2012年3月保利鹽城濱海洲盛國際家居廣場營銷策劃報告

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1、謹呈：濱海洲盛置業(yè)發(fā)展有限公司上海項目組2012.3洲盛國際家居廣場營銷策劃報告Page.2一、項目宏觀環(huán)境分析二、項目形象定位的策略思路三、項目推廣策略與計劃節(jié)奏四、項目銷售與招商協(xié)作計劃五、項目操作工作計劃綱要第一篇項目宏觀環(huán)境分析Page.3濱海概況濱?？h位于鹽城北部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，資源豐富、交通便利、歷史悠久。濱?？h位于江蘇省東北緣、鹽城中東北部，西南與阜寧縣相連，與日本隔海相望，南距鹽城80公里。全縣總面積1880平方公里，海岸線44.6公里，人口116.15萬。境內204國道、省道陳李公路、S327、海堤公路、沿海高速與寧靖鹽、京滬、寧連高速聯(lián)成一體，正在規(guī)劃建設的連

2、鹽鐵路將貫穿全境，成為鹽城市乃至蘇北交通最發(fā)達的縣份之一。豐富的文化底蘊，孕育著濱海大地，濱海目前已成中國楹聯(lián)之鄉(xiāng)，中華詩詞之鄉(xiāng)和全省唯一的“書法之鄉(xiāng)”，享譽海內外。經(jīng)濟快速發(fā)展，農副產(chǎn)品資源豐富，是全國著名的“何首烏”之鄉(xiāng)。濱?？hPage.4“十一五”期間，始終保持穩(wěn)定強勁的發(fā)展態(tài)勢，綜合實力躍上了新臺階。濱海國民生產(chǎn)總值保持高速、穩(wěn)定發(fā)展格局。期間年均增長19%。財政總收入突破50億元大關，年均增長更是保持40%以上，增幅列全市第二，僅增量就相當于2005年全縣總量的3倍。濱海經(jīng)濟濱海的經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)進入了更高層次，由增幅領先轉變?yōu)榭偭款I先的新格局。Page.5項目區(qū)位項目

3、位于濱海新區(qū)北片區(qū)，新客運總站的南側。未來發(fā)展?jié)摿π酆瘢壳罢J知不高。本案按照“建設靚麗城市，打造嶄新濱?！钡囊?，圍繞“一年見成效，三年大變樣，五年再建一個新縣城”的目標，堅持“南片區(qū)建成功能完備、環(huán)境宜人、生態(tài)優(yōu)美的商住及行政中心，北片區(qū)建成綜合功能完善、文化氛圍濃郁的商貿服務和基礎教育中心”的發(fā)展定位。Page.6項目交通項目位于S327省道東側，幸福路南，交通便捷。S327人民路幸福路項目明達路項目緊鄰S327省道，毗鄰城市主干道人民路和幸福路，到沿海高速出入口僅2分鐘車程，距城市中心僅2.5公里，并靠近新客運總站，未來便于吸引周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。Page.7項目周邊項目

4、位于濱海新區(qū)北部，周邊目前較為空曠，客戶認知度不高。鋼鐵交易中心盛世麗都新客運站拆遷住宅小區(qū)友創(chuàng)濱河灣Page.8環(huán)境小結：濱海經(jīng)濟連年保持高速、穩(wěn)定的增長，人民收入和消費也保持穩(wěn)定增長，并隨著濱海經(jīng)濟發(fā)展格局的改變，為項目的開發(fā)提供了良好的社會基礎優(yōu)越的地理位置、便捷的交通網(wǎng)絡，為項目的后期運營提供了便利的必備條件。目前客戶對區(qū)域認知不夠，市場商業(yè)環(huán)境缺乏，如能爭取政府的政策扶持（如減免3年稅收等），將為項目提供有力保障。Page.91、本案外圍環(huán)境較差，商業(yè)氛圍不佳，如何向客戶展示本案的商業(yè)價值？3、項目規(guī)模較大，未來潛在競爭較多，如何在預期價格上，實現(xiàn)快速銷售？本案面臨的問

5、題？2、項目體量在濱海市場相對較大，外來人口較少，如何能擴寬客戶渠道，？價值提升快速銷售擴寬銷路如何破局——本案要解決的重點！Page.10第二篇項目形象定位的策略思路Page.11項目定位市場分析形象定位Page.12項目形象定位的策略思路Page.13東明裝飾城銀廈廣場玉龍商業(yè)街通貿裝飾城金屋裝飾城新時代廣場本項目（97.2畝）盛世麗都富康商業(yè)廣場（274.5畝）明清商業(yè)街（170.9畝）新建商業(yè)廣場（66.3畝）1.1市場分析——商業(yè)解讀Page.141.2市場分析——東明裝飾城商鋪類型：內街商鋪，2-3層為主，但可分開租賃。面積：主力80-200㎡，最大3000平米租金水

6、平：0.3-0.7元/㎡·天現(xiàn)狀：較大規(guī)模，定位中高端，商業(yè)環(huán)境較差，產(chǎn)品檔次參次不齊服務配套缺失、無有效的運營管理Page.151.3市場分析——金屋裝飾城商鋪類型：內街商鋪，雙層為主面積：主力面積60-150㎡租金水平：0.7-0.8元/㎡·天現(xiàn)狀：較小規(guī)模，定位低端、業(yè)態(tài)多樣化、服務配套缺失、無有效的運營管理Page.161.4市場分析——通貿五金裝飾城商鋪類型：臨街商鋪、內街鋪，2層為主面積：50-100㎡為主租金水平：1.1元/㎡·天；現(xiàn)狀：中等規(guī)模，位置較好，業(yè)態(tài)混亂，服務配套缺失、無有效的運營管理Page.171.5市場分析——競爭對手解讀金屋裝飾城鑫鼎國際廣場：成

7、熟商圈，面積小，投資門檻地。銷售、招商思路較亂，宣傳推廣不到位。盛世麗都體量中等，投資回報產(chǎn)品，門檻低，位置偏遠，商業(yè)氛圍缺乏，后期難以形成規(guī)模效應。Page.181.6市場分析——競爭對手解讀金屋裝飾城水韻新城沿街鋪，面積大、總價高，投資門檻較高，投資回報低面積段：一樓售價：16000-17000元/平米二樓售價：7000-8000元/平米平均售價：10000-12000元/平米Page.191.7項目分析——競爭對手解讀新時代廣場：商鋪類型：內街商鋪，雙層為主，但可分開租賃。