保利2012年江蘇洲盛國際五金建材家居廣場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售推廣方案

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1、保利2012年江蘇洲盛國際五金建材家居廣場項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告銷售推廣方案謹(jǐn)呈：濱海洲盛置業(yè)發(fā)展有限公司上海項(xiàng)目組2012.3洲盛國際家居廣場營銷策劃報(bào)告Page.*一、項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析二、項(xiàng)目形象定位的策略思路三、項(xiàng)目推廣策略與計(jì)劃節(jié)奏四、項(xiàng)目銷售與招商協(xié)作計(jì)劃五、項(xiàng)目操作工作計(jì)劃綱要第一篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析Page.*濱海概況濱海縣位于鹽城北部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源豐富、交通便利、歷史悠久。　濱?？h位于江蘇省東北緣、鹽城中東北部，西南與阜寧縣相連，與日本隔海相望，南距鹽城80公里。全縣總面積1880平方公里，海岸線44.6公里，人口116.15萬。境內(nèi)204國道、省道陳李公路、S32<7、海堤公路

2、、沿海高速與寧靖鹽、京滬、寧連高速聯(lián)成一體，正在規(guī)劃建設(shè)的連鹽鐵路將貫穿全境，成為鹽城市乃至蘇北交通最發(fā)達(dá)的縣份之一。豐富的文化底蘊(yùn)，孕育著濱海大地，濱海目前已成中國楹聯(lián)之鄉(xiāng)，中華詩詞之鄉(xiāng)和全省唯一的“書法之鄉(xiāng)”，享譽(yù)海內(nèi)外。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國著名的“何首烏”之鄉(xiāng)。濱?？hPage.*“十一五”期間，始終保持穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，綜合實(shí)力躍上了新臺階。濱海國民生產(chǎn)總值保持高速、穩(wěn)定發(fā)展格局。期間年均增長19%。財(cái)政總收入突破50億元大關(guān)，年均增長更是保持40%以上，增幅列全市第二，僅增量就相當(dāng)于2005年全縣總量的3倍。濱海經(jīng)濟(jì)濱海的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了更高層次，由增幅領(lǐng)先轉(zhuǎn)

3、變?yōu)榭偭款I(lǐng)先的新格局。Page.*項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于濱海新區(qū)北片區(qū)，新客運(yùn)總站的南側(cè)。未來發(fā)展?jié)摿π酆?，目前認(rèn)知不高。本案按照“建設(shè)靚麗城市，打造嶄新濱?！钡囊?，圍繞“一年見成效，三年大變樣，五年再建一個(gè)新縣城”的目標(biāo)，堅(jiān)持“南片區(qū)建成功能完備、環(huán)境宜人、生態(tài)優(yōu)美的商住及行政中心，北片區(qū)建成綜合功能完善、文化氛圍濃郁的商貿(mào)服務(wù)和基礎(chǔ)教育中心”的發(fā)展定位。Page.*項(xiàng)目交通項(xiàng)目位于S32<7省道東側(cè)，幸福路南，交通便捷。S32<7人民路幸福路項(xiàng)目明達(dá)路項(xiàng)目緊鄰S32<7省道，毗鄰城市主干道人民路和幸福路，到沿海高速出入口僅2分鐘車程，距城市中心僅2.5公里，并靠近新客運(yùn)總站，未來便于吸引周邊縣

4、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。Page.*項(xiàng)目周邊項(xiàng)目位于濱海新區(qū)北部，周邊目前較為空曠，客戶認(rèn)知度不高。鋼鐵交易中心盛世麗都新客運(yùn)站拆遷住宅小區(qū)友創(chuàng)濱河灣Page.*環(huán)境小結(jié)：濱海經(jīng)濟(jì)連年保持高速、穩(wěn)定的增長，人民收入和消費(fèi)也保持穩(wěn)定增長，并隨著濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的改變，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的社會(huì)基礎(chǔ)優(yōu)越的地理位置、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目的后期運(yùn)營提供了便利的必備條件。目前客戶對區(qū)域認(rèn)知不夠，市場商業(yè)環(huán)境缺乏，如能爭取政府的政策扶持（如減免3年稅收等），將為項(xiàng)目提供有力保障。Page.*1、本案外圍環(huán)境較差，商業(yè)氛圍不佳，如何向客戶展示本案的商業(yè)價(jià)值？3、項(xiàng)目規(guī)模較大，未來潛在競爭較多，如何在預(yù)期價(jià)格上，實(shí)

5、現(xiàn)快速銷售？本案面臨的問題？2、項(xiàng)目體量在濱海市場相對較大，外來人口較少，如何能擴(kuò)寬客戶渠道，？價(jià)值提升快速銷售擴(kuò)寬銷路如何破局——本案要解決的重點(diǎn)！Page.*第二篇項(xiàng)目形象定位的策略思路Page.*項(xiàng)目定位市場分析形象定位Page.*項(xiàng)目形象定位的策略思路Page.*東明裝飾城銀廈廣場玉龍商業(yè)街通貿(mào)裝飾城金屋裝飾城新時(shí)代廣場本項(xiàng)目（9<7.2畝）盛世麗都富康商業(yè)廣場（2<74.5畝）明清商業(yè)街（1<70.9畝）新建商業(yè)廣場（66.3畝）1.1市場分析——商業(yè)解讀Page.*1.2市場分析——東明裝飾城商鋪類型：內(nèi)街商鋪，2-3層為主，但可分開租賃。面積：主力80-200㎡，最大3000平米

6、租金水平：0.3-0.<7元/㎡·天現(xiàn)狀：較大規(guī)模，定位中高端，商業(yè)環(huán)境較差，產(chǎn)品檔次參次不齊服務(wù)配套缺失、無有效的運(yùn)營管理Page.*1.3市場分析——金屋裝飾城商鋪類型：內(nèi)街商鋪，雙層為主面積：主力面積60-150㎡租金水平：0.<7-0.8元/㎡·天現(xiàn)狀：較小規(guī)模，定位低端、業(yè)態(tài)多樣化、服務(wù)配套缺失、無有效的運(yùn)營管理Page.*1.4市場分析——通貿(mào)五金裝飾城商鋪類型：臨街商鋪、內(nèi)街鋪，2層為主面積：50-100㎡為主租金水平：1.1元/㎡·天；現(xiàn)狀：中等規(guī)模，位置較好，業(yè)態(tài)混亂，服務(wù)配套缺失、無有效的運(yùn)營管理Page.*1.5市場分析——競爭對手解讀金屋裝飾城鑫鼎國際廣場：成熟商圈，面

7、積小，投資門檻地。銷售、招商思路較亂，宣傳推廣不到位。盛世麗都體量中等，投資回報(bào)產(chǎn)品，門檻低，位置偏遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍缺乏，后期難以形成規(guī)模效應(yīng)。Page.*1.6市場分析——競爭對手解讀金屋裝飾城水韻新城沿街鋪，面積大、總價(jià)高，投資門檻較高，投資回報(bào)低面積段：一樓售價(jià)：16000-1<7000元/平米二樓售價(jià)：<7000-8000元/平米平均售價(jià)：10000-12000元/平米Page.*1.<7項(xiàng)目