發(fā)展的“四區(qū)二基地”之一。核心區(qū)位于隴海線以北，東三環(huán)以西，北三環(huán)以南，北辰大道以東，包括浐河、灞河兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，距離市中心鐘樓10公里，與國家級西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（西安城市新中心）東西相；1.2規(guī)劃面積：總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里；1.3人口規(guī)模：到2020年，浐灞生態(tài)區(qū)規(guī)劃區(qū)人口約55萬人1.4區(qū)域規(guī)劃整個生態(tài)區(qū)區(qū)域呈“一心三翼”的布局：?一心：以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域，總面積約為50平方公里。三翼：繞城

3、高速以北至灞河入渭口、總面積約34平方公里的北翼（灞河下游段）；隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交，長約9.4公里、面積約25平方公里的南翼；隴海線路至西康鐵路的灞河段，全長約4.8公里，總面積約18.3平方公里的東南翼。1.4區(qū)域定位：以濱水生態(tài)住宅及旅游度假產(chǎn)業(yè)為主，綜合現(xiàn)代商貿(mào)、會展、物流、教育科技產(chǎn)業(yè)的生態(tài)型濱水城市副中心；1.5區(qū)域功能定位：在未來5年內(nèi)，浐灞將逐步印證都市生態(tài)區(qū)的發(fā)展規(guī)律，最終成為一個功能復(fù)合的第三代新城；兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性，浐灞以高起點的規(guī)劃優(yōu)勢成為西安最

4、宜居的生態(tài)新城。預(yù)計到2020年，人口將達到55萬，基本建成集生態(tài)、會展、商務(wù)、休閑、文化、居住等功能為一體的新城區(qū)，從而使浐灞生態(tài)區(qū)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧，“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城。功能體現(xiàn)為“四區(qū)四帶”四區(qū)：新型城區(qū)、生態(tài)區(qū)、景觀區(qū)、商務(wù)區(qū)四帶：生態(tài)帶、景觀帶、旅游帶、經(jīng)濟帶功能實現(xiàn)通過三期重點建設(shè)推進：一期重點建設(shè)包括浐河、灞河城市段綜合治理和以浐灞三角洲為核心的50平方公里中心區(qū)；二期重點建設(shè)“兩塬夾一川”的南區(qū)（杜陵塬、白鹿塬夾浐河川道地區(qū)約10平方公里），從2008年起

5、到2015年基本建成；三期重點建設(shè)繞城高速以北的北區(qū)和浐灞河沿河經(jīng)濟帶。預(yù)計到2020年，人口將達到55萬，基本建成集生態(tài)、會展、商務(wù)、休閑、文化、居住等功能為一體的新城區(qū)，從而使浐灞生態(tài)區(qū)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧，“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城。1.6區(qū)域功能板塊：六大功能板塊：會展經(jīng)濟：到2010年，依托歐亞論壇，爭取2——3家文化、旅游及區(qū)域發(fā)展論壇入駐生態(tài)區(qū)；充分挖掘廣運潭與古絲綢之路的內(nèi)在聯(lián)系，為引進絲綢之路博覽會等創(chuàng)造條件?？偛可虅?wù)經(jīng)濟：規(guī)劃到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一

6、期建設(shè)，構(gòu)建浐灞行政商務(wù)中心，積極引進企業(yè)入住生態(tài)區(qū)。爭取陜西藝術(shù)博物館等文化場館在行政商務(wù)中心的建設(shè)。商貿(mào)產(chǎn)業(yè)：“十一五”期末，形成以大型連鎖企業(yè)為骨干，以多種專業(yè)店、專賣店、連鎖超市、連鎖便民店為網(wǎng)絡(luò)，各種新型營銷方式共同發(fā)展的多層次、多業(yè)態(tài)、布局合理、行業(yè)配套的現(xiàn)代化商業(yè)格局.生態(tài)旅游休閑業(yè)：到2010年，初步形成歐亞論壇、廣運潭、米家崖等旅游板塊和灞河濱水休憩旅游帶；建成歐亞論壇會議中心等星級酒店和廣運波莊等特色旅游接待設(shè)施；開工建設(shè)絲路起點廣場、絲路國際城等特色旅游景點。金融業(yè)：“十一

7、五”期間，浐灞生態(tài)區(qū)將完善基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造條件引進外資銀行和其他金融機構(gòu)到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)開辦分支機構(gòu)文化教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)：“十一五”期間，生態(tài)區(qū)將加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力引進文化教育培訓(xùn)機構(gòu)，在浐灞生態(tài)區(qū)開展文化教育培訓(xùn)活動。1.7遠景規(guī)劃：以浐河，灞河的開發(fā)為重點，打造以金融，商務(wù)，會展，旅游，居住，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等為主的第三代新城，打造西安宜居宜業(yè)城市新區(qū)！國際會展經(jīng)濟核：歐亞經(jīng)濟論壇、世界F1摩托停賽、2011世界園藝博覽會等國際盛事在西安浐灞的成功舉辦，奠定了浐灞作為國際會展經(jīng)濟的地位，浐灞已成為名副其實

8、的國際會展經(jīng)濟核西部金融商務(wù)核：未來浐灞將成為金融機構(gòu)的后臺基地和服務(wù)外包基地，后期將發(fā)展成為新型的金融市場和準金融市場的培育基地，西部金融商務(wù)核心地位就此奠定。西部金融中心目前入?yún)^(qū)企業(yè)有：西部證券交易中心、中國銀行全球客戶服務(wù)中心、浦發(fā)銀行西安分行總部、中信銀行西安分行總部、光大銀行西安分行總部、中國保監(jiān)會陜西監(jiān)管局、國家開發(fā)銀行陜西省分行、長安銀行總部、永安保險總部、西部信托金融時代廣場、延長石油總部、中國移動陜西集團總部、中國聯(lián)通陜西集團總部、陜汽集團總部、陜西煤炭交易中心、上海石油交易所