淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題

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1、淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)

2、布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問(wèn)題【發(fā)布日期】2009-9-812【作者】鄭智華華理蘊(yùn)趙笑眸【來(lái)源】《中國(guó)房地產(chǎn)》一、對(duì)在建工程概念的理解物權(quán)的成立與存在，須以標(biāo)的物存在為前提。我國(guó)《物權(quán)法》所稱(chēng)的作為物權(quán)標(biāo)的的物通常是有體物。在建工程在其主體完成之前，并不具有完整意義上的物質(zhì)形態(tài)，因

3、此，理論界對(duì)此一直存在著不同的觀點(diǎn)。反對(duì)的一方認(rèn)為抵押權(quán)作為存在與特定物上的權(quán)利，就在建工程來(lái)說(shuō)，將來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)尚未實(shí)際存在，不能確定在建工程的價(jià)值，亦不具備實(shí)際支配抵押物的效果。而贊成的一方認(rèn)為，在建工程雖然尚未具備完整意義卜的物質(zhì)形態(tài)，其在建造過(guò)程中，始終處于變化狀態(tài)，本來(lái)無(wú)法予以特定化而成為抵押權(quán)的標(biāo)的。然而，其已具備有體物的一些特征，并且，在大多數(shù)情況下，在建工程最終可以具有完整的物質(zhì)形態(tài)而成為法律意義上的有體物?！稉?dān)保法解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦

4、理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！庇纱耍P者認(rèn)為，在建工程實(shí)際上是一種處于虛擬狀態(tài)的有體物，而《物權(quán)法》第一百八十條的規(guī)定實(shí)際上是對(duì)抵押權(quán)標(biāo)的范圍的擴(kuò)大。雖然在建工程最終能否形成只是一種期待中的可能性，但雙方辦理抵押登記手續(xù)時(shí)讓建立在此之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系披上了一層賦予物權(quán)內(nèi)容的外套。在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開(kāi)始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)止所處的狀態(tài)。狹義上的在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開(kāi)始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)。狹義上的房

5、屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)建設(shè)過(guò)程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)前的情形，是一種在法律．上未完成的狀態(tài)。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：“在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔(dān)保的行為?！钡谑粭l規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！庇纱?/p>

6、可見(jiàn)，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所稱(chēng)的在建工程是以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，即抵押的是已完工部分?！段餀?quán)法》第一百八十條第一款規(guī)定了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押?！斗课莸怯涋k法》第五十九條至六十二條明確對(duì)在建工程抵押設(shè)立、變更、注銷(xiāo)登記做了相關(guān)規(guī)定。根據(jù)以上條文，我們能夠看出“在建工程”抵押不僅是房屋登記行為的重要內(nèi)容，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的不可分離的部分。目前大多數(shù)城市房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的在建工程是指處于建設(shè)過(guò)程中、尚未完工并交付使用的工程項(xiàng)目，即狹義的概念。但筆者認(rèn)為，在建工程

7、抵押權(quán)應(yīng)為房地產(chǎn)期權(quán)，其根本目的是為了確定貸款資金、完成整個(gè)工程。在建工程項(xiàng)目在各項(xiàng)工程均已完工、達(dá)到竣工驗(yàn)收條件但是尚未辦理初始登記前，項(xiàng)目所欠資金可能尚未還清，此時(shí)如果僅以竣工驗(yàn)收作為衡量在建工程與否的條件，就會(huì)使此項(xiàng)目處于已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不能辦理在建工程抵押，又由于債權(quán)債務(wù)尚未結(jié)清不能辦理初始登記的尷尬狀態(tài)。在建工程抵押項(xiàng)目起始于取得土地使用權(quán)后，其行使擔(dān)保物權(quán)不應(yīng)該存在“真空期”，否則抵押權(quán)人的利益就不能得到保障。而根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》“物盡其用”原則，從在建工程抵押到初始登記應(yīng)做到”無(wú)縫對(duì)接”。因此，筆者認(rèn)為

8、，在建工程的概念應(yīng)歸為廣義的觀點(diǎn)。二、在建工程抵押的特點(diǎn)作為房地產(chǎn)的一種類(lèi)型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，其有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。(一)所有權(quán)的相對(duì)確定性這是指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)之前，其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。(二)合法性在建工程，必須是經(jīng)國(guó)家法定機(jī)關(guān)或有權(quán)部門(mén)在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審