前海片區(qū)調(diào)研報(bào)告

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1、南山前海片區(qū)調(diào)研報(bào)告前言說(shuō)明：從嚴(yán)格意義來(lái)講，前海片區(qū)應(yīng)是深南大道以南、前海路以西、內(nèi)環(huán)路以北的區(qū)域，但由于大部分商品住宅分布在前海路兩邊，為了便于分析，本次研究范圍囊括了前海路與南新路之間的舊城區(qū)域。另外，由于大部分樓盤是在2002年后開盤，2002年前開發(fā)的住宅則較少，難以從時(shí)間上進(jìn)行對(duì)比分析，分析過(guò)程中多處把所有樓盤按2002年前開盤和2002年后開盤分為兩部分，在所涉及到的16個(gè)樓盤中，2002年前開盤的僅有4個(gè)，2002年以后開盤的則有12個(gè)。再有，客戶群分析部分和客戶承受總價(jià)分析部分，主要根據(jù)陽(yáng)光棕櫚

2、園一期和二期成交客戶資料統(tǒng)計(jì)結(jié)果，同時(shí)參考了其它樓盤的客戶信息。一、片區(qū)概述（一）片區(qū)總體概況前海片區(qū)位于南山南頭半島前海灣畔，隸屬南山南頭街道辦事處，東與南頭商業(yè)文化中心、深圳大學(xué)、高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相臨，南接大南山，西靠前海灣，北面與中山公園隔深南大道相望。嚴(yán)格意義上來(lái)講，前海片區(qū)是指深南大道以南、前海路沿線以西、內(nèi)環(huán)路以北的板塊。前海用地主要為填海及規(guī)劃填海區(qū)，目前已填海2平方公里，已有圍堤用地7．7平方公里，南北長(zhǎng)約5公里，東西寬約1.5公里。前海是南山組團(tuán)以港口、倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)為主功能的區(qū)域物流中心，是南

3、山區(qū)未來(lái)住宅、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。HightideagainstCCPbloodyanTomb,CommunistPartymembersandpartoftheexposedTombareavacatedbyprogressiveyouth.IvisitedinBeijingin1985whenitwasoldundergroundcomrade,sisterofYaoZhiyingYaoMuzheng(thenDeputyDirectoroftheexternaltrademagazinefortheprom

4、otionofinternationaltrade,deshengmenWai,theReed27（二）片區(qū)土地利用現(xiàn)狀及特征前海是蛇口工業(yè)區(qū)的主要輻射地，以前土地利用不夠成熟，沒有科學(xué)的土地規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)主要是工廠和居民自建住宅，呈現(xiàn)農(nóng)民房和工廠混雜的局面。隨著市政規(guī)劃及舊城改造的實(shí)施，現(xiàn)在，前海路以西已得到拆遷，土地正得到科學(xué)合理的開發(fā)利用，從北至南形成了振業(yè)星海名城、前海花園、港灣麗都、中海陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華社區(qū)等中、大盤，沿前海路一字排開，以占地70萬(wàn)平方米的巨大規(guī)模，綿延成5公里的壯麗建筑景觀。前海路以

5、東的農(nóng)民房也正在按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行舊城改造，也有鴻洲文鼎花園、心語(yǔ)家園、碧玉小家等新盤出現(xiàn)。另外，作為填海用地的前海，隨著舊城改造和填海工程的進(jìn)一步實(shí)施，將會(huì)有較多的土地可供利用，除現(xiàn)正開發(fā)的樓盤用地外，在陽(yáng)光棕櫚園以南學(xué)府路沿線又有兩小快面積共達(dá)10萬(wàn)平方米的住宅用地得到規(guī)劃，港灣大道以西也有5.2萬(wàn)平方公里的土地被南油集團(tuán)購(gòu)買，打算建設(shè)濱海新城小區(qū)。（三）片區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展前海的住宅市場(chǎng)發(fā)展較晚，1998年片區(qū)內(nèi)剛剛有商品住宅露面,接下來(lái)的幾年也只有個(gè)別零星小盤出現(xiàn)。但隨著南山板快逐漸成為深圳樓市的一片“熱土”

6、，眾多地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入南山，后海依靠其濱海物業(yè),得到了成功開發(fā),中海、振業(yè)、鼎太等知名地產(chǎn)商也紛紛看中了南山這塊風(fēng)水寶地，不約而同地啟動(dòng)了前海片區(qū)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，開發(fā)出了星海名城、陽(yáng)光棕櫚園和鼎太風(fēng)華三個(gè)大盤,在大盤的帶動(dòng)下,前海的住宅市場(chǎng)于去年有了飛躍式的發(fā)展,在2002年似乎突然間就冒出了9個(gè)樓盤同時(shí)發(fā)售，片區(qū)的整體形象迅速脫胎換骨，成為一個(gè)迅速崛起的地產(chǎn)板塊。展望2003年,前海住宅市場(chǎng)將會(huì)上演一場(chǎng)如火如荼的大戲,將又有椰風(fēng)海岸和南山豪庭兩個(gè)新盤加入戰(zhàn)團(tuán),陽(yáng)光棕櫚園三期也早早宣傳造勢(shì),又有鴻潤(rùn)花園和鼎太風(fēng)華二

7、期正在施工,還有星海名城三期也有可能將于年底推出，新盤不斷涌現(xiàn)，老盤不干寂寞，大盤小盤、新盤老盤同時(shí)上演,前海的住宅市場(chǎng)徹底熱鬧起來(lái)了!（四）片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀前海作為新開發(fā)區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)滯后,配套設(shè)施不夠齊全,有沃爾瑪社區(qū)店、惠爾佳百貨、一本電器和民潤(rùn)超市,也有HightideagainstCCPbloodyanTomb,CommunistPartymembersandpartoftheexposedTombareavacatedbyprogressiveyouth.IvisitedinBeijing

8、in1985whenitwasoldundergroundcomrade,sisterofYaoZhiyingYaoMuzheng(thenDeputyDirectoroftheexternaltrademagazineforthepromotionofinternationaltrade,deshengmenWai,theReed27工商銀行和招商銀行南山分行,還有一致