商業(yè)物業(yè)管理在物業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題和解決途徑

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1、商業(yè)物業(yè)管理在物業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題和解決途徑摘要商業(yè)物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中的地位和作用如何？如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接？自上世紀(jì)末商業(yè)地產(chǎn)在我國很多城市全面升溫以來，上述問題無論在理論上還是實(shí)踐中都還沒有做出中肯的回答。本文作者從分析當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存在的問題入手，明確了商業(yè)物業(yè)管理的重要作用，并提出商業(yè)物業(yè)管理是將商業(yè)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的粘合劑，營造商業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮作用的途徑和空間是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理:措施:發(fā)展商業(yè)物業(yè)　目前，商業(yè)地產(chǎn)在全國的很多城市都炙手可熱，一些人還將2003年定義為“商業(yè)地產(chǎn)年”。但是，人們也認(rèn)識(shí)到良好的經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)

2、項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的根源。萬達(dá)集團(tuán)《萬達(dá)月刊》上的一篇文章這樣寫道：我們搞商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長(zhǎng)期經(jīng)營管理的商業(yè)物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足我們企業(yè)的多方面發(fā)展需求，如：反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強(qiáng)融資能力、擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。但是，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是一個(gè)很復(fù)雜的過程，商業(yè)和地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)并不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡(jiǎn)單累加　一、在我國商業(yè)地產(chǎn)存在的問題　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首先，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接？商業(yè)地產(chǎn)包含兩個(gè)概念：商業(yè)和地產(chǎn)。但兩方面又是完全不同的領(lǐng)域。所以，

3、研究商業(yè)業(yè)態(tài)及其變化規(guī)律和房地產(chǎn)結(jié)合是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)面前最棘手的問題。（焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地產(chǎn)20個(gè)流行語沙龍》上，楊昱就談到：“商業(yè)和地產(chǎn)是截然不同的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果不了解商業(yè)經(jīng)營模式，對(duì)消費(fèi)需求，商業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏研究，只管發(fā)展不重經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)成為一塊燙山芋?！蹦壳?，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的同質(zhì)化，也正是沒有將商業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分和定位與地產(chǎn)結(jié)合的表現(xiàn)。因此，市場(chǎng)需要將商業(yè)與房地產(chǎn)運(yùn)作有機(jī)結(jié)合的有效媒介。　　其次，后期的經(jīng)營管理也是我國商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)關(guān)鍵問題，由于我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要以出售為主，或是將主體留下出租，其余出售

4、。在這種商業(yè)地產(chǎn)投資熱的背景下，不免有些開發(fā)商會(huì)急功近利，將商業(yè)地產(chǎn)出售獲得利潤(rùn)了事，而忽略后期的經(jīng)營管理。另外，由于商業(yè)物業(yè)出售之后，產(chǎn)權(quán)比較分散，就很難達(dá)到統(tǒng)一管理，很難實(shí)現(xiàn)并保持商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位和吸引消費(fèi)者的注意。還有，由于大部分投資者都將其投資的商鋪用于出租，且都是首次投資商業(yè)鋪面，因此他們沒有管理經(jīng)驗(yàn)。目前，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題也受到各方面的重視，包括開發(fā)商和投資購買者。由于管理不利，北京的怡景園，原來定位于高檔商業(yè)街，但后來淪為小商品市場(chǎng)。　　根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)中存在的問題，有些開發(fā)商通過與零售商的結(jié)合運(yùn)營來試圖解決，但我國的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)是分散出售，所以本文

5、認(rèn)為這種方式在我國的適用性有一定的限制。本文認(rèn)為高質(zhì)量的物業(yè)管理可以解決這些問題。maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus　　二、商業(yè)物業(yè)管理　　　　　　　　　　　　　　

6、　　　商業(yè)物業(yè)管理是專門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富的知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。目前已經(jīng)存在提供這服務(wù)的物業(yè)管理公司。三、商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用是為商業(yè)和房地產(chǎn)的銜接提供平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)兩者的有效融合。這種作用表現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)開發(fā)階段和投入使用后的日常管理兩個(gè)方面。　　1、在設(shè)計(jì)開發(fā)階段　　　　　

7、　　　　　　　　　　　　　　專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)階段就參與介入。一方面，物業(yè)公司可以根據(jù)其以往商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，給予設(shè)計(jì)研發(fā)方面的建議，使設(shè)計(jì)更趨合理。另一方面，可以增進(jìn)物業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)物業(yè)的了解，有利于今后開展管理工作。具體來講，在設(shè)計(jì)開發(fā)階段，商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用表現(xiàn)在以下方面：　　首先，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位給予信息咨詢服務(wù)。商業(yè)物業(yè)公司根據(jù)其對(duì)附近居民的消費(fèi)習(xí)慣，偏好了解。對(duì)本商業(yè)地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，目標(biāo)市場(chǎng)，商業(yè)主題策劃方面提出建議。比如針對(duì)于中心商業(yè)區(qū)同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重的現(xiàn)狀，新建商業(yè)物業(yè)就可以采用市場(chǎng)細(xì)分方式定位，將綜