在建工程抵押估價相關(guān)問題的探討

《在建工程抵押估價相關(guān)問題的探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、在建工程抵押估價相關(guān)問題的探討王偉（深圳市國策房地產(chǎn)土地估價有限公司，廣東深圳）摘要：隨著限購、貸款利率上調(diào)等諸多政策深入的影響，開發(fā)商資金面臨著不可避免的壓力，在建工程抵押貸款成為了直接融資的有效途徑，而銀行等金融機構(gòu)為了更好的規(guī)避風險和獲取最大效益針對在建工程抵押審核也相當謹慎。關(guān)鍵詞：在建工程；抵押估價；相關(guān)問題一、資料搜集1、搜集資料時盡可能認真、細致，與估價對象相關(guān)資料盡可能搜集齊全，這樣有助于估價人員對整個項目的把握，針對在建工程抵押估價，委托估價方需提供的最基礎(chǔ)資料包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料,也就是說，在建工程必須

2、取得合法建造手續(xù)方能抵押，上述三證缺一不可。其余需根據(jù)具體情況要求其提供下列材料：《建筑工程施工許可證》、《預(yù)售許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、建筑總平面圖等。2、作為估價人員，首先應(yīng)仔細審查上述資料的合法性，并認真進行實地踏勘，否則可能給評估機構(gòu)帶來巨大的風險，審查資料時，重點關(guān)注在建工程的規(guī)劃指標，如果在評估中發(fā)現(xiàn)實際規(guī)劃與證載不一致，如建筑面積大于規(guī)劃批準建筑面積的情況，就應(yīng)按照本地抵押管理部門的要求，確定有效的評估范圍及合理的評估價格。3、在建工程中尤其是商業(yè)性房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)，有一些房地產(chǎn)是已經(jīng)預(yù)售或存在合約（租約、聯(lián)建等）限制的，這要求我們評估人員應(yīng)該格外小

3、心查證。二、在建工程評估方法的選擇在建工程的估價在傳統(tǒng)評估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為其基礎(chǔ)的估價方法，但由于目前在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運用到其他估價方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結(jié)果進一步貼近市場，目前常用的有工程形象進度法和變動因素調(diào)整法。工程形象進度法是以工程預(yù)算為依據(jù)，按評估時勘察確定的工程實際進展程度及各部位占工程總量的比重，估算在建工程工程價值的方法。這種方法適用于施工期較短且價格變化較小的在建

4、工程。變動因素調(diào)整法一般針對于工期較長、設(shè)計有變更、價格有變動的在建工程，以原預(yù)算或?qū)嶋H支出為基礎(chǔ)，根據(jù)設(shè)計變動引起的預(yù)算增減情況和價格變動幅度進行計算。實際操作中估價方法的選取如下：1.在建工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未辦理竣工驗收、交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估；2.對于實際完成工作量較少的在建工程，一般采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估；3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時，有的項目還沒建成在市場上就已經(jīng)落后了，市場價值遠低于實際的投入，要考慮

5、在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。三、估價計算工程中的相關(guān)問題以下就一般估價技術(shù)路線中的成本法和假設(shè)開發(fā)法進行說明：運用成本法進行測算時：1、計算土地價值應(yīng)注意兩點。一是對于一宗土地上存在多棟建筑時，若評估范圍僅包含在建工程所占土地面積，應(yīng)計算該項在建工程分攤土地面積的價值，必要時應(yīng)作土地分割測繪，明確該項在建工程所占土地面積。二是土地價值應(yīng)采用評估時點的市場價值，而不是土地取得的成本。土地的市場價值可采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法等進行評估。2、在建工程總投入的價值。在建工程總投入由多個子項組成，如專業(yè)人員費用、報建費用等發(fā)生在項目前期，與工程進度無關(guān)，建筑

6、安裝工程費用、管理費用、投資利息都與工程進度有關(guān)，應(yīng)分別計算。3、各項基礎(chǔ)費用以估價時點對應(yīng)的相關(guān)標準為準，取費依據(jù)充分合理。運用假設(shè)開發(fā)法進行測算時：1、對于在建工程為住宅小區(qū)的，住宅小區(qū)一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房是不能單獨進行銷售的，因此，此部分不納入開發(fā)價值進行計算，但是需要計算成本。2、確定在建工程續(xù)建完成后的不動產(chǎn)市場價值時應(yīng)注意：一是優(yōu)先采用市場比較法確定未來不動產(chǎn)的銷售價值，對于有收益性的物業(yè)可選擇收益法進行測算；二是未來不動產(chǎn)往往不可能全部售完，特別是商業(yè)比例較大時應(yīng)考慮其的銷售率。3、對預(yù)期利潤應(yīng)該根據(jù)預(yù)測確

7、定該項目未來市場行情，預(yù)測未來在建工程建后是適銷對路的，應(yīng)該考慮加計一定的利潤，當預(yù)測未來在建工程可能存在銷售行情一般，應(yīng)該少計或不計項目利潤，當預(yù)測未來在建工程建成后根本就不好銷售或售不出去，應(yīng)該不考慮利潤甚至在考慮一些扣除項。4、對于工程形象進度，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊取４蟛糠值捻椖?，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進行。對于上述不同的情況，評估時必須準